房子，作为老百姓生活必需品，无论你是自己买的房子，还是租房，首先享受到的是房子的居住功能。不过，随着这些年城市化快速推进产生的旺盛住房需求，以及老百姓投资渠道狭窄产生的保值增值需求，这都在住房市场上形成了连续不断的需求，因此，房产兼具居住和金融双重属性。截止到目前，如果说房产是最安全的、最保值增值的资产一点也不为过。

房产，在中国又是比较特殊的商品。年轻人谈婚论嫁，首先提到的就是房子，至少丈母娘那关不好过。这主要还是受到传统思想影响，“有房才有家”，并且这个房子还需要是自己的，而不是租房。在很多人看来也能理解，谁也不愿让自己的女儿居无定所。结完婚，还要考虑到子女教育、城市福利等问题，有房才可能有学区，子女也才能享受到与城市相适应的教育资源。

房子对老百姓如此重要，作为一种民生商品，国家自然也是很重视。房价上涨过快，国家就要出台一系列调控措施。就本轮楼市来讲，2015年启动后，在2016年国庆开始了大面积的调控，并在2017年和2018年连续加码，查漏补缺。全国楼市终于在2018年下半年后处于整体稳定。现在楼市还是处于一个管控严厉的市场，比如限购、限售、限价、限贷等措施仍然存在。在热点城市买房，需要户口、社保、个税等条件，并且有套数限制。购买资格受到抑制，房地产市场也处于稳定，在这样的状态下，楼市中出现一种声音：“2019年卖掉房子是“聪明”还是“愚蠢”？业内的话让我坚定了选择。

第一，“房住不炒”在最近一次的决策层会议上再次提及，政策导向毋容置疑。笔者已经记不得提过多少次了，反正这两年时不时都会有此要求。从这个角度看，国家更看重的是房子的居住属性，而不是金融投资属性。虽然说世界上没有哪个国家能划清自住和炒房之间的界限，但从国家的总体定位和调控措施来看，通过各个角度限制和挤出炒房客，最终的结果是，住房的投资群体会受到抑制，炒房客会越来越少。

第二，房价涨幅受到抑制，低于10%就面临亏损。首先就房贷利息来说，在热点城市的按揭贷款利率都有上浮，5%到30%不等，二套房与首套房有5-10%的区别，对于大部分按揭购房的群体来说，贷款20-30年，利息相对基准要多出少则几万，多则数十万的成本支出。其次，就资金成本来说，首付款本身也会产生成本。房贷利息和资金成本两者有叠加效应，为此，业内人士有算过一笔账，如果房价年度涨幅低于10%，买房是不能保值，还有可能面临亏损。

第三，货币贬值预期仍存，还会有闲置资金流入房产。大家知道，我们的货币增速基本告别了两位数增长阶段，2018年M2已经下降到8.1%，但随着经济情况变化，货币不可能一下紧缩，根据央行的数据显示，2019年3月份M2的增速达到8.6%，不仅超过去年全年增速，也远高于业界预期（8.2%），有机构预测，2019年全年M2的增速将达到8.6%，如果成真，那么2019年的“放水”力度显著大于2018年。这么多增量资金显然不可能全部流入实体，部分资金拐弯抹角的进入房地产，同时，在无安全合理的投资渠道出现前，老百姓的部分闲置资金还会流入房产。

鉴于上述因素，2019年卖掉房子是“聪明”还是“愚蠢”？业内人士提出两点看法

1.卖掉大城市房产是愚蠢。这里的大城市主要指二线以上城市，以及部分区域中心城市周围的三四线城市。目前我们整体城市化率60%左右，未来还会继续进行，只是速度有所降低而已，这些新增的城市人口主要流向大城市，即使不考虑货币因素，房产价值还会继续上行。在没有好的投资渠道出现之前，在这类城市的房产是不宜换成现金的，当然，置换成优质的房产是可行的。

另外，我们也要看到一些先知先觉的开发商，最近在热点城市土地市场上角逐，有的城市土地争夺甚至白热化，排除个别地方托底因素外，大部分开发商是真金白银展开肉搏。与之呼应的是，根据易居研究院发布的《100城住宅价格报告》显示，2019年一季度，4个一线城市新房成交均价为43316元/平米，同比上涨19.3%。32个二线城市新房均价为13649元/平米，同比上涨9.3%。在如此严厉的调控状态下，有23个城市进入“过热”区位，中山、南通、上海、武汉、长沙、西安、成都等城市被列入“房价过热”城市，这些城市也正是我们上面所称的“大城市”。

2.卖掉三四线小城市是聪明。这里的三四线小城市指的是近年来人口持续净流出、产业转型遇阻、未受到区域大城市辐射的城市。本轮房价自2015年开始上涨，由于去库存作用和品牌开发商等多方面推动，绝大部分的三四线城市房价都经历过轮涨，部分城市已经完全脱离城市基本面，经济基础、收入和人口因素，说到底，已形成局部“泡沫”，即使未来这些城市的楼市“软着陆”，房价也会面临滞涨，持有事实上就意味着亏损。所以，在适当的时候卖掉这些城市多余的房产是聪明选择。

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