盘了一下天津最近的成交，卖的好的依然是150万左右的产品，甚至公寓成交都见涨了，可见，限购政策下，作为刚需，大家依然在忙着上车；

二手房市场经历二三月份高涨之后，四月份成交有所放缓，拿到房款的改善群体，预计接下来会有一波入市；

对于刚需，“买得起”是道门槛，但对于有一定选择余地的刚改和改善，在政策期，面对区域和产品的分化，就要懂得看趋势，挑选有潜力的区域和楼盘，才能跑赢大势。

天津有没有适合刚改和改善的潜力板块呢？ 

我们从现有区域定位、城市界面、规划、土地储备、新房供应等方面综合考量之后，将目光锁定在了大梅江！ 

对此，我们365推出《梅江plus》专题报道，从八个维度对大梅江进行全面解析。今天就和大家聊聊大梅江的整体规划，有需要的朋友mark起来吧。 

01

大梅江主要指海河以南，外环线以北，东至微山路，西至梅江西路的区域，从西向东可分为：梅江西板块、老梅江板块、梅江南板块和新梅江板块。

四个板块中，老梅江、梅江南、梅江西作为居住区域，发展已经相当成熟，作为区域短板的公共交通，未来将获得进一步改善。

除了现有6号线，还将新增地铁7号线和10号线，三条轨交线路。10号线在建，预计2020年建成；7号线预计开工，2023年建成；届时，加上可换乘站，居民出行范围将获得极大延展。

不同于以上三个板块，城市界面少有变动。新梅江板块作为天津市重点工程，等待落地的规划，堪称市内六区之最！

02

新梅江：全新城市界面的开启

作为天津市倾力打造的又一城市核心，新梅江位于天津西南，服务于天津市“双核双港，相向发展”总战略。

新梅江从北向南，可以划分为：新八大里组团、陈塘庄商务区组团和新梅江起步区组团三大组团。

在功能划分上，新八大里组团和陈塘庄商务区组团规划为商务商业区，新梅江起步区规划为生态居住区。

同时，本着打造生态宜居城市的理念，在大的组团之外，新梅江板块设置了“双核 三轴 四带”的布局。 

2019年，河西区在提升新梅江绿化方面，将作出重要举措。 

1、高标准启动3.9公里、约14.6万平方米绿道公园绿化提升，同时绿道公园功能也会进一步强化，它将借助新八大里地区、黑牛城道地区等重要商务商业设施聚集的优势，通过植入体育、娱乐、创意等相关产业，最终实现将“人流转换为消费流”的发展模式。

2、启动解放南路中央绿轴的基础建设，对标国内一流标准。整体分为两部分，一是做好与已建成的洞庭路—解放南路段绿道公园的衔接；二是以陈塘庄支线铁路为中轴线，打造集体文化观光休闲，运动康体为一体的带状公园；

也就是说，规划中的海河风情公园将在今年得到提升；都市绿洲建设即将启动；另外梧桐大道已经进入方案征集阶段。 

03

城市新核心：新八大里组团

新八大里组团定位为天津高端居住、企业办公以及商业休闲等诸多功能于一身的城市中心商务区，也是“双核 三轴 四带”规划中城市核心所在地。

目前组团即将全面建成，组团内多个新房项目已进入销售尾声，目前项目均价，洋房大致为48000元/平米，公寓大致为25000元/平米，组团内仅有少量高层在售，均价42000元/平米左右。

新八大里新房供应主力为天地源熙樾台和格调绮园。 

天地源熙樾台位于新八大里一里，是新八大里项目中最晚入场的一个，“货源”相对充足。

除了在售的洋房5号楼和7号楼，公寓6号楼，后期即将有新房源加推，预计加推户型面积为121平米—139平米，正在排卡中，需验资50万。

格调绮园占据新八大里二里位置，部分住宅产品已经交房。所剩高层、洋房以大户型为主。

公寓作为主推产品，分为两类；高层公寓27层到顶，2梯4户，建面约87㎡、92㎡和97㎡户型，均价28000-33000元/㎡；洋房式公寓4个单元，1梯2户，10层到顶（一二层为底商），一百平米以上户型为主，均价31500元/㎡。

2019年海河沿线的多个老旧小区列入棚户区改造计划，具体包括：秀芳里、福汇里、翔海公寓等19个小区。

04

市区规划最活跃地带：陈塘庄商务区组团

陈塘庄商务区组团最初只包含核心区域，2015年获批建设国家自主创新示范区，列为“一区二十一园”之一后，四至范围为北至大沽南路，南至浯水道，西至解放南路，东至艺林路。

陈塘庄商务区核心区域北至复兴河、南至珠江道、西至中央景观带、东至微山路，规划为商务办公为主、居住、配套服务为辅的商务区。

（解放南路地区02陈塘商务区规划图）

其中，去年中交绿城底价摘得的陈塘庄三宗土地均位于该组团内，其中两宗土地的规划已发布：产品均为6-7层到顶洋房和15层到顶小高层。

2019年市内六区土地推介会上珠江道周边公布8宗土地出让计划，预计新增建筑面积45万平米。 

在增加土地供应的同时，陈塘庄组团内配套建设也在加速推进。 

2019年河西区将推进陈塘庄区域配套小学建设，构建东南部优质教育资源区。除了核心区域规划的3所学校，陈塘庄商务区组团还有一所小学和一所中学的规划。

规划小学位于榆林路与泗水道交楼，与学校规划同步亮相的，还有周边三宗规划居住用地和两宗商业用地。

规划中学位于太湖路与延水道交口，由原天津歌舞剧院地块修改为教育用地。

05

天津市区改善承接区域：新梅江起步区

新梅江起步区东起微山路，西至解放南路，南至外环线，北至浯水道及规划的威江道，规划总人口约13万，住宅400万平米。

起步区以洞庭路为界，分为东西两区。

东区仅有全运村一个新房项目，是个体量超级大的巨无霸，现在还剩下少量大户型，价格44000元/平米起。

西区规划总建筑面积约574万平方米，其中住宅约316万平方米，规划居住人口约8.67万人。

仁恒和农垦合力开发的仁恒公园世纪，以及去年绿城摘得的浯水道地块，都位于这个区域，目前新房销售价格约33000-35000元/平米。

绿城浯水道地块规划已出，产品以7层到顶洋房为主。小区将配建一所幼儿园。

城市规划之于房地产，最大的价值就是规划之后所带来的增值空间。合理的城市规划，往往预示着更完善的配套，更高的公共服务水平，更强的人口吸纳能力和更大的房价增长空间，从这个角度说，买房先了解区域规划，没毛病！