◎作者 | 樱桃大房子

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我前两天说了一线城市2019年适合刚需择机入手，今天说说二线城市购房时机。

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按往常来说，二线城市资金和购房者对市场的敏感度比一线城市要迟钝，往往滞后半年以上，上一轮行情，2015年上半年深圳先涨，然后下半年上海涨，但二线城市基本上在2016年才启动，有的甚至到当年下半年才有反应，比如成都，长沙，杭州。但是一线中，北京和广州也跟二线一样到2016年才涨。

所以看下跌，也并不一定是所有二线城市就一定会晚于一线城市调整。因为上涨的先后不同，调控的力度节奏不同，所以房价调整的节奏也不同。

比如16个热点城市中，除了4个一线城市外，厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南和成都是2016年9月、10月份开始调控的，但很多城市第一次调控并不严，后面升级了几次。

到2017年3月，北京因为调控最严，房价最先下跌，除此之外，厦门限购限售后，房价也开始下跌，苏州、合肥、天津、无锡也冷淡下来，其他几个城市都还处于上涨和狂热的状态，但苏州、合肥、天津在2018年又有反弹，合肥反弹到九月就结束了，天津是海河英才概念，反弹仅一个月，转瞬即逝，因为经济基本面太差。

而深圳最先上涨最先调控却不是最先下跌的。深圳从2016年3月第一次调控10月第二次调控，但因为调控不到位，2016、2017年房价都没有实质性下跌，直到2018年两次升级调控在731之后才彻底冷淡。

所以这次在下跌中如何把握购房时机需要重新去摸索规律：就是调控最狠的房价最先跌，自然也应该是最先调整到位，调控较晚的，房价下跌的也会比较晚。

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目前环一线和二线城市中，房价调控到位的，环京算一个。这个刚需是闭着眼睛都可以买了。

天津城区因为教育条件好，新房供给少，价格相比高点下跌20%就止跌稳定了，所以刚需买城区的房子其实也可以入手。

而二线城市中，厦门已经下跌20-30%，据说很多房子价格已经回到2016年五六月份的价格了，尤其是老破小，但岛内优质物业比如五缘湾片区非常抗跌，当地房贷利率已经下调到基准利率，近期成交量在反弹，想买房的刚需应该也可以入手了，厦门有点特殊的是，他本地人太少，需求非常依赖于厦门以外的周边城市，限购不放松，成交量能反弹多久也不知道。但刚需嘛你买了是自住，不一定非要抄到最低点。年后我看看有没有空再过去调研一下。

成都在今年5月份升级调控后，二手房应声而跌，新房逆势上涨，两者剪刀差缩小，我给刚需的建议是有倒挂20%以上的新房继续摇新房，哪怕是利率高也忍受，而二手房因为之前涨的太多，有的甚至翻了两三倍，只要与新房存在倒挂，二手房就有下调的动力，因为成交量会被新房分流，只要量少，价格就难稳，所以依然高估不建议入手，直到利率调到基准再考虑。

而杭州，我认为调整才刚开始，因为他涨的晚，调控也晚，房价下跌的也晚，2019年并不是时机，杭州这几年大兴土木，全靠土地财政支撑，2018年卖地收入2440亿，全国第一，现在卖的土地自然会转化成房子，过去两年棚改拆迁户背着现金四处抢房，他们口袋掏空了，供给量也多了，杭州是各种互联网+骗子的集聚之地，之前因为一个阿里巴巴光环过大，互联网金融暴雷过后应该也是有影响的。

武汉也跟杭州一样，调整才开始，而且利率非常离谱，最起码等贷款利率下调到基准再说，一线在下调了，这是大势所趋。

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其他二线城市何时买，可以多关注下面这些信号：

第一，看看当地政策有没有放松；

如果政策有放松，要看放松的程度有多大，如果是限购放松，购房群体增多了，作用还比较大。如果是限贷放松，那不得了，等于是加杠杆，那要赶快买。但如果只是限售放松，没影响，限价放松新房按市场定价，影响不大。

目前政策已经微调的几个城市，都还没什么实质影响，如果按照这种节奏放松，买不买房，关键还在于当地的房价是否调整到位。

第二，利率是否有下调到基准，银行首付贷业务是否重现；

目前二线城市的利率都还比较高，2019年下调到基准应该是大势所趋，但要结合你当地房价，如果调整到合适价位了，刚需就可以买。

第三，开发商是否有垫首付款，是否承诺降价退房；

一般房企垫资，分期付款，信誓旦旦打出降价退房的承诺，说明房企定价就定的比较低了，是购房者买房得便宜的好机会。

第四，看看房价下跌了多少，10%以上就多看房，20%以上就准备好下手。

任何城市有倒挂15%以上的新房，优先买新房，二手房如果下跌10%以上，你就要多看房了，这样也能找到笋盘，还可以看出业主心态和市场行情，下跌20%-30%就可以考虑下手了。