来源丨米宅珠三角

作者丨大渔

推荐关注！

1

开篇，我先请大家看两张小区的照片。

图中这个楼龄超33年，和城中村有一拼的老破小区，房价应该多少才合理?

5万一平，不能再多了吧?

4万我都不愿买，这个价格我为什么不去买沙井光明新盘?

对不起，请扶好你的眼镜，这个小区的均价是134350元，对，13万4千一平米，你没有看错。

小区最贵的户型是21平的单身公寓，这个已基本丧失了居住功能的老破小，报价350万，单价16万，实际成交价也在14万5左右。

这个价格几乎可以和国城花园的44平米神盘媲美。

2

这个神奇的小区叫竹园小区，建成于1985年，原来是基建工程兵安置小区，位于福田区竹子林片区的农林路西侧。

位置还算不错，但十几万的天价是怎么飙出来的?这个价格已经可以入住香蜜湖豪宅了。

芳龄34岁的竹园小区，有两大尚方宝剑在手，一是旧改，二是深高学位。

竹园小区的旧改传闻由来已久，从2005年就有了改造规划，2010年卓越集团入驻并挂出改造条幅，竹园小区立刻变得灸手可热，风传按1：1.4补偿面积，小区的房价一夜之间从1万2猛涨到2万。

对深圳来说，每个小区的旧改都有不同的开篇，但都有类似的结尾。结尾就是没有结尾，只有无穷无尽的消耗和等待。

100%签约率的硬任务，和割了一茬又长一茬的钉子户，注定了每个旧改项目都是一场看不到尽头的漫长博弈。

沉寂了七年之后，2017年，卓越又挂出了旧改的条幅。

但除了让竹园小区的房价再炒作和追涨一波之外，又有什么意义呢?

3

除了旧改，竹园小区的另一把尚方宝剑是深圳高级中学南校区的学位。

深圳高级中学，深圳响当当的四大名校之一，位于农林路东侧，就在竹园小区的斜对面。

靠着深高的学位和拆迁的概念，竹园小区硬是飙出了香蜜湖的价格，尤其是22平的小户型，成交价高达330万。

好日子过得太久，难免天空会有阴云飘过。最近两天，这个小区开始不平静了。

4月16日，福田区教育局公布了2019年的初一新生报名指南。

报名指南并没有公布最新的学区划片，但是，有一段描述让竹园小区业主心惊肉跳。

文中称，对于一些同片相邻的中小学采用试点对口直升政策，其中包括“教科院附小和教科院二附小直升教科院附中”。

农林路西侧的竹园小区、建业小区、鑫竹苑等小区对口的竹园小学即为教科院二附小。如果按照这个政策，那学区学生在读完教科院二附小之后，就不能直接就读深高初中部，而是直升教科院附中。

这对于农林路西侧的一众小区业主来说，简直是灭顶之灾。基本可以确定，一部分人首先想到的不是孩子的入学，而是房价会跌多少。

对于竹园小区这种老破小来说，一旦消息属实，房价会降多少，简直无法估算，尤其是15万一平的单间，说腰斩那都是客气的。

竹园小区业主反应神速，一天时间就草拟出了请愿书，一派众志成诚，誓与深高共存亡的架势。

附竹园小区业主请愿书：

尊敬的领导：

 

深圳工程兵作为建设深圳经济特区的“拓荒牛”，曾为改革开放立下过汗马功劳。“深南中学（现改为深圳高级中学初中部）”、“竹园小学”建校最初即为解决深圳工程兵子弟上学问题兴建。2019年4月16日福田区教育局通知要将工程兵主要居住地的小区地段不再划分为深圳高级中学初中部，此举粗暴改变了历史政策，极大损害了辖区居民的利益。

 

根据国家城市规划的相关规范，“小学服务半径不宜大于500m”， “中学服务半径不宜大于1000m”。深圳福田区的建业小区、竹园小区、建业大厦、宝能公馆、香山美树苑、鑫竹苑、风临左岸、园博绿苑、明福居、佳泰兴苑等等数十个小区延续历史政策，多年来一直被教育主管部门中学地段划分政策确定于深圳高级中学初中部，而2019年4月16日的小升初政策中要求教科院附属第二小学的学生直升教科院附中，该政策在未经征求意见的情况下粗暴地改变了原有的历史政策，严重触及上述各小区业主的利益，我们坚决反对！强烈要求：取消直升教科院附中，保留深圳高级中学地段生的学位。

 

根据深府办〔2008〕130号《深圳市义务教育就近入学管理办法》第一、二三、四条，教科院附中距离各个小区步行最近的也有2.2公里，深圳高级中学初中部距离小区300米。且上述小区划入高级中学，既符合就近读书的政策规定，也是以往既定政策的本来定义。另外，深圳高级中学和福田教科院附中之间不属于“教育均衡程度相当”，因此，最新规定中的二附小试点不符合政策初衷！

 

我们要求政府部门的政策有延续性，不可随意朝令夕改！

我们要求保障按政府法规原则下的“学校资源共享、教育公平、就近入学”的基本权利！

为了孩子入学便利、路途安全，我们要求坚持原高级中学学位！

 

我们恳请深圳市领导充分考虑并安排好我们的合理诉求。我们全体学区内业主也将坚持不懈，广为申诉，直至解决。

 

全体业主 呈

2019年4月17日

请愿书行文流畅，文采斐然，尤其是最后一句：我们全体学区内业主将坚持不懈，广为申诉，直至解决。让人看得额头冒汗，脊背发凉。

4

在竹园小区业主度过了一个不眠之夜后，福田教委公布了2019年的小学和初中划片地图。

喜讯，农林路西侧的小区仍划归深高学区！

虚惊一场，万幸万幸，竹园小区业主惊魂24小时，小区学位终于暂时安全了。

但是，是否永远安全呢?谁也不知道。

北京早已实行初中大学区和多校划片，电脑随机派位，派到哪所初中全凭运气，而深圳还一直在采用初中学位与房产一对一挂钩，导致天价学区房越演越烈。

这种利益格局还能维持多久，谁也不敢确定。

但随着时间的推移和学位的日趋紧张，初中大派位是迟早提上日程之事。

在这里，我要提醒购买小面积天价学区房的，学位附加值在房子总价中占比越高，风险就越高。比如竹园小区成交价330万的21平学区房，一旦学位被划走，房价掉到200万是分分钟之事。

我要提醒的第二点是，与初中名校挂钩的学区房比与小学名校挂钩的学区房风险更高，因为从学生上下学的安全角度考虑，初中实现大学区的概率远高于小学。

关于学区变动问题，一直屡见不鲜，一周前，龙岗外国语初中部学区内有三个小区被移出，引发业主大规模维权。

再往前数，水榭春天六期被分到了不同的两个校区，为了争取深高北校区的学位，水榭123期的业主组织了大规模上访，最后导致出警。

学位与房产捆绑之后，已经变成了赤裸裸的利益博弈，竹园小区的24小时惊魂记，以后恐怕还会在更多小区上演。

不管是过去，现在还是未来，这个世界都没有绝对的公平，只有不变的利益。

最后，讲两句题外话。

昨天文章发出之后，后台吐槽声一片。

主要归类为：内容越来越水了，讲了一堆废话，没有结论，别给我看这些有的没的，我只要结果，我只想知道深圳的洼地到底在哪里?

很无奈，这篇文章中有很多我轻易不会去讲的干货，深圳各代表片区的利与弊，光荣与梦想，现实和无奈，这些掏心窝的话，你在其他公众号是看不到的，你看到的大多是定了和厉害了系列。

然而，你视之为珍稀，别人弃之如敝履。他只需要你告诉他买哪个楼盘就够了，说这多废话干嘛?

对我来说，越了解楼市，越敬畏楼市，敬畏市场的复杂多变和不可琢磨，不敢轻易去预测未来。反而是很多刚入行的小白，上来就敢指点江山，激扬文字，声称哪里必涨，哪里必跌。

对于只想看到结论，不想稍微花一点时间去思考的人，我建议你取关这个公众号，大家相别两宽。大渔的文章，有鱼，但更多是渔。

中国楼市的下半场，鱼很少，坑很多。想继续在楼市掘金，你或者试着学做一个渔夫，或者成长为一棵鲜嫩茁壮的韭菜。

对于韭菜来说，越是免费的，越是昂贵的。