壹 ︳

如果要盘点最近两年中国房地产行业的流行语，排在榜首的必然是“服务”。

现在，大多数地产商更愿意将自己定位于“服务商”，而不是“开发商”。

倒退若干年，你根本没办法想象，地产商会去替它的客户操心在哪吃早点、下班怎么健身、孩子放学去哪补课这种“鸡毛蒜皮”的问题。

当然，那时的开发商，随便圈块地盖出房子就能卖掉赚钱，谁还有闲工夫去管这些“闲事”呢？

而现在，情况似乎完全变了，大家仿佛已经达成共识：“开发商”不再是一个时髦的行当，只会盖房、卖房是一件很“土”的事情。

越来越多的地产大鳄，开始转换赛道，把注意力投向后地产链条上的配套服务环节，替客户的日常生活“操心”起来。

于是，我们才能看到开发商卖粮油、做机器人、开医院、办养老、做大健康、做文创、办学校……

这当然是一个行业大趋势。

毕竟连中国社会的主要矛盾，都已经转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”了。

已经突飞猛进20多年的中国房地产市场，如今也面临全新的行业变化。

那个闭眼卖房、无论如何都能赚钱的时代已经不再有了，越来越多中等收入家庭在居住方面的升级需求，又将如何满足？

除了“硬”的（产品），当然还要“软”的（服务）。

甚至，如今排名前列的这些家房企，抛开经营规模上的差距，在“硬”的产品端，无论是规划、建筑，还是户型、景观，水平其实是趋同的。

在这种背景下，若想在未来10年胜出，“软”就比“硬”更加重要。

贰 ︳Second

5月30日，融创华北区域举行了一场小型媒体发布会，公布了一个计划：

融创华北区域推出“4+X”归心社区商业配套服务体系，天津的融创城及融创臻园，郑州的大河宸院，沈阳的融公馆，西安的融公馆、珑府、臻园等项目，将在今年正式落地。

所谓“4+X”，即4个归心配套核心自营业态，以及X个以产品线为特色营造的配套业态（功能）。

也就是说，今后融创也将要做自营社区商业了。

这4个核心自营业态，包括业主食堂、儿童教育、老年活动中心、健身房；X特色业态（功能），包括泳池、儿童乐园、咖啡厅、书店等。

业主食堂品牌为“融家食堂”，专门满足社区业主日常就餐便利需求。基础服务为提供早、中、晚中式快餐，增值服务包括共享厨房、私厨上门、净菜服务、有机食品团购等。

届时，融创将组建餐饮运营团队，选用品牌供应商，线上公布每日菜谱，名厨亮灶接受业主监督。

儿童教育品牌为“融果课堂”，定位“家门口一站式儿童教育课堂”。规划早教中心（绘本区、亲子课、思维训练等）、艺术中心（绘画、舞蹈、乐器、播音主持等）、运动中心（跆拳道、轮滑等）、学科中心（四点半课堂、六日托管、学科类辅导等）。

届时，将采取教育超市模式，教室分时使用、课程自营+合作。四点半课堂、六日托管等属自营，融创将聘请师范院校毕业生担任辅导老师。合作课程将接洽知名教育培训机构，提供优质课程及师资。融创将负责校区运营及课前、课后服务。

融果课堂装修效果图

老年活动中心品牌为“枫叶学堂”，为融创中老年业主提供颐养、休闲服务，包括文化中心（书画、图书、教学讲座等）、娱乐中心（声乐、摄影、影视赏析等）、健康中心（健身操、太极、瑜伽等）。

届时，融创将组建团队并负责现场运营服务，课程由政府机关、公益机构、社区志愿者、培训学校等组织提供。

枫叶学堂装修效果图

健身房品牌为“融会CLUB”，定位于“邻里健身、休闲、社交中心”，未来将规划健身区和休闲区。健身区包括有氧、无氧、团操、私教等，休闲区提供咖啡、饮品、营养餐等服务。

届时，融创将组建专业运营团队，聘请具备认证资格的教练，会员模式，业主能免费进行定期体适能测试，并建立体质检测档案。

至于X个以产品线为特色营造的配套业态（功能），则会根据不同项目来进行定制，提供更多选择。

融创华北区域集团助理总裁、首席品牌官、产业中心总经理杨立宁表示：

“在职场之外，我们更是家庭中的重要角色。作为父母的女儿、孩子的妈妈，我真心希望让孩子在快乐的氛围中成长，让老人持续实现自己的价值，让我们能够收获心灵的唤醒与精神的颐养。

在快节奏的当下，我们最希望当然是以最小的时间成本，解决最重要的生活问题，从而获得最高的生活品质。”

融创华北区域集团助理总裁、首席品牌官、产业中心总经理杨立宁发言

叁 ︳Third

讲真，目前市场中提出类似概念的开发商很多，但真正能去实践、并取得成功者却寥寥。

绝大多数，都只是销售阶段的嘴炮，为卖房而制造的营销道具，仅此而已。

因为，这种看似简单的社区商业，背后却另有一套和地产开发完全不同的逻辑，而且琐碎、杂乱，稍不留神便会入坑。

首先，需要有人。

这里的“人”，不仅仅是专业的商业运营管理人员，更是业主的规模。因为，只有项目及业主数量达到一定级别，才能形成规模效应、分摊运营成本，进而实现可持续发展。

其次，需要有钱。

装修、采购、组建团队、日常运营……这些都需要大量的投资。

而且，过去商铺都是一口气卖掉的，而做这种自营社区商业，就必须自持一部分，以降低租金成本、减少运营压力。但这样，又需要承担销售方面的损失。

第三，需要有耐心。

商铺需要养，自营商业则需要持续、稳定的投入很久，达到一定的规模平衡点后，才可能有所收获，走上自我造血的良性循环。

也正因如此，融创能够下决心涉足自营社区商业，也确实是一个值得关注的信号。

“我们走访了融创华北区域的5个城市，调研了超过10000名业主，回收了近2000份问卷。

最终我们发现，业主需求排前10位的配套业态，为生鲜超市、便利店、药房、干洗店、银行、健身房、业主食堂、儿童教育、书吧、老年活动中心。

其中，像生鲜超市、便利店、药房、干洗店、银行等业态，属于开店难易度较低的，完全可以留给已售商铺自发形成。

而像健身房、业主食堂、儿童教育、老年大学等业态，比较难以进入社区，或者利润很低，但却是业主急需。

于是，融创把这4项服务列为核心业态。”

融创华北区域集团产业中心运营总监董志勇说。

尤其，对于很多周边市政配套尚不完善的新建项目，业主入住率与社区商业成熟度，永远都是“鸡与蛋”的关系：

商业配套不成熟，业主生活不便，不愿迁入；相反，周边居民数量稀少、消费力弱，商户不愿进驻，配套成熟不起来……

因此，对一部分通过市场手段暂时较难解决配套问题的新楼盘，融创先以自营商业满足业主基本需求，逐步提升入住率，进而带动整体商业的快速成熟。

在这方面，融创想得很明白——“4+X”，其实就是“汽车启动时先踩下的那一脚油门”。

肆 ︳Fourth

当然，自营社区商业若想持久做下去，还有一个非常关键的问题：

必须把它做成一门生意，必须要持续稳定的盈利，哪怕是微利，最起码不能亏钱，决不能依靠开发商的补贴活着。

毕竟，免费的东西总归不长久。只有遵守商业规律，才能给业主持久创造价值。

况且，社区商业还是一座真正的金矿。

据调查，在欧美国家，社区商业已占据社会商业总支出的60%以上，而在中国，目前整体水平不足30%。

根据第一太平戴维斯发布的数据，到2020年，全国住宅物业面积将达到 300 亿平方米，而社区服务消费将超万亿元，社区提供的必将是一个万亿级的市场。

就如同现在最成功的手机APP，都在设想各种场景，让用户停留更长的时间。通过占据的这几分时间，尽可能让用户产生消费。

占据我们时间最多的居住社区，如何在其中满足业主“最后1公里”的生活痛点，即是一种服务，也是一种商机。

在这方面，融创其实看得也很透彻，并做好了准备。

业主食堂、儿童教育、老年活动中心、健身房这4个自营核心业态，融创已经开始了运营人员的储备、经营场所的预留、外部资源的嫁接等工作。

而且，针对不同项目的实际需求和特点，这4个自营业态也会有所取舍与微调。

未来，融创将采取统一线上微信公众号、储值卡一卡通模式、联动客户关系与物业组织等形式进行运营。

定期牵头商户组织业主福利活动，组织业主和商户参加公益活动，支持社区团体开展兴趣活动。

尤其是，融创已经坚持了多年社区的社群运营，组建了海贝社、乐活社、枫叶社、多彩社等多个“幸福+”社群，营造社区文化，自营商业项目完全可以成为上述社群活动落地的场所。

杨立宁说：“一直以来，融创华北在打造美好生活这条路上始终践行着新的探索、新的实践、新的呈现。

此次发布的“4+X”归心社区商业配套，融创也是牺牲了部分商业可售资源，不以盈利为目的，同时实现可持续性的运营，并完成自我造血的功能，真正为业主营造一种品质生活方式的引导。”

当然，对于天津融创城、臻园，郑州大河宸院，沈阳融公馆，西安融公馆、珑府、臻园等项目的业主，这些利好很快就会兑现。

据介绍，天津的融创城和臻园，已经落地了融果课堂与枫叶学堂，目前正在进行土建施工，预计在今年7月份就能投入使用。