一直以来，“买房跟着人气走”是楼市的金句。
一个区域人口密集程度，不仅能反应经济活跃程度，也能直接性反应出这片区域的房价。
今日我打开百度地图的热力图，发现南京人口的热力点，大体呈现南北带状分布。
我分析了老城区、河西、南部新城和江北的热力图，得出了一个结论——房价是与人气挂钩的！
（PS：热力图显示，红色、黄色、绿色、蓝色依次代表了区域热度的由强到弱。）
01
老城区人口密集，二手房价格高且因学区不断攀升
尽管这些年，南京各个板块发展速度惊人，但时至今日，鼓楼-玄武-秦淮三大老城区依旧是多数人活动的主要区域。
我们从图中也可看出，以新街口为中心，北至玄武门、南至武定门、东至莫愁湖、西至明故宫，人口密集程度呈“十”字状分布，且热度比较均匀。
这一片区拥有大中华第一商圈——新街口；拥有军区总院、鼓楼医院等顶级医疗设备；拥有南大、东南、南师、南理等多所重点大学；拥有夫子庙、玄武湖等多处5A级国家旅游景区；拥有琅力拉、南外、游府西街等数十所名校....这些成熟的优越的条件，也为该区域的楼市发展与价值提升提供了沃土。
不过作为老城区，新房早已出现断供的局面，并且有个很特别的现象是：这一整片就没有很弱的学校，乃至区域二手房因为学区节节攀升，比如琅琊路小学，大有破10万/㎡的劲头。
（来源：365）
但是片区也并不是没有新房，只不过离核心地段有些距离就是了。
2013年，鼓楼和下关合并，自此下关有了个响亮的名字——鼓楼滨江，目前区域内的新房房源均价在3.5万-4.5万/㎡左右，销售的情况还算理想；
2017年，新玄武G101地块由星河协通最终竞得，楼面价30006元/㎡，这也是玄武首幅破3万/㎡的地块。在今年3月星河天赋首开，均价38973元/㎡，开盘当天售罄；
除此之外，老城区似乎也没有什么值得买房人再去抢购的新房源。
02
河西中部二手房破8万/㎡，宇宙中心没有到达房价天花板
举全南京之力发展的河西新城，称之为宇宙中心并不过分。我加过的很多买房人，他们首先考虑的就是河西。河西中买不到，就去摇河西南；河西南没摇中，就去等鱼嘴；鱼嘴再抢不上，那就看看河西的公寓。
只要是河西的，都是值钱的。
从热力点可以看出，人口最密集的地方为河西北部——龙江、河西中——集庆门大街一带、河西南——元通、中胜附近一带。
“南京名校看鼓楼，鼓楼名校看龙江”。芳草园小学、银城小学、金陵汇文小学等等，龙江板块最大的优势就是就是名校众多。相比之下，龙江的配套成熟，学区房性价比更高，价格也不是太贵，人多不足为奇。
（来源：安家江北）
前不久华新城璟园传言要加推，引发一大波买房人的骚动，由此可见河西中的热度依然不减。
目前河西中成交的二手房，贵的单价破了8万/㎡，均价基本保持在5万/㎡左右。而河西中的限价是4.5万/㎡，华新城璟园剩余的170多套房源，应该会严格按照限价来售卖，也怪不得一有风吹草动就引得买房人不淡定。
目前河西中还在售的，紫辉时代广场，均价42500元/㎡。
（来源：河西楼市）
河西南限价3.5万/㎡，自从升龙天汇收官后，大家就把目光盯在青奥村了，无奈青奥村优先售卖给博士，让人感叹“书中果然有黄金屋”。青奥村对面的葛洲坝中国府，楼面价为45213元/㎡，售卖多少不敢预判。
而鱼嘴板块的金茂悦销许均价39137-40301元/㎡，中签率低至3%，首开即售罄；除此之外板块内还有个纯新盘华润瑞府，放风价格跟金茂悦差不多。
河西南最近的二手房成交价格，最贵的快到6万/㎡。
（来源：河西楼市）
03
南部新城成交价破5万/㎡，大校场的地何时拍卖？
南部新城的定位是“枢纽经济平台、人文绿都窗口、智慧城市典范”。作为未来将与新街口、河西新城三足鼎立的城市新中心，得益于南京南站和各项利好配套不断落地，南部新城也入了很多买房人的眼。（有关于南部新城配套利好可戳✈五大项目开工！大批宅地上市！南部新城要大变样！）
人多的地方，房子永远不够卖，南部新城亦是如此。目前南部新城住宅稀缺，板块内二手房的挂牌均价在4万-4.5万/㎡左右。
在今年3月卖出去的一套雨花外国语学校的学区房，以5.8万/㎡的单价成交，刷新了南部新城学区房价的纪录。
不过大校场挂了不少地出来，届时可以填补下南部新城住宅的空缺。不过什么时候能拍卖呢？
04
桥北是刚需重地，核心区发展还需要年头
其实从以上几个区域、板块可以看出，密集的地方房价越高，但是江北却不是。
从江北的热力点可以看出，桥北是最颜色深的，而桥北也是江北目前的房价价格洼地。
比如今天刚刚下销许的北外滩水城，销许均价在18600元/㎡。
但是也并不意味着桥北没有价格高的楼盘，5月18号开盘的金象朗诗红树林，销许价格在28915元/㎡，开盘当天去化8成。
桥北板块是江北最先发展起来的板块，配套都很成熟，整体来说桥北是非常适合刚需的。
江北另外一个区域龙华路附近，人流量也不少。目前龙华路聚集了大量的改善楼盘，如雅居乐御宾府、银城颐居悦见山等等，再加上龙华路原先有个浦口政务中心，还有个南工大在，颜色深也是可以理解。
核心区的颜色是最浅的，虽然现在核心区的新房价格突破了限价，二手房价格也达到了4万/㎡，但是目前核心区配套还在建设，不是很成熟，人气不足。不过这只是时间问题，包括购买核心区的买房人，以投资客占大多数，这是一个长线投资。
同样浅的还有雨山路-五桥板块，楼盘虽然多，但是以期房为主，有人气还需要2-3年的时间。昨日颐和九里拿了销许，均价在26575-27903元/㎡，这个价格还是比较有可比性的。
写在最后
PS：热力图是利用获取的手机基站定位该区域的用户数量，通过用户数量渲染地图颜色。实现展示该地区人的密度，关键就是数据的获取(坐标信息)。
大多数人都会选择人气较高的区域，因为人气代表着商业、基础设施和各种配套。就比如文中提到这几个楼盘，配套相对成熟，基础生活设施较为齐全，能满足日常家庭的所需所求。
这里插个题外话，对热力图感兴趣的小伙伴不妨可以现在截个图，等到明年同时间再截一张，日积月累之下，或许南京的人气区在不知不觉中开始迁移……
如果你对南京楼市感兴趣，欢迎扫码添加作者好友（ID：15895975769）可以一起聊一聊（备注：买房人）。
南京人现在想住哪？
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