采访前，他递过来一叠文件，上面清晰简洁地总结了一系列他认为在采访中可能需要解答的专业内容。条理清晰、专业、高效，恰恰体现了戴德梁行这家房地产服务和咨询公司一贯坚持的工作理念。
走路带风，雷厉风行，是初见戴德梁行大中华区副总裁王盛时印入脑海的第一个印象。在交谈中，王盛给奇点君推荐了他近期阅读的书籍——《我的一生》，这本以色列政坛铁娘子梅厄夫人为主人公的传记给了他巨大的触动。
回到现实，对于新青年普遍迷茫的问题，“对年轻人来讲，找到自己喜欢做的事，比什么都重要。”王盛在向新青年们传递一种理念，陷在旋涡里是没有用的，唯有好奇和行动可以拯救自己。
有人说，人的一生或许会犯很多不可避免的错误，但最应该避免的两件事就是：拒绝读书和忽视灵魂。显然，作为优秀企业管理者和地产从业专家的他拥有非同寻常的自律和自省。
图/戴德梁行王盛
先后供职于知名会计事务所、汇丰银行和房地产信托投资基金公司，有着深厚财务背景的王盛，在专业性方面有着强劲的竞争力，其履历丰富，无论从哪个角度看都令人信服。
采访前，他递过来一叠文件，上面清晰简洁地总结了一系列他认为在采访中可能需要解答的专业内容。条理清晰、专业、高效，恰恰体现了戴德梁行这家房地产服务和咨询公司一贯坚持的工作理念。
城市更新，宜居建设是标准
近期，咨询机构公布了全球最宜居城市排名。中国大陆城市中，排名最高是103位的上海、其次是120位北京、122位广州和132位深圳。
15岁之前成长在北京，踏上留美道路后，工作中走遍世界各地城市，这样的经历令王盛对城市的发展和改变有着独特的看法，“从全世界宜居的角度来看，中国大陆城市的排名并不是特别高，像上海、北京、广州这样的城市，城市更新的机会和空间很大。”
实际上，这句话也是近几年城市更新的一个真实写照。
从2016年开始，北京发生了巨大的变化，从中心城区疏解非首都功能的产业、城市副中心定位到雄安新区的建设规划，说明城市更新和功能定位，与政府导向是紧密相关的。
在王盛看来，“上海新天地是城市更新项目的典范，城市的发展是动态的，因此商业项目对自身定位的不断调整和升级是一种必然。北京坊项目，在落成的时候更注重城市的政治、文化定位，或许以后可以有不断更新迭代的发展空间。”
与此同时，在城市更新如火如荼进行过程中，以住宅开发为主房企半数已经参与到城市更新领域，并逐步发力商业地产。
“不管是商业地产开发还是城市更新，绝大多数的开发企业都是房企背景，这些领域相较于住宅开发而言，需要的资金密集度更强，投资额度更大，而风险也更高”，王盛强调，营运资金的周转以及管理效率成为这类企业生存和发展的关键。
从城市更新的角度看，开发商是做硬件的，城市中林林总总的建筑就是容纳和承载各种各样人类生活和活动的“容器”。
王盛告诉奇点君：“城市更新真正承载的是城市的环境治理、产业结构的调整、消费的迭代、城市基础设施和公共服务的全面提升等等，同时，宜居性和包容性也是城市具有魅力和活力的重要因素。”
外资凶猛，写字楼成重点板块
去年以来，在中国商业地产投资市场，外资变得愈加活跃。这已经成为一线城市房地产大宗交易圈的共识。他给奇点君陈列了几个数据：
2018年，大宗物业投资市场大中华区总交易额4630亿元；
大陆区域成交额达到2960亿元，且外资投资总额达到960亿元，占总交易额的32%；
99%的外资资金都投在了一线城市，比2017年的投资额增长了一倍。
外资大举抢占中国一线城市的商业地产资源，这意味着什么？
王盛总结到 ，“主要是对中国经济未来发展态势的看好，相比欧洲市场而言，中国这一新经济体具有高速经济增长、稳定政治环境、愈发开放的政策等多种优势。”
聊到2019年大宗物业投资市场的趋势，王盛进一步表示，中国最看好的地方无疑是一线城市，且写字楼依旧会成为外资投资的重点板块。
图/戴德梁行王盛
“由于一线城市核心写字楼资产稀缺，因此改造类物业开始受到投资者较大的关注，城市更新项目会继续成为大宗物业投资市场的热点。特别是北京拥有大批国有企业、高科技互联网企业以及独角兽企业，预计北京大宗交易市场于2019年将迎来又一高峰。”
除了外资在商业地产市场凶猛外，互联网企业在北京大宗物业交易市场上的表现也引发广泛关注，近期京东收购翠宫饭店和字节跳动收购中坤广场就是典型的案例。
王盛指出，北京甲级写字楼租金日渐高涨和可租赁面积一席难求，加上城市更新进程的推进，项目用途的改造逐渐成为常态，将经营不善的酒店或零售业态改作写字楼，引入具有资金优势且符合区域定位的企业进驻，可以从多个层面解决各方问题。
消费下沉，零售市场迸发潜力
目前，三四线城市消费者成为中国消费升级的最主要力量，面临消费下沉的局面，不少房企大力布局三四线，中国商业地产存在着商业同质化和存量过剩等问题。
王盛向奇点君描述了美国六七十年代不断增加的购物中心和越来越俗气的装潢，“作为一种建筑类型、社会和经济现象，购物中心还有很长一段路要走，这似乎是社会经济发展的必经过程。”
那么，中国这些开发商不断将购物中心产品做得标准化，归根结底是为什么？王盛坦白讲，是为了省钱，开发商可以用最少的成本在短期内把项目快速复制，达到迅速占有市场的目的。
不过，由于二线城市消费力强劲、区域商圈面临升级，“二线城市至少养得起一个购物中心，具有稳定租金收益的优质资产都可以变现，有效实行资本对接开展资产证券化的流程。”
在他看来，通过资产证券化可以有效解决资产的固定性和权益的流动性，也解决了经营统一性和资金多元性之间的矛盾。同时，项目在管理团队下的有效运营也可以最大化提升项目价值，实现项目的保值增值。
问及整个物业市场会出现怎样的发展趋势，“二线城市的写字楼市场会持续发力，需求从2015年36%的占比上升到2018年的52%，这种趋势在2019年还将持续”，王盛进一步表示，个人所得税的减免意在促进消费，消费下沉让三四线城市的零售市场进入新一轮的更新换代中，因此更具发展潜力和空间。
关于未来戴德梁行的战略规划和发展路径。王盛欣然表示：“戴德梁行在战略上会更加清晰。我们的发力点将体现在提升国际品牌的影响力、完善一站式全产业链平台服务和突破科技创新这三个方面。”
采访实录
凤凰网奇点商业：我们该如何通过城市更新改造，来增强城市的魅力与活力呢？
王盛：北京和上海两个城市都在不断的进行产业的调整，尤其是北京，从2016年开始了疏解非首都功能的产业，我们看到大量企业和部分行业的外迁，也听到一些北京城区空心化的观点。
上海新天地是城市更新项目的典范，城市的发展是动态的，因此商业项目对自身定位的不断调整和升级也是一种必然。而北京坊项目，在落成的时候更注重城市的政治、文化定位，或许有不断更新的余地。
现阶段的城市更新更注重城市的可持续发展，这包括了城市的环境治理，产业结构的调整，消费的迭代等，同时，城市的宜居性和包容性，城市空间的合理布局等等都是一个城市是否具有魅力和活力的重要因素。
凤凰网奇点商业：中国一线城市商业地产市场逐渐成熟，市场不断向郊区外延。那么，未来一线城市的商业地产该如何创造、如何发展？
王盛：长远来看一线城市核心区域的零售地产项目都会出现供不应求的局面，好的项目都会一铺难求， 一些经营能力较差的项目则面临被市场淘汰的风险。
经历了电商近10年的冲击，目前实体商业正在迎来价值的回归。实体商业的开发商也在不断调整自身的定位并不断进行品牌的迭代来满足千禧一代消费者的需求。
凤凰网奇点商业：房地产信托投资基金(REITs)、商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）等资产证券化发展迅速，您是怎样看待现在商业地产资产运营的？之所以问题重重的根本原因是什么？
王盛：对房地产行业的不断调控让商业地产在发展过程中其金融风险正在逐渐累积，市场从增量到存量，从开发到管理的变化是开发商需要面对的挑战。
提升资产的运营和资本管理能力可以有效实行资本对接，一个项目只有运营良好，具有可持续性，有优质的资产和稳定的租金收益才能够开展资产的证券化。
通过资产证券化可以有效解决资产的固定性和权益的流动性，也解决了经营统一性和资金多元性之间的矛盾。同时，项目在一个管理团队下有效运营也可以最大化的提升项目价值，实现项目的保值增值。
凤凰网奇点商业：业余时间，您喜欢什么类型的电影和书籍？
王盛：孩子是一个漫威迷，平时我也和孩子们一起看漫威动漫，虽然我理不清漫威电影里众多的人物关系，但在家长陪伴下的电影，带给他欢笑与感动的同时，也可以很好的帮助他进行审美启蒙，并帮助他看到一个丰富多彩的世界。
关于书籍，最近我在看英文原版梅厄夫人自传《我的一生》，讲述了她本人的生平，也是有关以色列为生存而斗争的历史。女人与民族的苦难和聚合历程结合在一起，描述了国家在战火中的诞生和振兴，给了我很大的触动。
凤凰网奇点商业：讲一下您的职业经历和自身感悟。如何平衡工作和生活之间的关系？
王盛：我在戴德梁行工作八年了，我觉得这是一个选择，更多的时候你得学会拒绝。电话是接不完的，工作总是干不完的。怎么样尽量把工作在最短的时间内完成，放权出去给其他的人（下属、助理）担当责任，而你留下最精华的时间给自己和家人。
有时候，你还要把时间留给自己，需要知道自己究竟想要什么，自己看看书、想想事，聪明地安排自己的人生，这样就能得到自己想要的。等你到了我这个年龄，就会琢磨出来，如何把事情分一个轻重缓急。
奇点商业地产原创
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