有接近一半的中国高净值人群【社会精英阶层】将海外房地产投资作为最主要标的，他们平均拥有2-3套海外房产，且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。从购置房产类型来看，公寓和别墅以明显的优势成为高净值人群购置最多的海外房产类型。——《2017中国高净值客户海外置业展望》
2018年，泰国房市为大家交了一份海外投资置业报告，我给满分。今天，我们从以下几方面给大家简单汇报一下！请擦亮你的眼睛，燃烧你的大脑认真阅读。
出租率——出租率高则空置率低
我们知道近年来曼谷的公寓平均出租率早已超过了70%，但是在商业密集区域——比如素坤逸路帕卡农出租率已超过85%；在城市中心区域——比如CBD拉玛九的出租率能够超过90%！
2009-2018曼谷公寓出租率走势
原因显而易见：这些区域拥有完善的生活配套设施和便捷的交通、购物中心、医院学校大使馆等等，这其中包括轻轨BTS、地铁MRT、快速公交系统BRT和高速路规划Expressway。而拥堵的路面交通，则是让大家青睐于城市轨道交通通勤/旅行的重要原因！
MRT Phra Ram 9站MRT Phahon Yothin站所在蓝色MRT地铁1号线，是曼谷第一条地铁线，犹如北京的一号线，也是曼谷未来轨道交通规划中唯一一条环线，犹如北京的二号线。未来蓝色线全线通车后，完全实现一趟地铁走遍曼谷！而且2018年七月初，蓝色线的地铁票已经经历了一波涨价。
BTS Prakanong站所在的浅绿色BTS Sukhumvit素坤逸轻轨线，则是泰国的第一条轻轨线，还是目前唯一一条可以换乘蓝色MRT地铁1号线、Silom是隆线轻轨和机场快线ARL的路线，并且与曼谷最知名的素坤逸路完全重合。
在我们的调查中发现，在区域出租率较高的公寓中，租客的波动往往较小，大部分都是签有长期租赁合同的稳定租客。我们都知道泰国发达的旅游业已经超越英国伦敦，而且目前曼谷房市正直“泰国4.0”计划黄金五年，“交通基建项目”迅猛，吸金的“东部经济走廊”崛起，加上“数字经济”时代到来，海外资本与人才涌向泰国，全球旅游者飞向泰国，他们就是高出租率和高租金活生生的缔造者。
租金回报率——租金与房价的比值
据胡润研究院发布的《2017年度胡润海外置业投资回报指数》，曼谷房产投资回报率为20.1%(房价年增长率+租金回报率+当地货币兑人民币汇率变化)，排名全球第5！比2016年同期增长7.7%，一年之内超过了33个国际一线城市！芭提雅更是第一次入围就位列第12名！胡润表示：“海外置业要考虑三个方面，当地房价涨幅、当地租金回报率和当地货币与人民币的汇率变化。”
这些数字表达了什么？来看看智谷趋势发布的“中国租金回报率最全地图”，你应该就能明白点什么！国内的数据实在惨不忍睹，城市越大租金回报率越低：北上广深四个城市中，北京的租金回报率最低，以1.37%在百城里排名第96位，其次是深圳，以1.38%排名在第95位，上海1.48%，广州1.69%。这意味着，在国内投资一套房，单纯靠租金回报，北深上广分别需要72.99年、72.46年、67.57年、59.17年才能回本。
在曼谷，地段好的公寓每月平均租金轻松超过800泰铢/㎡，Riverside湄南河畔/Rama III拉玛三和Silom/Sathorn是隆/沙通区域附近每月平均租金超过640泰铢/㎡左右。而对于新兴中央商务区Rama IX拉玛九、中心商业区Sukhumvit素坤逸和中央伦披尼Central Lumpini一带，高端楼盘的每月平均租金在1200泰铢/㎡以上，这是因为实力雄厚的开发商和顶级商业配套都聚焦于此。
以我们发布的项目为例：
◇ 年租金回报率至少5%
【Noble NUE诺博新逸】
新兴政治经济中心地带 Chaengwattana区
◇ 年租金回报率5.5-7％
【Knights Bridge Space Rama 9】
新CBD Rama IX 拉玛九
◇ 年租金回报率5.2%-5.8%
【Metro Sky天际花园】
湄南河西畔Thonburi吞武里区
◇ 年租金回报率6-8%
【The Room Sukhumvit 69】
Sukhumvit素坤逸路沿线
◇ 年租金回报率7%
【Metris Ladprao】
曼谷北Ladprao叻抛
房价涨幅
曼谷看房团的一位朋友说，曼谷给他的感觉很像十年前的上海，我们先来看看过去十年上海的房价走势：近五年翻了2倍，近十年翻了3.3倍！
泰国是一个土地私有制国家，土地不可随便开发，拆迁重建也要经过居民的100%同意才可，所以可用来开发的土地资源相当有限。曼谷房价最近10年一直稳步上升。2018年初，曼谷楼市信息中心发布房地产报告：2017年地铁沿线新建设完毕的公寓价格上涨10-15%，现房市均价都已经全面超过10万泰铢/㎡(约2万人民币/㎡)。
2018年曼谷市区域房价/㎡：
◇ Silom/Sathorn是隆/沙通
2000年 – 7.6万泰铢
2018年 – 22万泰铢
◇ Sukhumvit素坤逸
2000年 – 7.2万泰铢
2018年 – 22.97万泰铢
◇ Central Lumpini中央伦披尼
2000年 – 10.4万泰铢
2018年 – 24.17万泰铢
◇ Riverside湄南河畔
2000年 – 7.8万泰铢
2018年 – 26.3万泰铢
2017年以来，离曼谷“建国门”Asok站仅有3站之遥的Phra Khanong帕卡农地价凭借16.7%的涨幅在全曼谷排名第三【第一名：Sukumvit21——27.3%；第二名：Ratchadaphisek-The Mall——25.0%】。据预测，近两年曼谷市中心的公寓价格至少还将上涨至少11%，而现在正是曼谷投资置业的最佳良机！
房地产咨询公司莱坊泰国Knight Frank Thailand表示，这说明了消费者保持着较高的市场信心。尤其是CBD地区，土地稀缺+房价上涨让开发商加紧圈地节奏。这两者相结合最终造成了土地价格飙升。
公寓供应量&销售率
近三年来曼谷及周边地区高级公寓地产竞争十分激烈，2017年曼谷128个项目中总共推出了6.27万套公寓，推出的新盘数量达到了十年来的最高水平，而2018年推出的项目供应量较过去五年平均水平(约5.36万套/年)高出了15%。
2017年泰国新公寓销量5.73万套，比泰国过去五年的平均销量(约5.04万套/年)高出14%，房市总销售率为90%，仅2017年第三季度开放售卖的套数峰值就达到1.88万套，CBD区域和周边地区的平均销售率分别为78%和71%，而次中心区新项目平均年销售率达到80%。
2015-2017年泰国公寓销售数据
供应量是投资置业基本保障，泰国房源供给稳中求胜，不仅卖得好，租金回报率高，而且房价分分钟都在涨，这就是今天要汇报的全部内容！
数据虽然让人看花眼，但是也让人信心满满！最后温馨提示：
1.泰国公寓是永久产权，可以世代继承，没有遗产税！并且泰国政府出台了一系列法律法规来保护外国人购买房产的合法权益，促进外籍人士在泰国投资置业。
2.泰国公寓大多为精装交付，装修设计高度国际现代化，配套设施无比齐全：阅览室、健身房、游泳池、大堂、咖啡厅、SPA、健身房、儿童休闲区、免费停车场等等，不出家门就能享受全方位酒店级的生活服务。
3.泰国公寓没有公摊面积，得房率100%，所买即所得，比如曼谷一套25多平米的公寓，和国内50多平米的使用面积差不多。
4.中国人在泰国买房不限购，可以贷款，首付只要3成起。随着中国人在泰国投资置业需求的增加，目前中国银行在泰国都设有分行，开通了中国人在泰国贷款买房的业务。