我们要报以信心，但不能盲目乐观。
无相财经出品
酝酿两年，从自贸区到自贸港，海南一夜之间，成了第二个雄安。
所谓自由贸易港，是指允许境外货物、资金自由进出的港口区。
全岛封关、零关税、个人所得税封顶15%等措施备受关注。
有人说海南即将超越香港，也有人说，不要盲目捧杀海南自贸区。
我们不知海南的前景如何，但回顾历史，我们总是发现：
海南会把“一手好牌”打烂。
01
自改革开放以来，海南在中央诸多扶持政策下得到不少发展的机遇.
然而从历史发展来看，海南发展的成果仍有待商榷。
1988年，是改革开放十周年。
为了进一步深化改革和扩大开放的问题，中国需要验证改革开放的成功经济体系是否适用于广大农村地区。
因之，尚未开发的海南成为试验之地。
在此情况下，海南从广东脱离独自成省。
随后，中央提出加快住房制度改革步伐以促进海南改革开放。
1992年，总人数不过655.8万的海南出现了两万多家房地产公司。
从1988年到1991年，海口三亚等热门地区商品房价格基本维持在每平方米1300-1400元之间。
而1992年，就蹿升到每平方米5000元，1993年更是达到每平方米7500元的巅峰。
著名的房地产大佬潘石屹、冯仑都是在这波浪潮中发家致富的。
1989-1991年的海南，用冯仑的话说是“天天过年，夜夜结婚”。
1992年，潘石屹在海南靠炒房炒地，挣到了人生中的第一个100万。
同一年，湖南商人黄玉彪在大亚湾投资房地产，10万元拿下的一块地，转手也挣到100万。
1992年的100万，是什么概念？
放在现在，能顶一个亿。
冯仑回忆说，一些从北京南下的人，靠政府背景拿到一块地，仅凭一纸批文就可以获利上千万元。很多楼盘一拿到报建批文就登广告，连地基还没有开始打，价格已经驴打滚一样地翻了几倍。
据经济观察家阎卡林的统计，海南省这一年共出让2884公顷的土地，而实际在建和竣工的竟不到20％，大量土地闲置，被用来囤积炒卖。
不过，这种暴富的风口持续时间不长。
潘石屹提前嗅到了危险的气味：
“我提了一箱桔子到规划局，看到了他们的内部资料，当时统计出来的报建面积大约是人均50平方米，北京人均才7平方米多一点。”
很快，到1993年，海南楼市泡沫爆破，“天涯、海角、烂尾楼”霎眼成为海南改革的代名词。
冯仑回忆：当时海南1.8万家房地产公司，真正存活下来的不到1%。“前一天还是900万一亩的地，第二天就变成了90万一亩。”
房价物价双高，开发商堆起了大量烂尾楼再脱手跑掉，海南政府前后用了七年时间，直到2006年，才完成处置积压房地产的工作。
02
在处理完炒楼风暴后，海南又拥有了第二次机会。
2010年1月4日，官方又发布了文件，决定将海南建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地，使之成为开放、绿色、文明、和谐的国际旅游岛。
然而，海南国际旅游岛的建设却不尽人意。
在2018年统计的中国旅游城市排行中，仅有三亚排在了全国47名，相较2017年下跌了30位。
同时，海南亦被爆出“宰客门”丑闻。
2012年，一名微博用户表示自己在三亚旅行时吃海鲜被宰4000元。
不过，在该网友的多次投诉后，当地的宰客风依旧盛行。
在打造“国际旅游岛”的再次失败之下，不少人开始分析海南的发展模式的困境。
有分析指出，海南文化氛围及长远人才培养缺失，缺少优质大学，同时缺少标准化和高效率的跨国公司。
所以虽然政府对海南投入了足够多的关注和资助，但是对于岛内发展规划的考虑并不完善。
这就好比起房子，地基没打牢，就堆上了50层的高楼。
其次，海南的交通也不是很便利。
距离海南最近的广东，除了直达的飞机外，只能借助火车、渡轮等交通方式前往。
海南没有和广东相连的公路，故为不少旅客和生意来往者带来不便。
琼州海峡跨海大桥曾被指是提升海南岛可达度的一大良方。
可大桥自2008年开始商议建设问题，至今仍未开工。
03
我们对于海南的前景无比乐观，但对于海南的发展，我们还是要走一步看一步。
自改革开放以来，我国推出了经贸特区建设的概念。
如深圳经济特区、粤港澳大湾区、浦东新区等等。
其中，深圳的特区取得了举世瞩目的成就，但浦东新区却没有得到期待中的大发展。
2017年，河北雄安新区的概念热炒。
此举本身是想集中疏解北京非首都功能，探索人口经济密集地区优化开发新模式，调整优化京津冀城市布局和空间结构。
然而，就在宣布成立新区不到48个小时内，一些乱象随即群生：
当地爆发房子炒卖潮、政府紧急叫停私人楼房交易、一名县书记也涉嫌利用新区发展的内幕消息获利而被查。
《财新网》报导，雄安县政府在4月2日禁止售卖楼房前，当地房子的价格已经暴涨至每平方米11000元人民币，与2016年每平方米4000至8000元大相径庭。
另外报导又提到，在原定建设方案中，当时外界预计至2020年，将有一条贯穿北京与河北省的铁路建成。
然而新区发展至今三年，却仍然没有得到宣传中气势宏大的效果。
有专家指出，雄安新区缺乏水路运输，没有足够的淡水供应去支持大规模的工业，而主要的金融与行政机构也留在北京，欠缺优势。
同时，河北省的行政区划较小，要在当中得到一块完整土地建立新城，当中存在巨大的拆迁安置，因此困难较多。
如今中央再次把眼光落实于海南建设自贸港。
屡失良机的海南是否能乘着政策之风再度发展？
对此，我们要报以信心，但不能盲目乐观。
回顾历史，我们需要居安思危，吸取教训：
遏制炒房，重视基础建设，防止浮夸风的现象出现，是海南起飞的必要前提！