导语：铁狮门的轻资产模式被业内称道。关于此，有网友这样评价：在美国商业地产江湖中，铁狮门是一个仗三尺青锋、四两拨千斤的绝世高手。概括起来就是高溢价、低自有资本、多重杠杆和非常低的退出成本。

除此之外，出色的地产基金也是铁狮门的骄傲。基金模式不仅加速了铁狮门的扩张，也为它贡献了丰厚的收益。其总裁曾坦言，通过合资基金模式，铁狮门以不到5%的资本投入，分享了项目40%以上的收益。

在中国，地产属于“重资产”行业，稍微缺钱，就要完蛋。孙宏斌的顺驰就是一个众所周知的案例。而前段时间，万达出售了旗下的76家酒店，主要也是因为缺钱了。

与中国房企相对的是，地产巨头铁狮门以四两拨千斤的“轻资产”运营模式闻名业内，被国内地产企业高山仰止。如何成为中国的“铁狮门”？是很多地产企业日思夜想的问题。

要想解开疑惑，我们先来看看铁狮门的历史吧。看它是如何从一家传统的房地产开发商成长为世界一流的集房地产业开发商、运营商及基金管理公司于一身的综合房地产企业。

百年老店的蜕变之路

20世纪初的纽约

1898 年，曼哈顿的犹太商人Julius Tishman创办了Tishman Realty＆Construction，从名字就可以看出，这是一家专注于地产建筑开发的地产商。20世纪初，正是美国的黄金时代。经过Julius Tishman和David Tishman父子两代人的努力，1928年，这家公司在纽交所上市。

时光荏苒，到了20世纪60年代，铁狮门已经到了Julius Tishman的孙辈Robert Tishman手中。

1963年，还在哥大商学院读MBA的Jerry Speyer与Robert Tishman的女儿Lynne Tishman结婚。

这桩姻缘把原本立志做银行家的Jerry Speyer拉入了房地产业，Jerry Speyer的出色财技也让Tishman Realty & Construction如虎添翼。

1976年，原本是上市公司的Tishman Realty & Construction决定清盘私有化，分拆成三家私有公司。当时Tishman Realty & Construction的股价只有约8美元，但是在Jerry Speyer的主导下，公司旗下物业售出所得竟然4倍于市值。

1978 年，Robert Tishman和乘龙快婿Jerry Speyer联手开创Tishman Speyer，正赶上70年代衰退结束和80年代房地产热潮，再加上Jerry Speyer在金融界的人脉和财技，Tishman Speyer迅速成为全美顶尖房地产公司，也就是今天闻名全球的“铁狮门”。

积极创新、敢为人先的精神，是铁狮门不断奔跑的力量之源。看看铁狮门创下的“第一”吧：

1988年，铁狮门进入欧洲市场，成为欧洲首个美国开发商之一。这 样的眼光在纽约房地产商中是极不寻常的：全球化在当时还未成气候，纽约房地产商又是出名的“恋家”。铁狮门在80年代曾经试图进入中国，但是当时中国还处 于分配住房时代，哪有房地产商的一席之地？铁狮门转而投向德国与巴西。如今铁狮门在巴黎、伦敦、柏林、法兰克福和圣保罗都拥有当地的地标建筑。

1995 年，铁狮门是拉美第一个美国开发商之一，与Metodo Engenharia S.A.建立了Tishman Speyer Metodo。

1997年，铁狮门关闭了第一笔基金“铁狮门-花旗替代投资房地产投资公司（基金I）”，该基金是一项拥有超过8.5亿美元股权承诺的封闭式基金。

2004年，铁狮门成为美国第一家在澳大利亚证券交易所推出A类美国办公楼公开上市基金的房地产公司。

2005年，铁狮门在印度开发TSI Ventures，成为美国第一家创建泛印度房地产公司，在该国开发A类物业的美国房地产公司。

2006 年，在上海成立首个中国办事处。同年，铁狮门在纽约市开发环保可持续商业写字楼的HEADST TOWER，这是第一个获得LEED金建筑新建筑的建筑。

2007年，铁狮门成为美国第一家专门从事中国投资的美国房地产公司。目前，铁狮门在上海、成都和苏州拥有4个商业、住宅、零售和综合地产项目，物业总面积超过130万平方米，成为铁狮门北美以外的最大业务地区。

值得注意的是，自2015年开始，宜信财富和铁狮门就在房产投资业务方面开展了合作，建立了紧密的伙伴关系。本次签约北京、巴黎两地直投项目后，两家公司还将计划在基金合作、并投业务、联合开发等方面展开全方位的、全球化的合作，共享战略资源。

今年3月，“宜信财富-铁狮门全球战略合作暨北京、巴黎直投项目签约仪式”在北京举行。未来3年，双方目标合作规模达100亿人民币。

轻资产模式+地产基金

铁狮门不仅从事房地产开发，还有运营管理，外加私募股权基金投资，是一家全能型的地产投资集团。

铁狮门为人所称道的主要有两方面：1、轻资产模式运营：通过少量自有资金完成收购，通过纵向一体化综合业务让项目增值；2、出色的地产基金。

1、轻资产模式运营

在集投资、开发、管理的可持续纵向一体化综合业务上，铁狮门擅长以极少自有资金撬动大杠杆，达到目的。

在规模上，铁狮门目前管理并运作着遍布全球30个市场的100多个房地产业务机构，这些项目的总物业面积超过1.72亿平方英尺（相当于1598万平方千米），构成了铁狮门全球房地产投资组合的主体。

2015年，万达全盛时期，在全国开业109座万达广场、71家酒店，持有物业面积2157万平方米。大家可以看看，铁狮门的物业面积，差不多相当于2/3个全盛时期的万达吧。

铁狮门之所以如此成功，归根结底在于其轻资产的运营模式。关于此，知乎上有网友这样评价：在美国商业地产江湖中，铁狮门是一个仗三尺青锋、四两拨千斤的绝世高手。概括起来就是高溢价、低自有资本、多重杠杆和非常低的退出成本。

这里，要给大家介绍洛克菲勒中心经典案例。

主 要建于1930年代的洛克菲勒中心是世界上最著名的商业建筑群，包含十数幢Art Deco风格的大楼，在曼哈顿中城横跨6个街区。其选址、布局、建筑以及审美等基础理念都非常出色，甚至无可替代，曾被美国政府定为“国家历史地标”。该 中心在1980年代被日本三菱财团收购，一度经营不善，陷入破产境地。

1995年，铁狮门以这个模式收购了第一个地标物业：洛克菲勒中心。由高盛牵头的收购财团以13亿美元将这个美国地标建筑从日本三菱手中购回。在这个并购案中，铁狮门以5%的权益获得了洛克菲勒中心的经营权。

1996 年，铁狮门收购了洛克菲勒中心之后，对建筑群进行了充满想象力的修缮与重建。目前洛克菲勒中心零售商业部分的出租率达到了100%，办公部分的出租率达到 95%，这一数据在尚处于经济恢复期的美国市场是相当惊人的。包含新闻媒体、娱乐业、律师业、金融业、对冲基金等1200余家租户以及130余家零售商租 户，每年为铁狮门贡献着不菲的租金收入。

在包括上述租户及大楼管理人员等近4万名员工之外，洛克菲勒中心每天还有40万游客和消费者出入。毫无疑问，它是目前世界上最繁华的城市中心之一。

不止洛克菲勒中心，由于纽约繁华地带的历史性地标建筑几乎都与铁狮门有关，铁狮门堪称纽约“地主”。

事实上，铁狮门对这些地标建筑的收购、重建和出租，并非简单的地产零售业务，而是通过每年持续追加投资，让建筑保持长久的生命力，使其成为商业、文化和社区的中枢。

正因如此，铁狮门旗下的物业无论在租金价格方面还是出租率方面，都更具竞争力。铁狮门自称“跨国企业的房东”，财富100强的公司三分之一都是他们的租户，财富500强的公司里有200家是他们的租户。

铁狮门运作的大致模式是：以极小的自有资金与第三方金融机构组成财团收购标的物业。收购后铁狮门只占物业小部分权益，但是全权负责物业管理，收取不菲的项目管理费。

2、地产基金

除此之外，地产基金也是铁狮门的一大特色。2017年全球房地产私募基金排名中，铁狮门名列第六位。

1997年，铁狮门将它的金融能力进一步制度化，发起设立了第一只私募基金，此后便一发不可收。在地产基金的支持下，铁狮门自上世纪90年代以来快速发展。

同年，铁狮门联合旅行者集团以2.2亿美元买下克莱斯勒中心，并共同成立一只8亿美元的基金（后又对外募集资金7.5亿美元），由其负责运营，1999年该基金买下高露洁总部大厦；

2000年，又联合德国投资机构买下1958年由铁狮门建筑公司（铁狮门前身）设计的第五大道666号；

2004年，与纽约雇员养老基金和教师养老基金共同成立地产基金，以1.75亿美元收购了纽约时报大厦，2005年该基金以17.2亿美元买下大都会人寿大厦（原泛美大厦）；

2008年，其旗下另一基金投资3.16亿美元在长岛兴建写字楼，计划通过市政府的迁移把长岛变为纽约的第二个曼哈顿区，该基金的投资人除一家生产运动品的家族企业外，还包括市政养老基金等。

基金模式不仅加速了铁狮门的扩张，也为它贡献了丰厚的收益。其总裁曾坦言，通过合资基金模式，铁狮门以不到5%的资本投入，分享了项目40%以上的收益。

2006年进入中国，2007年，铁狮门便成立首只面向中国市场的地产基金。

而在其全球房地产基金上，欧洲是铁狮门重点布局的一个方向。自其1988年进入欧洲，30年间，IRR回报率超过20%，股权投资收益倍数超过2倍。

作为全球仰望的房地产巨头，铁狮门的地产基金份额需要排队。切投门槛都在数千万美金以上。资源的稀缺性，让个人投资者只能望洋兴叹。想要与铁狮门一起并肩角逐全球房地产市场，需要借力于机构。

而作为全球领先的房地产巨头，铁狮门在挑选合作伙伴时及其严格，只有屈指可数的中国财富管理机构才能成为其LP。宜信财富就是其中一家。投资者可以通过投资母基金的方式来配置铁狮门的优质地产基金。

百年家族传承典范

在美国，出身政界、金融业的豪门世家比比皆是，比如布什家族、肯尼迪家族、摩根家族，但地产世家却寥寥无几。地产大佬特朗普因为一身的“土”气被美国精英阶层直呼“shame”。

巴特，铁狮门却是一个意外。这个起源于19世纪末的地产企业，是美国屈指可数的地产世家，而且在上流社会颇受器重。

根据地产信息公司CoStar Group的数据，2015年上半年纽约地区商业地产领域，前四位业主控制了将近20%的市场份额。再仔细观察，排名三甲的都是公开上市的房地产投资基金(REIT)，只有Tishman Speyer是一家未上市私人房地产公司。以一个家族之力，控制纽约超过4%的商业地产。

一个传承百年的家族企业，如何能够传历五代而不衰？良好的教育、一以贯之的理念，是这个问题的根本答案。归结如下：

1、积极开拓的进取精神

前十位其他几家纽约房地产家族（Silverstein/Durst/Rudin），足迹仅仅限于纽约。只有铁狮门业务遍及全美和世界其他地区。而且，美国第一家专门从事中国投资的美国房地产公司。

2、选择优秀的继承人

Jerry Speyer和妻子Lynn Tishman有3个孩子，第二个孩子Rob Speyer被着重培养。2008年，39岁的Rob Speyer被任命为铁狮门的总裁兼联合首席执行官。按照辈分，Rob Speyer是Tishman Realty＆Construction Co.创始人Julius Tishman的玄孙、Robert Tishman的外孙，属于家族的第五代继承人。

2008 年正是全球金融危机爆发之年。年轻的Rob Speyer却轻车熟路地掌控了铁狮门。在过去十年间，他领导铁狮门成长为一家领先的全球房地产投资管理公司，其管理资产超过450亿美元。在他的领导 下，铁狮门已经在30个市场提供了超过3600万平方英尺的开发和重建，满足了全球2300个行业领先租户的需求。

Rob Speyer是现任纽约房地产公会（Real Estate Board of New York）主席兼CEO。Rob Speyer2012年上任时刚刚43岁，是有史以来最年轻的主席。其父Jerry Speyer也曾在1986至1988年出任纽约房地产公会主席。至于小Speyer的外公Robert Tishman，则是1972至1975年间的纽约房地产公会主席。

祖孙三代皆为主席，这是铁狮门家族另外一种意义上的一脉相承。

3、注重教育

纵观铁狮门-Speyer家族，这个家族的成员皆受过优良教育。Robert Tishman毕业于康奈尔大学，女婿Jerry Speyer毕业于哥伦比亚大学，现任继承人Rob Speyer也和父亲一样，毕业于哥大。

铁狮门的掌舵人Rob & Jerry Speyer 父子

4、为继承人存储社会关系资源

Rob & Jerry Speyer父子在政界和商界也如鱼得水。

Jerry Speyer曾任纽约联邦储备银行行长，纽约长老会医院副主席，现代艺术博物馆主任，董事会副主席，兰德公司斯派派也是执行委员会主席，哥伦比亚大学名誉委员会主席，纽约房地产委员会主席，以及道尔顿学校董事会董事会主席。

因为Jerry Speyer长 袖善舞的特质，纽约20年来的三任市长从Guliani到Bloomberg再到De Blasio，都与Speyer家族过从甚密。Speyer家族不仅为他们的竞选活动提供财政支持，还在纽约大小各项公益事业担任要职。从 Bloomberg时代起，Rob Speyer就是纽约的市长基金主席，De Blasio当选后Rob Speyer又获得连任。

看来，要做好地产，还得和政府搞好关系，中美在这一点上还真是惊人的相似。