最近金茂在未来科学城核心区域获得了两块土地（下图的C18地块和052/063地块），位于望京北面5.7环处，也就是未来科学城南区的核心区域。未来科学城再次引发大家的关注。

那么目前未来科学城的在售和拟建住宅项目情况如何呢？

我们今天将全面介绍一下目前未来科学城核心区域的项目情况。

从未来科学城核心区的土地控制规划看，居住用地的占比很小，目前大量土地都是各大国有能源和材料类国企的研发总部，以及公园。未来区域的最北侧将有一大片居住用地出让，在北区。南区的住宅用地基本出让差不多了。

教育用地主要在科学城南区，目前基本都已经建好，分别是北师大领办的幼儿园、小学和中学，以及首师大领办的幼小中一体化公立学校。北区只有华润自带幼儿园。

医疗用地方面，靠近定泗路的南区最北侧地块规划修建清华长庚医院（三甲），兼顾基本医疗和国际医疗。

交通方面，2021年开通的地铁17号线，南北向，连接科学城、望京、国贸、亦庄等东部重要商业中心。定泗路科学城段目前已经拓宽，未来将与机场辅线连接，到达机场更为便捷。今年即将开始建设的13号线分拆线，将连接未来科技城，天通苑，西二旗，直到车公庄；将未来科学城核心区与西边的中关村科技园连接起来。未来该区域还将还有地铁31号线的预期。

从配套来看，片区的未来还是不错的；但现实还是略显冷清，到处都在搞建设，街道也比较杂乱，像样的饭店都没几个。

接下来我们就说说目前该区域内在售楼盘的情况。

1、金茂地块

2018年11月26日，金茂、城建、未来科学城联合体以41亿竞得C18地块和052/063地块，该地块用地面积9.71万㎡，建筑控制规模约19.42万㎡，容积率2，起始价40.6亿元，最后成交楼面价约2.1万/㎡。该地块遵守“竞房价、限地价、竞自持”的拍卖原则，里面包含居住用地、商业用地和办公用地。其中C18地块用地面积7.8万平米，容积率1.5，那么规划建筑面积为11.76万平米。而052/063两个小地块的总建筑面积为7.5万平米。

未来该地块商品房的限价略有不同：C-18地块中商品住房销售均价不超过54,187元/平方米，且最高销售单价不得超过56,896元/平方米；不受90/70限制；CP07-0600-0052、0063地块中商品住房销售均价不超过51,478元/平方米，最高销售单价不得超过54,052元/平方米，且受到90/70条件限制。在规划条件中，CP07-0600-0063地块含电信局一处，面积1000平方米。

我们从土地规划资料中获知，C18地块是二类纯居住用地，应该是独立纯住宅，且没有90/70的限制，该地跨位于科学城的边缘地带，鲁疃嘉园（安置房）的东侧，靠近京承高速（大概有一片100米的隔离带），未来很可能规划成为金茂府产品（据说叫未来金茂府）。而CP-052/063地块，由于靠近地铁17号线未来科技城南站，且周边均为综合体项目，该项目用地也是共建混合居住用地，未来也预计是综合体类项目。

假设未来项目建成，那么距离地铁近的综合体地块将是中小户型居多；

而距离地铁较远的地块，虽然离高速较近，但很可能做成低密度改善住宅。

至此，金茂再次继望京金茂府之后，落子城北。而望京金茂府二手房的售价在12万元左右，位置在未来金茂府的正南方，5.1环处。相差了0.6环的距离，15公里的距离，地铁4-5站地。

而售价，已经明确为5.15-5.69万元。价格大概也就是望京金茂府的一半，而比同样在南5.7环附近的亦庄金茂府（售价6.8万），也便宜近1万元。

所以假如品质不减配太多的话，未来金茂府还是很值得期待，尤其是习惯居住在城北和城东的购房者。

而目前未来科学城在售项目，最低价是东方蓝海中心，56000元起价，最高是华润未来城市，6.1万元起价，最高曾到6.5万元均价，融尚未来由于是共产房和商品房混在一个小区，毛坯售价59000，不属于两限房；未来公元是综合体里面的精装住宅，得房率不高，售价精装6万起。因此明年金茂府上市之时，在售项目的销售压力是比较大的。

金茂府的地块土地已经平整打围，施工的话应该进展会比较快。

C18地块的西面是安置房小区鲁疃嘉园，看起来还是比较新。

2、华润未来城市

华润·未来城市，位于未来科学城的北面；项目总建面约70万平米，规划有甲级写字楼、高品质住宅、主题商街和英才公寓，项目位于17号线首发站上盖，采用TOD模式打造了商业街区、休闲娱乐、宜居生活环境，构建多元化复合型城市综合体。项目紧邻3.14公里的滨水森林公园、温榆河等，周边环境优美。

住宅部分占地面积13.4万平，建筑面积46.8万平米，容积率3.5，车位733个，规划733户；物业费4.98元每平米每月。华润项目算是未来科学城在售的最大的带较多住宅的综合体项目。且位于未来科技城北区，是北区唯一在售的项目，开盘也早，2017年6月开盘，一度非常热销；只是如今冷却了。

规划的户型95-160平米不等，预计后续要推出160-220平米的大户型产品；

目前的主要户型是95，117，127，128，131平米的三居，以及145、160的小套四户型。

销售单价6.1万/平米，只有118和131户型在售，总价714万一套起。

相对开盘期5.9-6.5万元的单价来说，目前价格略降，精装修交房。

由于自2018年以来，北京整体进入价格下降阶段，目前这个单价，在4-5环内，尤其是南五环内，还是有很多次新房和老破小可以选择，配套和通勤距离都更为方便。则也就是未来科学城销售遇冷很重要的原因；加之2018年底金茂联合体获得5.7万不到的限价房土地，科学城在售项目则更为冷清。

由于华润未来城市和融尚未来、未来公元、东方蓝海中心等都是纯商品房，没有5年限售的规定，所以还享有了一点点溢价。

而华润未来城市和未来公元，都自带大体量写字楼和商业街区，且都靠近地铁17号线出站口，只是未来公元更靠市区，而销售价格也几乎一样，都是精装修交房，是直接的竞品。

3、未来公元

未来公元和融尚未来都是一个开发商（未来科学城置业和金融街控股合资）所开发，售楼处也在一个地方。

项目占地面积4.3万平米，建筑面积23.6万平米，规划250户，层高3.1米，物业费4.5元。物业公司是未来科技城物业公司。

项目一共4栋开放式住宅，其余主要是商铺和写字楼。与保利购物中心隔河相对。

小区内部打造了一个河流水系，沿河布局下沉式商业。住宅整体抬高了2层，保证了小区内部的独立性。虽然是开放式小区，但由于地上三层才是住宅，也保证了居住的独立小区环境。

由于项目拿地时是两块土地，各自都有用地规划；所以4栋住宅被分成了两块，每2栋住宅能组合一个小区环境。

项目户型就4种：104平米的小三居，全朝南；136的三居，148平米和160平米的四房，南北通透；

由于建筑公摊问题，未来公元的住宅得房率非常低，大概只有75%的样子。

目前在售单价60800-63000元，104平米是最贵的，总价650万左右的样子；而4居普遍接近900-1000万元，基本上总价比孙河的洋房还要高。而居住的纯粹性却远不及孙河。

当然，该项目也有独特之处。项目采取和金茂府一样的科技精装系统，做到恒温恒氧恒湿等，所以还算是有卖点。但我们预计等旁边的金茂府出世的时候，且价格还更低，未来公元真正的压力才来临。从户型看，确实得房率特别小，148和160户型虽然面积大，却不觉得通透。

4、融尚未来

融尚未来总建筑面积12万平方米，占地面积27000平方米，绿化率30%。项目有2栋共有产权房，2栋纯商品房洋房（8层和11层高），以及1栋人才公寓，和几栋写字楼。其中共有产权房与商品房共享小区中庭，并不分开；人才公寓是分开的。

目前在售户型面积138平3居和220平四居跃层产品，均价59000元/平，预计2019年下半年毛坯交房。

物业是金融街物业，4.14元的物业费。由于是洋房产品，1T2户，得房率较高。层高3.1米，可以装地暖。

5、东方蓝海中心

该项目是淮矿地产开发，安徽的一个小国有企业；后来据说被央企收购。

项目由2个地块组成，一样是被写字楼包围的开放式住宅；占地面积2.37万平，建筑面积13.84万平，设计150户，8栋楼，只有3栋楼是住宅，其余是写字楼；住宅物业费4.55元。

目前在售的是104平米三居，120、123平米三居，136平米四居。项目毛坯交房。

目前项目单价5.7-5.9万元，总价590万元一套起。由于户型比周边在售项目普遍略小，因此销售情况尚可，目前剩下的主要是136平米四居为主；以及部分三居。

由于小区是板式结构，户型的通透性是比较好的，尤其是四居应该是这附近最经济适用的户型。

6、国瑞熙墅

项目占地面积16.75万平米，建筑面积33万平米；设计386户；北京国瑞物业管理；

目前在售的是叠拼别墅，一共64栋楼，4-6层高；一期单价46836元，二期单价55000，总价1400万一套；毛坯交房。

项目由于外围建了一批共有产权房，外立面看起来不太好；而别墅区被夹在中间。

户型有多种，建筑面积从189三居，到409平米的五居叠拼均有，分为上中下三叠。下叠有地上2层，地下2层；中叠有三四2层的，还有三层四层，以及地下2层；上叠是二层三层，带地下2层；总体看使用面积还是比较大。

7、北京壹号庄园

该项目严格来讲并没被划入未来科学城核心区范围内；

但与未来科学城一街之隔，因此我们也把它一并纳入考察；

该项目占地1000多亩，纯独栋别墅区，容积率0.3，677户；原名是东方普罗旺斯，2015年被融创收购过来。基本全是独栋别墅，只有几栋4-6层的洋房产品，洋房售罄。目前在售的就是西北角的水晶体独栋，主要是法式独栋；之前的都是北美风格。

其现房别墅均已建成，融创做了升级改造，外立面干挂莱姆石石材，内部做了豪华的欧式精装修和中式精装修，售价也因此提升了每套1000万元。物业是融创物业，物业费5.39元。

由于建筑面积667-1425平米之间，面积非常大，占地面积也大，法式风格，所以融创将其更名为北京壹号庄园。目前在售的最小面积的是4900万一栋，精装修现房，几栋楼王产品更是上亿。

小区自带一个大型会所，包含餐饮、健身房、游泳池、社交厅、商业街等。

是北边仅有的2个在售纯独栋社区之一，另一个社区是西侧5公里的珠江紫宸山。

综合比较未来科学城的在售楼盘，普遍有如下特点：

1、只有少数项目是纯居住项目。比如国瑞熙墅、北京壹号庄园和金茂C18地块；其余地块都是商业、共有产权房、人才公寓、住宅等混搭，未来居住氛围并不会多好；也会影响其升值。

2、从目前项目品质看，除别墅外，华润未来城市和未来公元的品质较高，其它两个项目都是毛坯房；未来公元又主打精装系统，距离地铁也近，小区虽然是开放式但通过巧妙设计可以独立入户，总体来看更胜一筹。未来金茂府虽然限价，但也值得期待。

3、未来科技城南区的项目享有的配套都是一样的；除了金茂C18地块较远，其它项目都紧挨着。从配套角度看，差距不大。价格差距也不大。真正的差距来自品牌、物业、产品和装修本身。

4、价格方面，目前片区的价格高于南5环外的亦庄，而片区的配套和产业成熟度、人气，都远不如亦庄。凭借的还是城北的溢价。北京人一向以城北为上风上水之地，且高科技人才也在城北。但相比未来科学城的西侧的永丰中关村产业基地，整体价格又便宜了不少，毕竟永丰基地属于海淀，大型IT互联网企业云集。

5、未来科学城适合附近企业的就近需求，或者望京、昌平、北苑等区域的需求的扩散。但从目前的产品品相看，除了2个别墅项目可以称为改善，其它项目商住混合，居住品质却够不上改善，只够刚需入手。而价位方面，也比同纬度的北清路和定泗路之间的北七家三大神盘（华润理想国，和悦华玺，万科翡翠），整体价格要贵近1万元。未来地铁17号通车后，去望京上班还是方便的。地铁13号线拆分线通车后，去海淀上班也是方便。

6、未来科学城由于主要是国企研究总部所在地，活力不足，人气也不足；毕竟新能源和新材料，核心技术往往并不在国企手里。对相关产业链的吸引也不足。虽然目前搬入多家国企，但科学城的氛围和人气并不兴旺。由于片区内居住用地不多，虽然有保利的未来大都汇，但商业氛围短期也难以起来。