过去的经验告诉大家一个道理：买房，跟着发展规划走不会错！毕竟，买房买的就是城市发展的红利、区域发展的红利。

粤港澳大湾区规划纲要发布以来，备受各界关注，对深圳来说，呼声高的要属前海了。很多人看来，深圳发展是一路向西的，从罗湖到福田再到南山、前海，接下来的重点在西部。

的确，这几年深圳中部的福田、罗湖速度赶不上前海、南山。但现在，作为深圳行政中心、金融中心的福田要强势反攻了，未来能和前海叫板。壹地产认为，至少福田现在手里有三个超级大招：

约330万㎡未来产业集聚区的车公庙-天安片区；

约762万㎡的巨无霸新城项目大金沙旧改；

另一个则是约450万㎡的深港科技创新特别合作区，以及约269万㎡的港深创新及科技园。

总的算下来，正在形成一个总建面达到了1800万㎡的港深科创圈，从整个粤港澳大湾区规划的视野来看，战略价值更大，也将是大湾区融合发展的脊梁。

NO.1｜买房跟着规划走，首先要有全局观

买房跟着规划走，首先要有全局观。

粤港澳大湾区背景下，有三大极点与四大中心城市，出于大湾区基础价值就是城际融合、互动、互联、互通的考虑，三大极点尤为重要。

而在港深、广佛、澳珠三大极点中，港深极点是关键，其中重要一个原因就是港深两地的经济实力更强，2018年港深的GDP总量为4.8万多亿，而广佛只有3.2万多亿、澳珠为0.6万多亿。

既然港深融合发展，一定要有合作发展的平台。目前来看，在《纲要》中，关系到深港合作的两个区域被中央点名：一个是众所周知的前海，另一个则是低调的河套地区。

前者定位为“深港现代服务业合作区”，而后者是《纲要》中唯一定位以“科技创新为主导”的合作区域。这里要注意“唯一”、“科技创新”两个关键词，说明河套的战略定位更高，投入资金、人力和政府资源等也将会远超前海。

因为细心的人会注意到，前海主打金融业，而金融又是香港的强项，从融合发展上是说不通的。而河套主打科技创新，这是香港所缺乏的，对香港而言既能发挥优长又能避开短项，这样才能实现合作共赢。

从公布的信息来看，河套地区将重点发展生物科技、智慧城市、人工智能、机器人、大数据等科技创新产业。

目前香港河套A、B区已在动工建设，而河套C区内部也有不少新动作，包括皇岗口岸重建、引进3条城轨和2条地铁等等。

香港方面也有大动作，已预留200亿港元用于落马洲河套地区“港深创新及科技园”第一期发展。

据悉，港深创新及科技园的面积是香港科学园的4倍，有望成为香港有史以来最大的创新科技平台。将吸引香港、内地和世界科研机构和企业进入，成为粤港澳大湾区科创发展的超级航母。

另外，从最近福田一连串的动作来看，也能发现其与香港的联系愈发紧密，联动发展的速度越来越快了：

1、5月7日，首家香港高校项目落地深港科技创新合作区，带来非常多的前景和机会的同时，也意味着福田加快建设深港科技创新合作区又取得了一实质性成果。

2、5月11日，河套旧改加速，河套北区启动第一阶段棚改前期意愿征集，八小区大范围启动棚改，这也将深港创新合作区的建设向前推进了一步。

图片来自爱住家教你买房

总的来看，未来河套地区建立的创新科技研究合作基地，以及高等教育、文化创意等配套设施，将吸引国内外顶尖企业、研发机构和高等院校进驻，成为粤港澳大湾区的科技龙头和支柱。

NO.2｜1800万㎡港深科创圈，是大湾区融合发展“脊梁”

如果以为这次福田的强势反攻只是一个河套那么简单，那就错了。

壹地产注意到，除了河套地区外，福田还有约330万㎡车公庙-天安片区+约762万㎡大金沙旧改，正在形成一个总建面达到1800万㎡的港深科创圈，可以说未来大湾区的“脊梁”就在这。

车公庙-天安片区和大金沙旧改的重要性等同河套，三大片区连同发展，共同打造科技创新合作区，建立有利于科技产业创新的国际化营商环境、居住环境，吸引更多企业入驻。

可以预见，整个1800万㎡的港深科创圈，将成为未来十年深圳变化最大的地方，承载更多的人口和产业，对周边环境产生巨大影响。

其中，车公庙是深圳唯一建成的有四条地铁线（规划中还有两条地铁经过）交汇的交通枢纽，已发展成为充满城市活力的新兴产业社区，而今将迎来巨变。

此次车公庙-天安片区发展定位为“深圳2049”未来产业集聚区，紧密围绕未来科技与创意产业发展，发展人工智能、信息安全、新一代通信技术等新产业。完全建成后将新增产业空间60万平以上，片区产业空间总量超过330万平。

而大金沙片区，地理位置得天独厚，是唯一接驳福田CBD和深圳湾的城区滨海活力区， 也是深圳湾生态产业长廊的最后一块完善区域，可以说是继后海CBD、深圳湾超级总部基地之后，环深圳湾城市湾区经济带最稀缺的超级滨海CBD，价值想象力非常大。

目前大金沙旧改，重金投入了300亿全面升级，这是福田中心30多年来最大手笔的投入，是福田首个实施连片规划、抱团改造的大片区，重点布局时尚设计、工业设计、奢侈品等时尚产业。

大金沙762万平的总建面中，除了产业空间达412万平外，还将新增住宅350万平，可承接1800万㎡港深科创圈内居住需求。据悉目前中洲、京基、绿景、金地四大知名开发商进驻大金沙片区，项目体量也非常大，商业、住宅、教育都将一应俱全。

总体城市设计规划

产业、教育、居住、商业等等，可以说1800万㎡的港深科创圈集齐了置业者最为关心的利好因素，未来价值可期。

NO.3｜市场反应最真实，已经嗅到发展空间和机遇

不可否认，1800万㎡深港科创圈统一体，一旦获得充分发展，金融、商业、文创等产业上的互动将变得非常频繁，将汇聚科技、人才等因素，势必会给福田带来不小的影响。

而这种影响归到底还是房价问题，福田本身新房供应就非常紧张，众多利好加持下，未来房价的走高则是必然。

首先，参考国外的西雅图、硅谷，以及深圳南山科技园等，会发现高端产业及人才聚集之处，房价通常大涨。

例如西雅图，得益于包括亚马逊、微软在内的多家强大企业总部经济和繁荣的产业，吸引着高阶人群落户。2017-2018年度连续20个月蝉联美国房价增速最快的城市，共增长20万美元，大约是全国平均涨幅的8倍！

其次，目前深港两地房价存在的巨大落差，也会引导更多的香港居民北上安居。现在深圳房子均价5.4万人民币，香港老破旧基本单价12万港币，好些的楼盘已突破100万港币，房价差还是很大的。

福田本身就有与香港轨道交通对接的优势，广深港高铁香港段开通后，福田站↔香港西九龙站，只需要14分钟，每天往来的车次也很多，比在深圳市内坐地铁都要方便，这点非常吸引港人。

再加上现在福田与香港的联动发展，科技创新合作区快速建设，提供了更多的就业机会，将有更多的港人来福田工作生活。

回过头来看1800万㎡深港科创圈内的楼市现状，目前，大金沙区域内的京基滨河时代，一居室公寓租金在8000-9000元/月，两居室在12000-15000元/月，现在京基的租金和四年前相比，涨幅超过80%。

周边公寓也已经租到了220/平/月，投资回报率将近4个点，并且人口越来越多，中心区租房紧缺，未来租金肯定还会涨。

另外，京基滨河时代2014年开盘时的均价才4.6万/平，今天超过了9万/平，五年之内价格翻了一番。

从市场真实的数据反应来看，已经有不少人意识到了1800万㎡港深科创圈的价值。早先中洲湾入市，8万多的均价吸引了不少置业者的目光，市场反响强烈，据说住宅产品开盘当天卖了约7成。

中洲湾项目效果图

据悉目前中洲湾只剩下建面60㎡的公寓和142㎡的住宅还有房源，公寓整体均价约在8.5万元/㎡，住宅约为8.9万元/㎡。

对比沿海10万+的物业，仍有价格优势，而且60㎡的公寓和142㎡的住宅面朝整个红树湾自然保护区以及海景，景观视野更为宽阔。

中洲湾公寓空间展示（左右滑动查看）

中洲湾项目总体规划大气磅礴，以超百万量级都市范本“竞速全球城市进化”，光一二期总建面就达到了约126万平，有商业、写字楼、酒店、公寓、住宅，整个项目自带流量，未来市场将会更大，产品租金水平更加值得期待。

中洲湾项目效果图

整个项目品质也很高，光在园林设计上，就邀请到了法国植物学家、世界垂直绿化发明者Patrick Blanc，为其打造深圳规模最大、品种最多的“植物博物馆”，未来整个项目的植物将超过2000种；

入户大堂，也是由世界排名前三的国际顶级室内设计公司CCD设计的，充分体现了项目超高品质，这对房价的拉动也非常的大。

中洲湾设计团队

而且1800万㎡港深科创圈的价值是千万不能忽视的，未来片区物业价值将会有很大的上升空间，在福田这样的核心区域，未来新盘只会越来越少，也许就没有了，趁着现在还能上车，不要错过机会了。

这次没有选到房的也不要担心，据销售透露，中洲湾一期01综合地块预计于今年6月份入市，届时也会有不少产品可选择。