2019年7月5日，由投中网-PropTech研习社主办的“Vtalk沙龙第13期”在三里屯▪前途驿举办，本次会议主题为“商业模式的十字路口——联合办公与孵化器”。

在沙龙上，双创街控股总裁苗英伟发表了以“融合生长：谈创新创业集聚区的发展趋势”为主题的演讲，他认为：未来空间的路越来越难走，附加值、坪效越来越低，由空间运营一定往创新产业的升级和发展去转。无论是联合办公、众创空间，还是孵化器，将来一定会往集聚区的方向发展。

以下为苗英伟的精彩演讲实录，投中网-PropTech研习社整理。

1、“如果把联合办公、孵化器比作一家饭店，双创街做的就是餐饮街”

我们做了四个定位，前两个是最重要的：

第一，双创街做的不是简单的联合办公和孵化器，它是创新创业的集聚区。如果把众创空间、联合办公、孵化器比作是一家饭店的话，我们做的就是餐饮街。餐饮街的模式和单一饭店的模式不一样，挣的钱也不一样，地方也不一样，服务的客户也不一样。

第二，我们做的是科技创新的策源地。因为学校（清华大学）对我们有一些要求，希望你们做一些科技成果转化，所以，在街区内的企业，我们大量扶持、支持、引进的大部分也都还是科技创新型的。这些以外的，我们也欢迎，但是主要支持是这些，后面就是一些投融资的。

中国从2014年提大众创业万众创新，到现在也五年了。你会发现很有意思，抛开传统的办公空间、写字楼以外，现在竟然衍生出来这么多各式各样的载体。其中最重要做的事是什么？还是支持创业者，还是支持创新者在其中创造价值。

今年讲的三创我觉得非常好，在大众创业、万众创新以外，增加了一个“价值创造”——就是在所有这些过程之后最终要创造价值，价值是将来所有这些载体里最重要的部分。

2、“今天有些联合办公项目，我个人感受有点走歪了”

对于联合办公，我们也很喜欢，我认为这绝对是未来的趋势，也绝对是将来各种创业创新者最喜欢的场景之一。

但今天有些联合办公项目，我个人感觉有点走歪了，为什么这么说？

首先，他们的投入产出的比值是完全不对称的。

今年年初，我和一个行业交流的联合办公的创始人交流。他告诉我，他们今年签约面积正在设计的有20万平。每平米装修费4000块，自己设计。还有一个创始人和我说他们光设计费用一平米就要800，找了意大利的设计师。

我们做空间、做地产的人知道坪效很重要，当短时期的签约时间加上装修的高成本投入，再加上运营成本的高投入，给你带来的后面的运营是什么？

哪个房地产商不会租房子、不会装修？那为什么你装的修，你拿一个空间挂一个牌，他就愿意付高一倍的租金买这个单，这个逻辑在哪？关键问题在于，实际的价值究竟有没有产生？如果没有，你就要编造各种理由、故事去给大家讲，但回归本质就是空谈。

7-8块钱一平米的写字楼，4000块装修，折到每平，再加上运营，远远高出今天创业者和一般企业能够支付的数额，谁来买单？

有些人说让政府买单。政府可以帮你一时，帮得了一世吗？有人说没关系我让投资人买单，ABCDE轮，到了E轮后面呢？还要Z轮吗？然后上市，上市谁买单？股民买单吗？大家都不傻。

我现在不太同意一些共享模式，比如说汽车共享，有些人说盈利了，但是你算了之前五年砸的钱吗？算一下你用多少时间能把那个钱补回来？

我们看它商业模式，因为我们还算古典的创业者有一点看不太懂，某国际头部联合办公企业一年亏了19亿美金，这还只是去年亏的，如果未来能挣回19亿美金也只是补回那一年，所以这种机会我看不太懂。

双创街干了十几年，我们坚守自己要务实，要创造价值，自己要盈利。还好我们成立第二年就盈利了，去年也盈利，今年也有比较好的数额。但是，人家有三千万，两个亿的公司，是我们未来重点关注的一批我们的合作伙伴，或者真正藏在下面的实力选手。

所以，联合办公、孵化器、众创空间各种类型我特别看好，进去了再出来到传统写字楼不太现实，但是模式上不能图上市。

在这样所有的产品里，我们做出了自己的一个产品叫街区，双创街区从第一条在中关村一条，到现在全国有15条街区了，我们看到街区做创新创业是一个有意思的载体。

3、创业者在街区里的成活率更高

街区和传统的封闭的楼宇和孵化器有巨大的区别。

第一，开放性。

街区的开放性极强，不是小开放，而是大开放，小区域的开放中国人是不接受的。坐在美国的联合办公空间里，中国的企业是不太接受，这个观点我同意，老板还是愿意坐在办公室。

而且员工也希望两个人有一个独立的办公室，这种封闭的环境不是因为其他原因，是因为中国的传统文化形成的。欧美人是喜欢开放式，不光是办公室，别墅越豪华越没有围墙，而中国越豪华的别墅围墙越高，大家有一点事都愿意圈一个院子，美国大学没有围墙，它天生是开放的思维。

办公就更是这样，旁边看你的电脑打什么东西都会觉得隐私被侵犯。相对喜欢开放的，有的都是超前创业者，或者年轻的，00后也许喜欢，70后、80后、90后还没有到这个方式上，但今天的创业者主力都是这些。

街区恰恰这一点跟别的不一样，它是大开放小封闭的地方。中关村的那个地方去过，我全国十几个街看了每一个，你发现很有意思，为什么说它开放，大家都在写字楼办公，你知道你的对门是谁吗？你见过创始人跟他的创始人聊过天吗？我估计没有。

街区则不一样，我统计过，街区里90%以上的人互相都认识。我们做了很多活动，沙龙、私董会、下午茶大家都认识。第二，60%以上的企业有合作，这个就特别关键，这个要比传统封闭式的空间意义大得多。

沟通产生了大量的合作，增强了盈利能力。双方都节省成本，生产资料的最大化。大街里谁家做人工智能，谁家做大数据，谁家印名片，谁家搞培训的全熟，都在一起玩，所以这是它最有意思的事。

第二，示范性。

开放的空间楼宇不具备示范性，楼里再热闹外面也不知道。街区不一样，街区是进得来的。我们在街区还有大屏，各种大屏在放，比如说某家做肉夹馍做十几个亿，谁做包子也做2亿。这是创新创业最需要，很多时候不是大家不会创新创业，而是不敢。当你发现身边不如你的人都已经创业了，而且还很牛，你就敢了。

一示范就有几个特点：第一，树立榜样，大家都爱去头部。第二，优胜劣汰，会形成竞争。竞争归竞争，很多干着干着有些项目就死掉了，但是跟哪边熟悉，哪边就把它并过去了。示范性非常强，带来不少正向的作用。我们主要客户to B、to C、to G，双创街合作的甲方几乎没有民营企业，都是国有企业或者政府。

第三，预见性。

街区聚集起来以后变成创新创业集聚区，有一两千家企业在街区里面，创业者越来越多，会产生一种特别有意思的事，叫大数据效应、无意识智慧。

以动物为例，单个蚂蚁、蜜蜂是没有智慧的，当你发现几千只几万只小蚂蚁在一块就成了一个有机体，就产生智慧了，蚁巢，根据蚂蚁的数量，不是蚂蚁的蚁后或者蜂后有多聪明，是群体聚集后的无意识只会，让它们知道哪通风，怎么样建才能保持恒湿恒温，能保持全天然堆积出甚至十米高的蚁巢。

无意识智慧，是基于大数据的。当这个街区有一千家搞人工智能的企业，你说人工智能该往哪个方向发展？就很容易看出来趋势。在街区里，我们是创业者，还有一点智慧，把他聚集起来量变产生了质变，就发现他在大街里的成活率高一点，可以避免很多不必要的天马行空的所谓的创业的想法，不靠谱那几个人都死掉了，所以大数据无意识的智慧帮助企业活下来的几率大了很多。

4、“要形成雨林，而不是盆景，街区就是这个特点”

我一直不太理解小体量的办公空间，在别人的写字楼里面，这种创新空间怎么活？一万到五万平米是我们最喜欢的，双创街在11-12个城市布局，15个项目，但是每个项目都是一两万平米，或两三万平米，不超过五万平米。

我不擅长开一个小超市，我更擅长做海底捞。它整体的边际效应还是要高于小的，所以我们没有那么多能力去管理好小微企业，我们还是要做大一点。

“小”会存在一个问题，你嵌在别的楼里，你不溢价你挣不到钱。所以我们街区不管大楼小楼都是一栋，我有定价权，还有够大。我们有一两个项目就在别人空间里面做了一部分，也不算小，一万五六千平米，但是你不涨价没有溢价做不出高坪效，你一涨他们全走了，不会因为你装修一下他就留下。第二形不成生态，一千平米想形成各种服务挺难的，配套做一百平米咖啡厅、150平米路演厅，再请一个咖啡师，成本都太高了。

双创街不用，几百家企业，最少四五家咖啡厅，我不用给它钱，它给我钱我还要挑谁来，所以这个多元性出来以后会有分层效应。不能特别大，特别大又不对，特别大在城市核心区又没了，你就要到特别远的地方，那又是另一个产品。

城市核心地带一定不要做小的空间。所以我们体量还是相对大一点，整个体量起来以后我可以支撑咖啡路演，这个关键是支撑后面的企业级的服务，一个空间两千米两个人，三万五千平的空间五个人管理，算算人均产生的坪效比，双创空间70人，我每个人的产值，我算了一下不能太少，真两个人就出问题了。两个人管好些服务是需要沟通，纯线上企业级服务是做不好的。

所以，雨林效应是要有规模，而不是盆景，盆景小怎么弄都行，你要形成雨林，这是我们一直的观点。街区就是这个特点。

5、像快手一样到下沉市场去找到真实的中国

在街区内，我们现在大体有一个叫创新集群协同创新的概念。因为全国的网状都已经形成了，在7月份我们会对外发布，你会发现全国20几个城市里面我们网状的集群创新集群已经形成了。

创新的企业很多是从上至下直接下来，到地方没有什么生命力、但是中国最广大的创业和创新其实不是光北上广深，二线三线空间巨大无比，中国有三百多地级市，两千多个县级市，这是真正的中国，北上广深是非主流。

我们曾经和快手创始人探讨过，我们说快手是非主流，他说：不对，你们才是非主流，你们吃什么做什么，全中国并没有达到这个水平。快手有几亿用户，中国的市场在下面。

有些自上而下的创新做不好，应该要把底层数据抽出来，到下沉市场找到真实的需求，吸收到北京上海来，最终再沉回去，直接自上而下的创新没戏。

6、创新创业集聚区是未来的方向

不管是联合办公还是众创空间还是孵化器，将来一定会往集聚区的方向发展。大家肯定要聚的，散在外面是难受的。

集聚是特别有力量的事，为什么卖鞋聚在一起变成了那么大的市场，为什么卖瓷砖聚在一起就变成建材批发市场，为什么餐饮聚在一起就变成市场很旺，这些集聚它会带来行业内业务的提升，因为就在行业内你不提升就死掉了，服务会越来越好。

此外，你在实施整个项目的时候成本最低，送筷子送饭盒的，给你一家送的成本和给一条街送的成本完全不一样，所以成本很低，你的成长速度不一样。

所以集聚是未来创新创业空间一定走的路。要么，企业间集聚，要么，行业间集聚。像三里屯都是时尚，它为什么不去中关村？

第二条路，就是产业化。今年我们做了一个大的调整，我请来了一个上市公司的总裁市值60多亿做产业化的总裁，就邀请过来隔两个月就会看到我们的消息。我还邀请来了一个投资人潘石坚，把这两个人加到我团队里面，共同走这个路，因为我们发现未来空间的路越来越难走，附加值越来越低，坪效越来越低，由空间运营一定往创新产业的升级和发展去转。

光靠租房子赚不到钱，我讲故事，我不光租房子，我还投他们？你有什么优势？你拿什么投？投完怎么退？很多人投完了退不出来死掉了。

所以，我们不追捧，我们用两三年的时间去看，我们会联合成立公司，我们会控股，我们会给钱，给资源，给市场，我们不会只投5%、3%，我们投一个激光清洗的企业，现在是顶级的一个项目，我们看好往里面投了60%，成立合资公司，人家还是独立的，我们帮它做产业化，一接单400-500万的单，300万利润，这样的事我们何乐而不为，所以我们请做产业上市公司的总裁过来做这个事。

第三，是真正的资本，不签资本你是不能发展的。

双创街一次融资也没有，我们积累很好，帐上也有钱，我想不透拿股权去融资这个逻辑，除非你这个事挣不到钱，你为什么挣钱跟别人分，除非我活不下去了，我们活的还很好，所以没有必要，所以我们没融资，我们也没有估值。

估值还是一部分企业需要的，不是每个企业都需要。所以我认为未来产业化和资本化，ABS也好，BBS也好，对于这个行业是很重要，没有资本的加持是有问题，但是不代表一定用股权融资，还可以用其他的方式。

我个人认为创业是马拉松，不是短跑，甚至是场没有终点的马拉松，所以今天冲在前面的同志们，跑的飞快，拿以百米的战略跑的人，我不知道终点是什么？你冲破了一时的上市，上市的结果是什么？是夭折，可能还不如不上呢。

我们都是40岁出头，我们至少还有20年可以工作，我们把这个事当一个20年的事去干，慢慢干，但是要稳，要盈利，要有规模，要创造价值。