祥泰城

整个社区由多个地块组成，整体位置是大辛河以西，清河以南，工业北路以北。目前在售的文鼎园、文峰园地块，大致位置如下图所示。

拿地回顾：

（点击查看大图）

2013年2月8日，山东信伟置业有限公司（祥泰持股100%）以2.2亿总价，拿下大辛庄旧村改造2块住宅用地，土地面积约7.6万平米，地上建筑面积约31.1万平米，容积率分别为4.0和4.3，成交楼板价分别为696元/平米、731元/平米。开发了文璟园、文澜园、阳光尚东，目前已经交付入住。

2017年12月22日，山东信伟置业有限公司再次以29.2亿的总价，拿下附近工业北路以北，黄电大街以东以西4块住宅用地，总土地面积约16万平米，总建筑面积约40.4万平米，其中2块容积率2.6，2块容积率2.4，成交楼板价都在7200元/平米左右。其中黄电大街以东A-2地块开发了文鼎园，黄电大街以西A-2地块，开发了文峰园，其余2块地已规划公示，但尚未有销售信息。

产品规划：

黄电大街以东A-2地块——文鼎园（在售）

建筑面积约13.9万平米，容积率2.6，共规划了12栋楼，其中4栋34F高层、7栋18F高层、1栋12层小高，户型面积在89-142平米之间。

黄电大街以西A-2地块——文峰园（在售）

总建面约12.1万平米，容积率2.4，共规划6栋楼，其中4栋18F高层、2栋10F小高层，户型面积在102-148平米之间。

黄电大街以西A-1地块（未售）

该地块总建面约15.4万平米，容积率2.6，共规划11栋楼，其中1栋33F高层，1栋32F高层，1栋17F高层，8栋18F高层。户型面积不详。

需要注意的是，该地块存在一些采光不足的居住公寓。

黄电大街以东A-3地块（未售）

该地块总建面约3.7万平米，容积率2.4，共规划8栋住宅，其中有1栋24F高层、3栋18F高层、2栋16F高层和2栋15F高层。户型面积不详。

该地块也存在部分采光不足的居住公寓。

销售信息：

文鼎园12栋楼中，已有8栋楼拿到预售证（7#8#11#刚拿预售证），房源主要集中在2#3#7#8#11#楼，18F小高，1T2户，户型面积在107-142平米。文峰园6栋楼中只有5#楼还未取证，其他楼栋所剩房源不多，10-18F，1T2户，户型面积118-148平米。目前小高层毛坯价格均价14200元/平米。

周边情况：

交通：

项目南侧临近工业北快速路，出行很方便，但也会受到一定的噪音影响，尤其是在售中的文峰园，距离工业北路直线距离50米左右。

项目周围有2个地铁站，分别是R3线的工业北路站和R2、R3西周家庄换乘站，但距离都在1500米以上。

配套：

与同片区的其他楼盘相比，祥泰城最大的优势就是教育配套，项目内部签约了一所山师附小，一所山师附中，目前已经开学，基本可以满足业主孩子学的需求。

商业配套方面，距离万虹广场约3公里。根据置业顾问介绍，文鼎园还规划了一座商业中心，但目前为止，还没有拆迁，建成时间也未可定。

据了解在项目南侧，工业北路南，将建一座大型商场，也就是当年华润收购的中恒商城项目，不过，该项目目前还处于空地状态，未来建成后，对祥泰城来说是一个利好。

敏感因素：

1.靠近黄台电厂

祥泰城与黄台电厂隔路相望，文峰园更是距黄台电厂500米不到，推开窗户就能看到袅袅白烟的大烟囱，小区周围的空气质量可想而知，项目东侧的大辛河也饱受污染。

此前关于黄台电厂搬迁的消息不断，甚至有坊间传闻搬到商河，还有文件流出，更有甚者说两年内完成搬迁，等等。而从今年4月10日公布的农科院07街区控制性规划中我们可以看出，黄台电厂还在。

2.靠近黄台联络线

这条联络线也是话题不断，目前在农科院片区规划上，也能看到这条联络线。

2018年8月底铁路方面的专家对该项目可研报告进行了审查，推荐方案线路起自胶济线黄台站东咽喉，沿胶济线北侧走行，跨大辛河后折向北，沿大辛河东岸走行，上跨工业北路至大辛河与小清河交汇处折向东北，接入济青高铁济南东站西咽喉。也就是说，该联络线将从祥泰城东侧经过。

具体有多大影响，不好评说。

3.西北侧有高压线经过

从规划中可以看出，在黄电大街以西A-1地块（未售）、文鼎园地块（在售）、文璟园地块（交付）的西北侧，有多条高压线经过，存在一些安全隐患。

4.周围有大量的厂房等待拆迁

刚才也提到了，在文鼎园南侧，虽然规划了商业中心，但目前为止还是一片厂房，何时拆迁还不确定；再往南，是山水集团的水泥厂，目前处于废弃状态，何时拆迁也不确定；文峰园的北侧、文鼎园的东侧是刚拆出来的2块空地，也就是另外两块住宅用地；而文鼎园的北侧所谓的滨河公园，也是大片的厂房等待拆迁……总之，周围的环境有待提高。

5.项目东北方向靠近光大水务公司 

该水务公司距离文鼎园地块约600米，查阅工商信息，该公司并非污水处理厂，而是负责污水处理厂的建设、经营并提供相关技术服务，是否会给生活带来不利影响，还不确定。

项目点评：

1、可能是新东站片区学校最好的一个楼盘。关于学校，上面也已经提到。

2、也是距离新东站最远的一个楼盘，当然距离主城也就成了最近，南侧就有工业北高架桥上桥口。但工业北高架的拥堵，有目共睹。

3、学校是优势，结合小高毛坯14200的价格，综合性价比，还算可以。

4、片区环境有待提高的太多。黄台电厂倒在其次，主要是周边工厂企业，以及废弃的厂房，有损片区形象。这是新东站楼盘的通病，只能随着城市的发展逐步改善。