导 读

南京新街口，四条大道在此交汇处，众多商场云集中，作为南京最高端德基广场成为最大“黑马”。

作者 | 市界

南京新街口，四条大道在此交汇，便利的交通带来众多商家和企业，金鹰商场、新百商场、中央商场、德基广场等众多商场云集。

过去十余年间，位于东北角的德基广场成为最大“黑马”。作为南京最高端的商场，德基广场连续多年位列全国购物中心单店销售前三。2018年销售额过百亿，仅次于同样以奢侈品制胜的“店王”北京SKP。

LV首家南京旗舰店便落地于德基。2012年12月开幕时，德基集团老板吴铁军和影视名人范冰冰一同为新店剪彩揭幕。现场，LV中国区总裁送了一份惊喜给冰冰——一棵挂满五颜六色包包的金黄色圣诞树。

坐拥庞大的产业，德基老板吴铁军却异常低调。

低调的富豪

南京新街口向北，湖南路是南京有名的商业街，这里曾是民国时期南京城的风云际会之地。选举孙中山为中华民国临时大总统、孙凤鸣刺杀汪精卫，都发生在此地。

上世纪90年代，这里的零售业极为繁荣，吴铁军初涉商界，在这儿做服装生意。

1998年，香港鳄鱼恤品牌进入内地市场整整十年，吴铁军成立江苏德盛服饰有限公司，开始在南京代理香港鳄鱼恤系列产品。

他最早经营的两家专卖店分别为江苏德盛服饰有限公司湖南路梦特娇鳄鱼恤专卖店和新街口鳄鱼恤专卖店。这两家店正是他发家的起点。

在此之前，吴铁军曾在江苏新时代工贸公司工作。1996年至1998年，他在一家名为远东南京国内贸易公司的国企担任总经理一职。

发家之后，吴铁军和同时代的许多商人一样，开始进入地产领域掘金。他的触角也从湖南路一直向南伸向寸土寸金的新街口。

▵ 南京新街口德基广场

低调、神秘是吴铁军的一贯作风，他唯一一次高调“露富”发生在2014年。

当年，南京世贸中心项目由于被本来的投资方JP摩根与美国富顿撤资、减持股份而陷入停工的窘境。吴铁军和吴铁民的德基广场顺势接盘，财力外漏。

南京世贸中心项目占地3.14万平方米，包括68层总高318米的5A甲级智能办公楼、商务酒店和酒店式公寓以及两栋住宅，总投资50亿元。

2015年，吴铁军母校南京九中迎来90周年校庆，已是南京巨贾的吴铁军向母校捐款200万元，成立基金会。9月5日，他作为88届校友的佼佼者，被南京九中南京校友会推选为新任会长。

2019年年初的开学典礼上，南京九中的校长还特意拿吴铁军等杰出校友激励在校学生。校长说到：“你成长过程中应该有更多的邢定玉、王红阳、朱小蔓、杨德广、徐光裕、吴铁军、张大春、董文钊式的九中学子的陪伴与滋养。”

台前幕后

吴铁军在内地的业务布局，始终将吴铁民推上前台，在内地最重要的公司德基广场有限公司和德基集团有限公司，其董事长和法定代表人均由吴铁民担任。

天眼查显示，吴铁民是14家公司的法人代表，业务涉及房地产开发、物业管理、医疗健康、拍卖、文化艺术等领域，而吴铁军通常仅担任董事。

吴铁民出任法人代表的公司，携带有“德基”的基因，股权穿透后均指向德基企业集团有限公司（下称“香港德基集团”）。

市界通过香港查册处得知，吴铁军和公司秘书岑坚担任香港德基集团的董事，而且二人已经取得香港身份，岑坚亦在德基集团旗下5家公司担任高管。

吴铁军在成立香港德基集团之后，将原来在内地布局的公司都纳入香港德基集团旗下，摇身一变成为外商投资者。

香港德基集团董事名单中有一位引人注目的法人团体，即德隆国际集团有限公司（下称“德隆国际”）。

资本市场上曾经叱咤风云的“德隆系”，曾在香港进行过广泛布局，德隆国际亦在“德隆系”创始人唐万新入狱后注销，公司名字也被香港查册处除名。

德基集团跟“德隆系”的关系，因德隆国际的注销而中断，无法进一步证实。“德隆系”的资本版图，在唐万新的神秘操作下，向来隐秘而庞大。

吴铁军跟“德隆系”低调的行事风格出奇一致。

赚钱机器

与吴铁军一向的低调风格不同，他旗下的德基广场屡屡出现在舆论中心。

德基广场的出现就是个风水学上的“话题”。

东北角原本是新街口人气最差的一个角落，其他方位的南京新百、金鹰国际、苏宁电器等商场都风生水起，东北角的时代广场（德基广场改造前）却有数个浙江、广东服装老板亏得血本无归，连李嘉诚都在此折戟。

一时间，风水说甚嚣尘上。

彼时，新街口这片商业区中奢侈品商场还是一片空白，即使是以高端和精品为主营方向的金鹰国际也不够国际化，德基便填补了这个空缺，定位于高端商业的综合购物中心。

▵ 位于南京新街口德基广场的路易·威登旗舰店

一件最为人熟知的事就是2012年LV首家南京旗舰店便落地于此，开幕当日，德基集团的吴铁军和范冰冰一同为新店剪彩揭幕。

这里也常常可以看到名人出入，比如2014年刘强东和章泽天恋情曝光后不久一同在德基广场甜蜜逛街。

德基打破了风水说，作为后来者却超过了袁亚非的南京新百、祝义财的中央商场和更早提出高端化的金鹰国际。

德基广场不仅越过了左邻右里，在全国的购物中心里也是个耀眼的存在。2018年，德基广场的销售额力压北京国贸商城、深圳万象城荣登全国第二。

▵ 资料来源：赢商网

一个很重要的原因是德基是南京奢侈品牌最集中的商场。国际一线品牌会在一线城市的多个购物中心开店，而在南京，德基和新街口互相借力形成的马太效应，让德基成为了购买奢侈品的最佳去处。

引凤筑巢是德基得天独厚的优势。德基广场的交易额自然是蒸蒸日上，2018年超过了百亿。

负重前行

购物中心的交易额、电商平台的平台成交额（GMV）都是非常重要的指标，但归根结底，这些钱不是自己的，不要为他人做了嫁衣裳才好。

2016年，德基广场发行了一项资产支持专项计划，我们才得以窥见有着庞大交易流水的德基广场在赚钱上是不是同样强大。

2012年到2014年，德基广场的营业收入分别为15.36亿元、22.83亿元和26.63亿元，年复合增长率为31.6%，同期净利润分别1.49亿元、2.21亿元和1.52亿元。

2015年，市界没有查阅到公开数据，但从2016年和2017年分别取得的37.82亿元和46.18亿元营业收入来看，德基广场的增长势头丝毫没有变弱，同期净利润分别为3.35亿元和4.28亿元。

几个亿的利润，对多数普通人来说，是向天再借五百年都赚不来的巨额财富，但对于一些名流来说，补缴税额都不够。

▵ 德基购物中心

多数人对于商场的想象是拥有一处物业便可坐收租金或者商场收取扣点，完成了人在家中坐，钱从天上掉的人生终极理想。

事实上，没有轻松的赚钱方式，德基的商场也在负重前行。

以2012年到2014年为例，德基的资产负债率分别达到了58.99%、54.42%和76.14%，这就意味着德基每拥有的1亿资产中，有超过70%靠负债而来。短期债务压力更甚，同期的流动比率不断下滑，分别为1.21、1.79和0.87。

虽然缺失2015年数据，但德基的资金情况应该没有得到有效缓解，不然也就不会有2016年证券化的举动了。

德基还将德基广场物业抵押招商银行南京分行进行贷款，融资额度为26亿元，融资期限为2017年6月28日到2032年6月27日。

一系列操作下来，资产负债率略有下降。但债务状况仍然不容乐观，2017年，德基广场流动比率再次下降到了0.56。财务杠杆的运用，是每个企业，更会是德基广场长久的课题。

哪有什么岁月静好，看起来光鲜体面高档有格调的德基广场，也有自己的苦处；看起来有颜有钱羡煞众人的一线，也有淡出公众视野的一天。

吴铁军的身上有江浙商人敢于冒险的特质，在新街口东北角走不出亏损怪圈时果断出手，打造出包括房产、商业地产在内的德基系；他的身上也有苏南人的细腻、低调，极少接受采访、网上资料寥寥、旗下资产无一上市，只是屡屡被卷入范冰冰事件，恐怕再难低调了。

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