建设工程的竣工验收备案是一项强制性的行政许可。在一项建设工程竣工以后，建设单位（也即房地产开发商）必须持竣工验收报告等相关材料到建设行政管理机关进行备案登记，否则，管理机关有权给予行政处罚。事实上，在实践中，如果不进行备案登记，建设单位就无法进入下一个程序——即在房地产管理部门进行产权登记。那么，竣工验收备案是否是商品房交付的必要条件呢？实践中对此产生的争议也非常大。

一种观点认为，竣工验收备案既然是一项强制性的行政许可行为，也就意味着它是建设工程竣工的必经程序，未经过备案登记，建设工程就不能称作已通过了竣工验收，没有通过竣工验收的房屋，当然不能交付给购房者。因此，无论开发商和购房者在《商品房买卖合同》中约定了怎样的交房条件，如果该商品房未取得竣工验收备案证，就不能交付。

另一种观点则与之相反，认为商品房交付是购销双方的一种民事行为。在旧版的《商品房买卖合同》中，通常开发商和购房者都将交房条件约定为“竣工验收合格”，对于“竣工验收”的具体实施《条例》和建设部颁行的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》（以下简称《验收规定》）中都规定非常清楚：建设单位在收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。同时还规定了建设工程竣工验收应具备的条件。从这些规定可以看出，建设工程只要在建设单位的主持下，有勘察、设计、施工、监理等单位共同认可，就可以认定为竣工验收合格，就达到了购房者约定的交付条件。至于竣工验收备案，那是行政管理的机关对建设单位实施管理的一种行政行为，与开发商和购房者之间的民事行为是毫不相干的。

笔者认为，这两种看法都有一定的道理，但都失之偏颇，对于竣工验收备案与商品房交付的关系，笔者的理解是这样的：

1． 关于“交付”的定义笔者认为，建设工程的交付可以分为两个层面，即两次交付。一次是工程竣工以后，由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收合格后，由施工单位交付给建设单位。这次交付所产生的法律后果即是施工单位可以据此向建设单位要求进行工程结算。另一种交付则是开发商在接过竣工验收合格的房屋后，将符合法定和约定的商品房交付给购房者。笔者认为，在探讨建设工程的交付问题时，必须要将这两点交付区别开来。非如此，则不能解释清楚关于“交付”的问题。

2． 关于法定和约定的商品房交付条件商品房交付的约定在旧版的《商品房买卖合同》中表现得最为含糊2000年版《商品房买卖合同》已明确将“一证两书”作为交房条件，即《竣工验收备案证》、《商品房使用说明书》、《商品房保修证明书》），如果双方当事人约定商品房竣工验收以后即可交付，那么，竣工验收是否是已达到法定的交付条件了呢？笔者认为，约定的交付条件绝不能和法定条件相冲突。仅仅有所谓“五大家”的竣工验收是不能交付商品房的，在《消防法》、《环保法》、《规划法》等法律中都明确了房地产开发交付使用时必须要通过消防、环保、规划、人防等相关部门的验收。

对于《条例》中未设置建设工程竣工应通过消防、环保、规划、人防等相关部分验收的条件这一问题，笔者理解是：其一，《条例》中所指的“竣工验收”是指工程意义上的，也就是指施工单位向建设单位交付应具备的条件，而不是可以向购房人交付的条件；其二，从立法本意来看，《条例》更多的是规范和约束工程建设中的建设、施工、监理、勘察、设计等施工参与单位的行为和权利义务；其三，即使是《条例》对此问题有所疏漏，由于其效力等级不能对抗上位法，竣工验收的条件也应遵从上位法的规定。因此，只有符合消防、环保、规划、人防等相关要求的商品房才能最终向购房人交付。

关于竣工验收备案与竣工验收条件的统一协调问题严格说来，竣工验收备案与竣工验收的条件应该是统一的，但是，由于两者的目的手段和时间先后不同，所以在客观上也存在差别。

1． 内容规定不同《条例》和《暂行办法》以及《验收规定》在内容上具体程度不同。其行政效力也不同，比如《条例》规定的竣工验收条件为5条，《验收规定》则要具体一些，共有11条，直接将规划、消防、环保等专项认可文件或准许使用文件列入验收条件。在实践中，竣工验收必须经建设单位组织、各参建单位参加，质量监督机关监督，因此验收的条件应由竣工验收单位共同认定，达成一致结论才能通过竣工验收。竣工验收备案则不同，是由建设单位申请、监督机关提出监督报告、备案机关把关，主要是程序性的，要求的备案文件要综合一些，代表了更强的行政意志。

2． 时间不同竣工验收时间和备案时间是两个不同的时间概念。竣工验收时间一般是指召开竣工验收会通过验收的时间，必须由建设单位、施工单位、设计单位、监理单位等一致认可，必须是在质量监督机构监督下，具备验收条件，按验收程序进行的有明确验收结论的竣工验收时间。竣工验收时间有着特殊的法定含义，直接关系到建设单位和施工单位双方的工程款结算及质量保修时间；而竣工验收备案时间则是指由建设单位提供的备案文件内备案机关收讫后同意备案时间，该时间直接关系到法律规定的行政时效问题。