近日，华夏幸福交出 了 一份亮眼的答卷： 2 019 年报。
据财报披露，华夏幸福2019年实现营业收入1052.10 亿元，同比增长 25.6%；实现归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.4%。
这也是华夏幸福首次突破千亿营收大关，成功加入千亿房企俱乐部，同时净利润实现了对赌承诺。
在存量竞争时代，华夏幸福的成功突围，实属来之不易。
01
重仓核心都市圈，利润稳定增长
2019年，对于房企们来说，都不太容易，行业的马太效应更加明显，有的更上一层楼，有的跌落神坛。战略布局显得尤为重要。
华夏幸福的2019年，战略调整幅度颇大。特别明显的是，一方面是重仓核心都市圈，另一方面深化与中国平安（以下简称“平安”）的战略合作。
2019年报显示，报告期内，华夏幸福实现产业签约 1956.13亿元，较上年同期增长17.8%，加快核心都市圈的布局，主营业务的业绩实现稳健增长。
项目区域布局上，无论是产业新城和新业务项目均聚焦国家重点发展的核心都市圈，抓住了政策及这些都市圈的发展红利。此举也让华夏幸福的收入结构得到了进一步改善，抗风险能力增强。
2019年，华夏幸福产业新城业务园区结算收入额368.37亿元，产业新城毛利润占比高达52%。
值得注意的是，华夏幸福产业新城的模式成功实现了异地复制，其产业发展能力持续提升，而对环京地区的收入依赖，也得到了明显改善。环京以外区域收入467.19亿元，同比增长81.7%，占华夏幸福主营业务营业收入比例由30.8%提升至44.6%；环京以外区域销售额为828.09亿元，同比增长9.5%，占其整体销售额比例从去年同期的的46.5%提升至57.8%；销售面积比重由上年的54.2%提升至63.7%。
环北京以外区域新增入园企业430家，新增签约投资额1618.73亿元，同比增长15.1%，占华夏幸福整体新增签约投资额比重达到82.8%。
此外，2019年，华夏幸福新获取土地67.1%位于环京以外区域，特别是长三角区域达28.5%。
华夏幸福2019年报的另一大亮点是盈利能力的增强，2019年整体毛利率达43.7%； 整体的净利率为13.9%； ROE为35.7% ； 毛利润和归属于上市公司股东的净利润近五年复合增长率分别高达 37% 和 32% 。
正是有如此业绩，华夏幸福才能持续回馈股东，近五年现金分红占净利润均不低于30%，在业内处于领先地位。
营收和利润的增长，还得益于经营质量的提升，尤其是销售回款率大幅提升。2019年华夏幸福的销售回款率为61.4%，同比提高15.2个百分点。另外销售费用和管理费用也都出现了不同程度的降低。
房地产行业从跑马圈地时代到存量竞争时代，精细化的运营管理优势，未来会越来越重要。
02
融资结构优化，开启“轻资产”业务模式
2018年，华夏幸福开始与平安牵手，2019年进一步深化了与平安的战略合作。截至2020年3月底，平安作为华夏幸福的第二股东，持有其25.25%的股份。
平安的优势明显，它的战略入股，不仅快速增强了华夏幸福的资金实力，也有利于华夏幸福实现从产业新城运营商，进阶为综合性资产管理平台的转变。
首先是华夏幸福的融资环境及结构，得到进一步的改善和优化，为其长期可持续发展提供了坚实保障。
比如，2019年平安汇通-华夏幸福武汉市新洲区问津产业新城 PPP 项目资产支持专项计划募集资金21亿元等，实现了融资渠道多元化。
其次，平安人寿协助华夏幸福在深圳设立南方总部，以发展城市综合体开发和轻资产投资物业业务，使其业务范围得到进一步拓展。
再次，华夏幸福与平安合作的丽泽项目，加速开拓轻资产模式，落地北京丽泽项目首个“轻资产”业务模式，报告期内公司完成该项目的转让交易，同时提供在项目地块上代为开发建设标的物业，并在开发建设完成后对标的物业提供运营管理服务。
双方的合作，也给平安带来了丰厚的回报，2018年、2019年，华夏幸福连续两年实现了对赌承诺。
而华夏幸福的产业新城模式及布局，也受到了多方认可，2019年其引入开发合作伙伴的产业新城从14个翻倍增加到31个，合作伙伴取地面积同比增长58%。
03
“3+3+N”布局，后续发展动力强
华夏幸福的未来蓝图设计紧跟国家相关政策和战略，其产业服务与房地产项目收入主要来自京津冀、长三角和粤港澳等核心都市圈，重点打造“3+3+N”布局。
这几大核心都市圈都有国家战略加持，作为重点发展区域，集聚了全国人才、资本、技术等最优质生产要素。长期来看，立足于这些区域的项目，能够充分享受政策红利和都市圈发展的持续增长动能。
除此之外，华夏幸福在合肥、武汉、郑州等高能级都市圈均有项目布局。
而新增项目的选址上，也更加优化。
年报显示，截至报告期末，华夏幸福布局在各都市圈的产业新城项目，入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到32个，其中5个国家级PPP示范项目，1个省级PPP示范项目。而新增签署的7个PPP 项目，均为环京以外区域。
在产业新城的运营上，产业发展能力持续升级。
据财报披露，2019年，华夏幸福产业大数据平台首次向外界展示，平台现已覆盖企业3624万家、园区4700个、录入数据12亿条，可针对不同客群不同应用场景，为企业投资选址和区域产业发展提供高效服务。
另外从土储和预收款来看，华夏幸福的未来表现也非常值得期待。
2019年，华夏幸福获取土地成交金额，同比增长203.6%；新获取土地规划计容面积，同比增加88.7%，为其后续发展积蓄了充足的能量。
预收款方面，截至期末，公司预收款项已达1252.85亿元，预计将在未来三年内逐步结转为公司的营业收入与利润，有利于锁定未来的经营业绩。