当“可持续发展”由边缘走向聚光灯下，商业地产界一场关于绿色的革命才刚刚打响。

以“美好品质”为名，有氧、环保正逐渐成为消费者在意的理念内涵。与此同时，对引领人们生活方式的地产商来说，打造具有呼吸感的空间、实现长久和谐运转，正成为企业的孜孜追求与不二使命。当“可持续发展”由边缘走向聚光灯下，商业地产界一场关于绿色的革命才刚刚打响。

何为绿色商业？

一面挂满盆景绿植的墙壁、一方拥有“空中花园”的楼顶，一个可以望见星星的观景台，这就是你认为的绿色商业了？其实，绿色商业的概念远不止于此。

作为舶来品，绿色运营已在我国国情下衍生出属于自己的独特含义，它将环境保护的观念融入企业发展的方方面面之中，要求企业在开发、经营、管理、营销等各个环节都要考虑环保、体现绿色。

一般来讲，绿色商业需要具备以下三个特性，即文化性、可持续发展性与技术性。

文化性方面，指企业在绿色商业观念的引导下，积极开发并组织绿色产品营销，采用绿色包装，提倡绿色消费，进行绿色市场定位，树立绿色企业形象。更多注意“人”的导向和价值、“人”的安全、健康和发展，把竞争对手更多地看作伙伴，尤其是环境合作的伙伴，以此构建富有绿色商业特征和共处共赢、和谐发展的商业文化。

图片来源/HG Esch

对于可持续发展性，则是指商业企业的经营在充分满足当前的消费需求，争取适当利润和发展水平的同时，从充分满足子孙后代消费需求出发，注重自然生态平衡，减少环境污染，保护和节约自然资源，维护企业和人类的长远利益及长远发展。

所谓技术性，则是说现代绿色运营管理越来越依靠先进的管理工具和技术手段，以提高经营效率，降低人工成本和运行成本。

与传统的其他管理理念相比，绿色运营管理更青睐“生态观念”与“社会观念”的综合发展，其基础在于绿色产品与绿色产业。而这一过程也需要消费者的配合完成闭环，其中，消费者 “绿色”意识的觉醒就是实现“绿色管理”的前提。在国际意义上，也要求其绿色标准及标志呈现世界无差别性。

绿色商业缘何兴起？

以上近乎“严苛”的要求不是没有理由。时间进入21世纪，我们深感气候变化、环境污染对商业发展带来的威胁，化石燃料的骤减，全球气温的上升，有限资源的浪费……这些看似无关紧要的事情，可能正为不远将来某些沉重的结局埋下伏笔。

具象到地产领域，冲击千亿业绩的激昂心情与内心的惶恐交织开来，高负债、高周转的传统经营将难以为继已是业内心照不宣的事实。如今，越来越多的房产企业进军商业地产、文旅地产、养老地产等需要长期运营才能获得回报的慢周转行业。

图片来源/HG Esch

众所周知，商业地产行业具有规模大、功能多、能耗高、污染重等特征，不仅运营管理难度大、持续时间长，且运营管理任务繁重、利益相关者复杂、统一运营管理困难。也因此，在由开发转型运营的过程中，运营管理能力成为未来商业地产企业的核心竞争力。

一个商业项目的“运营管理阶段”在全寿命周期中的重要程度可见一斑，尽管建设周期一般只有 2-3 年，但其运营周期可以达到几十年，甚至上百年；另一方面，建设期的费用只占全寿命期的 15%，而运营期的维护费、修理费、更新费等高达 85%。由此可见，运营管理阶段是控制建筑物的服务质量、运行成本、实现生态目标的关键阶段。

中国绿色建筑委员会绿色智能学科组长程大章认为，绿色建筑运营管理同样是一个投入、转换、产出的过程，能够实现价值的增值。研究表明，绿色建筑（无论新建或改造）比传统建筑在资产价值上将带来7%的增长。

我国绿色商业现状&未来

从绿色运营的角度看，当行业整体开始追求“质量平衡”与“速度生长”的辩证统一，我国绿色地产的发展因势受到关注。

当前，我国绿色建筑迈向高质发展。截至2017年12月末，全国共评出10927个绿色建筑表示项目，较上年增加3000多个，绿色建筑面积超过10亿平方米。此外，对于绿色而建筑的考核评级、评价体系不断完善。

目前，一些理念先进、综合实力较强的企业已经开始采用绿色物业运营管理，如采用垃圾分类处理、空气质量控制、室内噪声控制、建立生态绿化系统，以及采用节能照明系统、可变保温隔热系统、污水循环系统等节能技术降低能耗，并注重“绿色消费”理念传递等绿色文化建设。

根据对“商业地产企业绿色运营竞争力影响因素”的分析，奇点研究院绿色研究中心建构了用于评价商业地产企业绿色运营竞争力的“M2E”模型，计算了75家商业地产企业的U。指数，通过对其管理能力、经营绩效、环境绩效之间关系的分析，可以把脉企业当前绿色运营达到的效果及存在问题。

图/商业地产企业绿色运营”M2E”评价模型

计算显示，75家企业的指数平均得分仅为21分，商业地产行业整体对绿色运营的重视程度较低，离满分100分差距较大，其中最高分为万达，69分，大部分企业得分低于30，反映出商业地产企业的绿色运营意识和能力都亟待加强。

图/商业地产企业绿色运营竞争力得分

的确，我国绿色商业的发展虽然“小荷已露尖尖角”，但距离全行业的颠覆性变革还有很多未涉及的灰色地带。

奇点研究院绿色商业研究中心高级顾问黄俊鹏表示，我国商业地产绿色运营管理现状尚存在四大问题：

1.只有少数商业地产企业积极申报绿色认证；

2.消费者缺乏绿色节能意识；

3.施工设备老化，建筑技术落后；

4.绿色节能管理机制有待完善。

如在LEED已认证的购物中心和综合体绿色建筑开发商中，排名前十的内地开发商较少，一半为港资企业，在预认证项目中，港资开发商也占据了较大比重。而在GB认证商业地产绿色建筑项目中，超过70%为万达集团项目，真正认可并参与到“绿色商业革命”中的企业还有待增加。

当下，绿色商业已成为商业发展的主流。拥抱趋势，引领担当，在随后的系列报道中，凤凰网奇点商业将与全行业一起，关注、记录我国商业地产的绿色进程，发起“商业地产绿色指数调查排行榜”，倡议更多地产企业加入“绿色革命”的浪潮中来。让绿色不再只是一个虚晃的颜色，而成为切实的时代命题！

奇点商业地产原创

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