2019年4月11日，天津万象城正式揭牌，天津人自此告别“银河”，迎来“万象时代”。

图：天津华润万象城

天津万象城前身为银河国际购物中心，是天津城投置地旗下商业。2018年12月18日，城投混改正式落地，华润79亿增资，成为城投置地乐园道商业项目（即银河国际购物中心）占比49%的持有者和运营者。从华润与城投接洽增资事宜，到万象城揭牌正式亮相，经历了大约两年的时间。

图：万象城进津时间轴

▍“银河”未来究竟会变成什么样？

银河国际购物中心曾经是天津最具规模的shoppingmall，总体量约36万平，拥有众多国际顶级奢侈品牌和国内外潮流品牌。此商业项目是天津文化中心重要组成部分，位于友谊路商圈核心板块，地铁5、6号线上盖，交通及地理位置十分优越。项目在建设时期投入了大量资金，在开业招商期，乐成置业为吸引大批一线奢侈品牌进驻，开出包括大额装修补贴等优厚条件。

由于运营不佳，银河国际购物中心开业多年以来运维状况不太乐观，连年亏损。据媒体公开数据，2018年银河国际购物中心销售额为23.6亿元（36万平体量），相比天津大悦城28.22亿元的销售额（25万平）、佛罗伦萨小镇的40亿元销售额（6万平），营收差距明显。

2018年起，乐天集团在华业务全面收缩，2019年3月31日，原银河国际购物中心的主力店乐天百货正式闭店。外界猜想原乐天百货7万平商业将成为万象城团队进驻后的首轮改造目标。天津万象城揭牌是城投混改后重要一步，华润置地商业地产华北大区招商总监王伯奇在发布会上对外公布了天津万象城的改造计划，具体如下：

1.围绕提升定位、消除断层、完善组合、增加品牌四个部分，有计划的过渡及调整，全面提升客流及销售业绩。

2.原银河国际购物中心部分将补充乐天撤出后的化妆品、腕表、儿童等业态。继续加强重奢品牌（LuxuryWalk）、年轻女性客群品牌（Eden Of Youth）、轻奢设计师品牌等断层品牌。调整运动品牌（Place Making）。

3.原乐天百货部分将释放可租赁面积4万平，约增加200-230家品牌

4.填补缺失业态，增加创新专区，引进华润自主品牌mixc Beauty、mixc House等。

5.商业硬件升级：购物中心的外立面、内部结构重新改造，灯光、卫生间、电梯间、母婴室等配套设施全部升级。和室外景观联动 打造文商旅超级IP景观。

图：万象城部分业态调整

图：乐天百货改造计划

图：华润置地商业地产华北大区招商总监王伯琦

▍华润万象城是何方神圣？

万象城是世界500强企业华润集团旗下开发的高品质购物中心，也是中国购物中心行业的领跑者。2018年度中国商业地产TOP100榜单中，华润置地商业稳居第一位，这也是华润连续第三年位居榜首。

图源：观点指数

华润置地2018年年报显示，截至2018年12月31日，华润置地营投资物业规模位于行业前列，总建筑面积达921万平米。其中购物中心已开业万象城/万象天地23个，万象汇/五彩城12个，储备项目43个。另有管理输出购物中心项目25个，其中在营项目17个，储备项目8个。到2021年将有81个购物中心在营，另有22个购物中心将在2021年后开业。

图源：华润2018年业绩报告

▍资本教父宁高宁：华润背后的商业舵手

提到内地的商业地产，宁高宁是不能忽略的灵魂人物。现任中化集团董事长和党组书记、兼任中国化工董事长的宁高宁被媒体评价为“经手4个千亿级央企的业界传奇”、“国企放牛娃”、“红色摩根”，先后执掌华润集团、中粮集团、中化集团。华润、中粮和金茂三家央企旗下的商业项目“万象城”“大悦城”“览秀城”命名皆出自宁高宁之手，他通过资本运作见证了三座“城”从无到有的过程，是不折不扣的“资本教父”。

在华润的18载，宁高宁带领华润从一家“盖章收钱”的垄断型外贸公司转向了实业，通过一系列车轮式收购，将华润的业务延伸至基础设施、房地产、金融、零售等诸多领域。

图：中化集团董事长、党组书记 宁高宁

2000年，宁高宁首次“触商”，彼时他支持吴向东组建了华润深圳有限公司，并斥资40亿建设华润中心，这个项目的重中之重即是万象城。2004年12月，深圳万象城开业，全新的商业模式成为深圳风尚的聚集地，十几年过去，深圳万象城逐渐变成中国购物中心的标杆之作。

华润商业的发轫作品一炮成名之后，华润开始整合旗下的商业资源专心在商业领域深耕，万象城也逐渐成为中国商业地产的头号品牌，在业内树立了不可撼动的江湖地位。时至今日，深圳万象城、朝阳大悦城、长沙金茂览秀城……都已成为宁高宁亲历过的一个个标杆级、现象级商业项目。

▍商业标杆万象城给天津带来什么？

华润置地官网显示，华润商业有三大产品线，分别是万象城城市综合体，主要产品为走高端路线的华润万象城（升级版产品为万象天地）；区域商业中心万象汇（五彩城），主打家庭消费；以及体验式时尚潮人生活馆，产品为1234space。

表格：华润置地商业产品线

深圳万象城是中国商业产行业一个成功的案例，也是商业地产从业者学习的对象。项目重金聘请国际设计团队进行规划和建筑设计，在建筑功能和购物空间的打造上独具匠心，拥有诸多特色景观；动线合理，避免了商场死角，实现人车分流、人货分流；商场细节体现人文关怀，为残疾人购物提供的无障碍设计、为女性配置了高标准洗手间；推广营销方面敢为人先，在时尚、艺术与商业跨界领域不断推陈出新……

华润万象城在天津的首个商业项目能给我们带来怎样的惊喜？4月11日的揭牌仪式上，华润董事局副主席在致辞中介绍，截至2019年4月，全国已开业39座万象城中，10座都已成为当地零售第一商业。此外，2018年华润置地业绩报表的数据也许能我们更多期待：

2018年，华润置地投资物业实现营业额人民币95.2亿元，同比增长24.5%。其中购物中心业务营业额人民币68.6亿元，同比增长29.9%。截至2018年12月31日，华润置地投资物业资产账面总值为人民币1,268.6亿元，占本集团资产总值的比重为19.3%。期内取得税后人民币49.4亿元的价值增值，业绩非常优秀。这份业绩背后是华润商业优秀的运营和管理能力在支撑。

此外，业绩报表中统计的已开业的21座万象城，2018年平均出租率在90%以上的占七成，深圳万象城出租率更是达到了99.5%。统计周期内厦门万象城仅开业1个月，出租率也达到了86.4%，深圳湾万象城开业不足一个月，出租率为72.9%，华润万象城品牌的号召力可见一斑。

图：发布会现场华润董事局副主席发表讲话

华润团队在本次揭牌仪式上树立了一个小目标：天津万象城三年内零售额将达到40亿（2018年银河销售额为23.6亿），五年内进入中国购物中心前20强。这一目标能否实现？华润万象城能否代领天津商业走进一个新的时代？我们拭目以待。

图源：华润2018年业绩公告