先把看法亮出来，我认为《粤港澳大湾区规划纲要》公布后，最利好楼市的是惠州的惠阳板块。接下来我分析一下原因，并对珠三角楼市各城市受益程度进行一个排序。

首先是广州和深圳。都是“第一梯队”，广州定位综合中心，深圳定位经济中心，这两个城市都位列与大湾区规划中的四个中心城市，未来获得更多利好政策支持是肯定的。再加上本身的经济、人口的基础，未来这个两个城市发展提速，人口增加，楼市、楼价也肯定有更好的提升。但这两个城市也是楼市调控最严厉的城市，即便最近限签、限价有所放松，但限购、限贷政策估计会长期坚持，而且保持高规格地执行。这将导致各种资金非常难以进入，所以即使有重大利好，也不见得能有大批资金进入到广、深的楼市。

再来看看处于第二梯队的珠海、佛山、东莞、中山四个城市，定位基本就是承接“第一梯队”创新产业的生产任务。好的方面是生产环节需要的人比较多，加上都是创新产业，附加值也较高；相对的劣势是生产环节没有“第一梯队”头部环节的附加值高，简单说就是没有“第一梯队”几个城市的人有钱。所以以上四城的楼市将呈现需求旺盛，但相对而言购买力没“第一梯队”强的特征。在调控政策方面，“第二梯队”也有限购的政策捆绑，但最近全国掀起微放松大潮，而放松的城市多为类似“第二梯队”这些制造业为主的二线城市。再加上江湖已经开始传闻佛山缩小限购区域，中山东莞也计划微调政策。所以这四个城市未来将会呈现供需两旺，政策适度，价格稳中有涨的趋势。（注：珠海介于一二梯队之间，调控政策过严，未来会逐步撤出部分）

然后看看惠州、江门、肇庆这个“第三梯队”。粗略概括就是承接传统产业，简单理解就是揽下珠三角各城市手中的脏活、累活、赚钱少的活。以前大家都干这些，导致产能过剩，现在“第一、第二梯队”都别干了，由他们仨干。这样的好处是降低了区域内的竞争压，但集中干传统产业的劣势大家也是知道的……。因为这样的产业定位，所以这三个城市未来的特征可能将是：人口增速较快，人均消费力增速中等。基本上就是综合各方面更弱的“第二梯队”而已。但在楼市政策方面这三个城市都是比较宽松的，外来资金进入受限不多，所以也吸引了非常多投资者的目光。

惠阳很可能成为深圳的“飞地”。惠州虽然在定位上是大湾区的“第三梯队”，但由于紧邻深圳，所以惠州并不甘心只干“脏活、累活”。在目前惠州产业布局看，明显主动地往香港、深圳靠拢，目的就是争取承接两大城市创新产业。从已经成型的结构看，至少惠州的临深区域已经是“第二梯队”的架势了。其次还有一点，深圳地域面积只有广州的三分之一，无论发展空间和生活空间已经出现了“拥挤”的感觉，所以大量的需要一定被迫外溢，这时候惠州的不限购就成为了巨大的优势。其实市场已经看到了这个趋势，惠州的临深片区的楼市之前一直都是深圳客的天下，而最近非深、惠的外地客户比例越来越大。

稍微补充一下，广州增城、从化是一线城市中仅有的不限购区域，政策优势也比较明显，但从化没产业，增城太大，发展不均衡，所以不单独拿出来。

湾区楼市前景排序：

第一梯队：惠阳、前海、南沙、横琴；

第二梯队：深圳、广州

第三梯队：珠海、东莞、佛山、中山

第四梯队：惠州、江门、肇庆