三分天注定，七分靠打拼。湖滨的成功有先天的地利优势，但成功下去的秘诀在于不断求变。

“10年前，如果要问杭州休闲购物去哪里，你得到的答案很难跳出武林路、体育场路、延安路、湖滨。”在杭30余载的记者老许回忆着当年的商业格局，“那是绝对的市中心！”

作为“一线三圈”的一员，湖滨曾经辉煌过，盖武林。

但现在，再讨论市中心问题明显是螺丝壳里做道场——打不开场面。杭州城市规模扩大各区域发展，市民的消费早已不用再过度依赖市中心。

城北城西的居民，平常会到城西银泰、万达等地购物；滨江的居民，更多会去钱江新城万象城、来福士、滨江宝龙城市广场等地；城北、城西、城南居民，已经很少到湖滨商圈逛街了。

周边商圈崛起，对湖滨购物人流形成截流。但时至今日杭州商圈内，湖滨仍是人流收割机，杭州人气NO1。

湖滨：突出的旅游属性

假如你是一只鸟，盘旋在上世纪上世纪八九十年代，你会看到西湖边吆喝的摊贩、社区底部商铺前老许正在讨价还价……

时间流转，曾经的商铺早已华丽转身成为而今的地铁上盖综合体，任谁也不敢再说“美丽的西湖，破旧的杭州”。

▲2019年的湖滨商圈 凤凰网奇点商业实拍

截至2019年3月数据，湖滨商圈辐射范围内人口覆盖达422.2万，高端住宅总套数22749套、办公人数约2.2万。（数据支持仲量聨行）

旅游属性是湖滨商圈有别于其他商圈的最突出属性。

关于湖滨商圈的地理优势，西湖无疑是最大IP，此外它距离萧山国际机场25公里，距离杭州城站火车站2.5公里、杭州火车东站8.8公里，盖有地铁1号线流量最大的枢纽站点龙翔桥站。

2016-2018，西湖的年客流量一年更比一年高。其中据2017年数据统计，湖滨商圈年人均流量已达6000万人次，社会消费品零售额达138亿；2018年国庆期间湖滨公园更是达到了12.27万人次/天。

▲2017年湖滨商圈基本指数

“小长假期间交通瘫痪，利星迫于庞大的人流关门......”老许永远不会忘记那天人流散去后，他苦寻右脚新皮鞋而不得的愤懑……“本想再买双新的，结果商场根本挤不进去。”

群雄：湖滨商圈中谁才是流量之王？

“除非工作需要，不然解百我真的不会再去了。”老许边整理着自己写过的商业报道，“近10年湖滨变化之快，百年解百或许真的已经枯木难逢春。”

1989年解百的前身“浙江商品陈列馆”开业（1928年增建，改名为“国货陈列馆”，1958年正式更名为杭州解放路百货），标志着杭州开启了商业时代。

但从那以后至2002年前，除了解百和元华两大百货项目，湖滨商圈再无其他商城。要论辈分，别说是整个湖滨商圈，放眼整个杭州市解百也是祖宗辈的存在。

▲解百 凤凰网奇点商业实拍

但长江后浪推前浪，解百的地位早已被后起之秀们一步步赶超。

在2017年10月抖音发布的“热门打卡商场榜”上，in77仅次于成都远洋太古里、北京三里屯太古里，位居第三。“in77，现湖滨商圈最火的商城。”正要说起in77在湖滨的开疆扩土老许便两眼放光。

In77共5区，2005年银泰在西湖边插下了第一个旗子——如今的in77A区。2013年开设了C区。2015年又开了B区，同年发生了后来被老刘称为杭州商业地产大事件的“竞拍厮杀”。

“当年湖滨两宗商业地块的出让。这两宗地竞拍轮数达到了60和86轮，上城区城投&银泰被对手一直“咬”着不放，最终不惜配建5000多方商业安置房夺地。”老许回忆当年银泰其实处于亏损状态，“in77，15年-18年的业绩分别为：28,33、37、45亿；逐年上升有赶超武林银泰之势。现在看来，4年前亏损拿地一举或已奠定in77在湖滨的霸主地位。”

▲in77 5区 凤凰网奇点商业实拍

可以说，与一号线地铁口无缝对接（B,C口），又临近西湖，湖滨银泰位置独一无二。

地铁一号线为湖滨商圈众多商场带来福音，似乎新元华被独自抛下。新元华离西湖景区的直线距离比in77B区更近，但无奈加在龙翔桥、安定路两个地铁站之间，往南、往北都要走300-400米，人气聚拢效果差是硬伤。

“说起解百新元华倒也是一箩筐可讲，这个西湖边，一百米就够得着的宝地，当年人人抢铺，近三年多次整改仍不受待见。或许这样说很粗暴，但你实在找不到去那里的理由。”

老许说到新元华总是有吐不完的槽点“业态拼拼凑凑，丝毫感觉不到这是为什么人准备的商场。瞧，在它南边几百米处还有一个难兄难弟——涌金广场，杭州第一家海底捞就在这里。”

▲解百新元华 凤凰网奇点商业实拍

2015年，杭州大厦和杭州解百重组，童民强主政。业界曾关注南端新解百能否与北端的杭州大厦形成南北呼应之势，但事实证明这样的期待一度幻为泡影。

童民强，厉玲都是商界大腕，但湖滨商圈还有一个传奇人物陈敏。“2006入场的利星也算是湖滨商圈的老牌商场了，但一直不愠不火网络上甚至一度传言要倒闭。但是在陈敏独特定位下，利星成功了。”

“利星有全杭州第一家无印良品，开业那会儿，临平市民都不远前来，声势浩大。”当年老许赶时髦在利星买的一盏台灯还摆在案头，“正是陈敏抓住了muji，zara、h&m这些快销品牌，经营不善几次易主的利星方扭亏为盈。”

▲利星广场 凤凰网奇点商业实拍

快时尚品牌恰恰适合大量的，消费能力和消费意愿都不强的游客。地理位置+庞大的客群优势，利星转型快销品牌集散地确实做对了。

这一独特定位可谓是扶大厦之将倾，挽狂澜于既倒。毕竟相比一样贴近音乐喷泉的in77A区招牌挂着GUCCI、卡地亚等等，大量外地游客当然走进利星转转。

但，现在快销品牌早已在湖滨商圈广泛铺开，利星“一招鲜吃遍天”的阶段早已过去，届时利星也在寻找转型突破口。

▲2018年，MUJI从利星搬到工联CC 凤凰网奇点商业实拍

如果说利星在寻求转型，那么嘉里中心只能说还未定型。

嘉里中心还未完工就早有业内人士预测：“前有老牌的杭州大厦，后有相对年轻的湖滨in77，若嘉里中心做高端奢侈品确实不讨巧。”

确实，2016年完工的嘉里中心建筑面积７万㎡，无论从体量还是年龄，嘉里中心在杭州大厦和湖滨银泰面前确实像是个小宝宝。

但这并不妨碍嘉里中心走高端路线。

嘉里中心的超市是Ｏｌｅ，酒店是香格里拉、甜品是蔡嘉......小小体量也做了星巴克双子店。无论从文化，气质还是品位，整条延安路上嘉里中心都是最靓的“仔”。

▲嘉里中心 凤凰网奇点商业实拍

嘉里中心出现的意义有两点：1.填补了商业布点上的空白 2.补充了消费业态上的不足

首先，延安路北有武林南有湖滨，唯独中间段（凤起路至平海路），几乎没有成熟的商业综合体。嘉里中心的出现缓和了两头热中间冷的局面。

其次，前有老牌的杭州大厦，后有相对年轻的湖滨in77，有碍嘉里中心往高端奢侈品靠拢。并且，地处杭州主城区最重要的商业区域，嘉里中心做社区型购物中心显然不合理。

“嘉里中心很大的作用是提供了一个能够进行商务和休闲的场所，毕竟西湖边主商业而非商务，武林寸土寸金更不必说。”嘉里中心开业后，老许成了这里星巴克的常客。

▲延安路人行天桥 凤凰网奇点商业实拍

空白给了嘉里中心发挥的余地。但它的短板也异常明显，二三楼的品牌十分欠缺吸引力，火热的永远都是一楼和负一楼。

嘉里中心的活动做得不错，17年人流量基本为：工作日3万/天，周末5万/天；２０１７年平安夜，但消费若只停留在餐饮部分显然对一个商城贡献太小。

西湖：湖滨的依靠亦湖滨衰落的原因

湖滨因湖而热，但也因湖而濒。

湖滨地段好却受碍于西湖的限高政策，商业氛围好却难以发展商务。缺少，也建立不起高端的写字楼。“在杭州十大商圈中，湖滨的写字楼体量最低。”老许翻拨资料补充道，“直到2016年，湖滨的写字楼都仅有0.5万㎡。”

写字楼少的情况下，意味着流失了大量有消费能力且消费意愿较强的人群。根据仲量聨行提供的数据看，截至2019年，湖滨商圈内办公人数仅2.2万人。反观，2018年国庆湖滨公园人流量达到12.27万人次/天。“湖滨游客量大，但更多是只逛庙不烧香。”

▲西湖音乐喷泉前的游客 凤凰网奇点商业实拍

2005年湖滨名品街高调开街。“理论上说，最佳的区位、最优美的环境、最昂贵的地价等条件是奢侈品销售的不二选择。”老许拿出一张当时名品街开业的老照片，寥寥几个英文logo让精美的橱窗更耀眼。但西湖边旅游的人群基本上为普通老百姓，群体杂、低端消费的情况比较严重。“虽经多次整改，但在杭州大厦面前名品街的销售额始终拿不出手。”

多年后这样的情况并没有得到明显的改善，位于2018年新开的湖滨银泰E区的某高端餐厅，这的老板曾吐过这样苦水“当初在万象城和in77中徘徊不定，最后选择了自带流量西湖景区。谁知道到店客人中不乏存在人均消费40几块的，我也不知道他们怎么点菜的。”

“对于选址，西溪天堂的外婆家显然是眼光独到另辟蹊径。”对话过业内人士的老许透露，西溪天堂的外婆家一改平价亲民路线走高端定位，选址落在西溪天堂相当重要的一点就是交通。对比湖滨，这里没有地铁，公共交通路线也较不丰富，但好停车！也因如此，自驾过来的通常都是消费得起的。

▲地体一号线安定路站内 凤凰网奇点商业实拍

交通拥堵，人车混杂，加上停车位置少且贵.......这些一定程度上限制了高档消费人群进入湖滨。而地铁一号线源源不断往里送人，但始终是消费能力有限的人群。

一言蔽之，进入湖滨的商户必须面临客流消费力不足的问题，但湖滨的招商能力也有着其他商圈没有的优势。只取一点不及其余，只求人流不图业绩的商家大有人在。蔚来汽车就是一个鲜活的例子。高人流密度下得到的品牌曝光是蔚来汽车想要的，而非指向购买力。

领跑：三分天注定，七分靠打拼

上世纪末随着杭州政府北迁，武林成为杭州市商业中心，湖滨地位下降，本世纪开始又面对来自东西南北的截流。零售，消费新业态、消费升级……

前有杭州商业地图嬗变，后有市场气象万新。靠山吃山靠水吃水的湖滨商圈从未准备坐吃山空。

▲2015-2017年湖滨商圈社会消费品零售额

2012年11月24日，杭州地铁一号线开通。一号线的开通不止开启了杭州地下轨道时代，也预兆了“地铁+物业”的模式即将到来。

购物天堂——香港的地铁总长不过43.2km，但日客流量之大，地铁站点分布着大大小小30个购物中心，占香港购物中心总量的1/3左右；地铁川流不息的人流也造就了“时代广场”、“置地广场”等一大批购物中心。

这样的模式显然是值得借鉴的，纵观杭城，“地铁+物业”的香港模式，当属湖滨商圈最成熟。在此模式上湖滨商圈几年内还继续当火车头，领跑众商圈。

▲地铁上盖的in77 凤凰网奇点商业实拍

“虽然城北，城西、城南、滨江的居民已经很少逛湖滨了，但湖滨业态的丰富程度和可买性仍然首屈一指。”无论对市民还是游客来说，湖滨有着促成消费的三大点。

1.（与其他地方相比）品牌相同的情况下，湖滨有更多的款式选择；如18年新开的adidas旗舰店，muji世纪旗舰店、维多利亚的秘密...

2.湖滨有其他地方没有的品牌；2017年世界著名奢侈品潮牌克罗心进驻in77，这是克罗心在中国大陆第二家门店，也是华东地区第一家；以及同年11月9日韩国化妆品品牌IT’S SKIN（伊思）入驻in77B区，这是中国首家品牌店。

3.价格优势，通俗讲就是便宜。衣之家和解百城市奥莱也有用一席之位。

简而言之，世界品牌，奢侈品店、旗舰店、城市奥莱等都各有发挥。

▲2018年开张的阿迪达斯旗舰店 凤凰网奇点商业实拍

“老许，在你看来杭州作为互联网之都，电商冲击、新零售崛起。新零售转型升级是数字化下的渠道变革，对于传统企业来说，数字化转型也已成为须付诸行动的必选题。湖滨如何拥抱变化？”

“讲人话！”老许显然不是很喜欢这种官腔的提问方式。

老许表示，曾访问过的业内人士对新零售的看法不太一致，但关于湖滨商圈“新零售”的表现，还是比较一致看好的。

关于新零售，有人认为零售没有没有新旧之分，不过是大家的消费意识和消费行为在进行变化。若非要分出个新旧，新零售大概包括了场景式消费，跟互联网拥抱的消费、交互式体验。湖滨出现了这些功能的店铺：网易严选，盒马鲜生、网易考拉…

▲盒马鲜生 凤凰网奇点商业实拍

解百新元华的盒马鲜生就是新零售的一个样本。去年解百新元华的门店营业额达1.26亿元，其中线上外卖服务占30%。

在湖滨商圈，到处可见线下场景的智慧化改造。比如，以“传统老店”著称的知味观开辟了智能云货架的电子屏，顾客可以直接扫码进入线上购买；在网易严选的全国首家线下实体店，每一个商品都可以在线购买，再送货到家……

如今，商圈已集聚盒马鲜生、蔚来汽车等新零售业态先锋59家。“新零售智慧系统”也正在探索搭建，以推进商贸业数字化提升，助推“新零售实验区”打造。

▲网易严选售价线下体验店，开设于2018 

凤凰网奇点商业实拍

“在延安路上，你可以仅凭一部手机，就完成一切消费行为——大到商场购物，小到路边摊买烧饼，乘公交、坐地铁，都可使用。”老许感慨，这便是延安路“移动支付大街”的“故事力”。

目前，杭州的移动支付在普及率、覆盖广度、服务深度等各方面，均超过北上广深，排名全国第一。说延安路是全国领先的“新零售大街道”，“移动支付大街”一点也不过分！

在这里我们能切身感受到“地铁+物业”的便利，丰富业态的魅力、拥抱变化的眼力……三分天注定，七分靠打拼。湖滨的成功有先天的地利优势，但成功下去的秘诀在于不断求变。

文章来源：凤凰网奇点商业杭州站

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