今日上午，业内素有“小碧桂园”之称的中梁控股(02772.HK)在历经波折之后终于成功在香港上市，这也是香港证券交易所迎来的9年内规模最大一家内地房企的敲锣仪式。
中梁的开盘价为5.55港元（约合人民币4.87元），与发行价持平。中梁控股开盘后实现大涨，截至上午11时2分，中梁报每股6.12港元，上涨10.27%。中梁开盘后股价迅速上涨的局面也打破了去年以来内地房企赴港上市的阴霾，此前上市的美的置业、恒达集团等上市后就遭遇了“破发”的局面。
成功上市对于中梁来说是一个新的开始，站在千亿规模房企的竞争赛道上，中梁还需要除了速度以外的综合实力。
中梁创始人杨剑敲锣。
上市募资约24亿元
7月15日，中梁控股发布公告，发售价为每股5.55港元（约合人民币4.87元），发售价接近此前披露的招股范围(5.20-6.68港元/股)的下限，此次全球发售所得款项净额预计约为27.73亿港元（约合人民币24.36亿元）。
此次，中梁上市的募资超额完成，其中，香港发售项下，认购股份数为5331.35万股，相当于香港初步可供认购总数5300万股的1.01倍；国际发售项下，认购股份数为6.45亿股，是国际可供认购总数4.77亿股的1.35倍。
而关于此次IPO集资的用途，中梁方面透露，所得款项的60%将用作现有物业项目或项目阶段的建筑成本；30%将用作偿还绝大部分若干现有信托贷款；10%将用作一般营运资金。
中梁创始人、执行董事兼董事长杨剑在敲锣时也向投资者简单介绍了中梁快速发展的背后原因：“得益于我们对市场周期的把握、全结构布局的战略以及独特的阿米巴生态经营模式，近年中梁快速发展，已成为根植于长三角经济区并布局全国的大型综合房地产企业。”
“三四线城市收割机”
在近期赴港上市的内地房企中，中梁是名副其实的IPO大户。相比于中小房企，中梁控股也是千亿房企中为数不多的尚未上市的大型房企。
事实上，三年前，中梁还是一家年销售额不足200亿元、盘踞在温州的地方型房企，而中梁真正进入快速发展轨道就是2016年至2018年。据中梁招股书显示，中梁营业收入从2016年的29.25亿元增长到2018年的302.15亿元，年复合增长率高达221.4%；2016年、2017年、2018年的销售额分别为190亿元、649亿元、1015亿元，年复合增长率超过70%，这样的增长速度使得中梁成为业内名副其实的黑马房企。
在棚改的时代机遇下，小步快跑成为三四线城市的收割机，这是中梁规模爆发的主要原因。在招股书中，中梁明确写道，自从2016年，中梁开始广泛布局三四线城市，这一年，中梁选择将总部搬到上海以吸引人才，走的是“一线总部，三四线布局”的新道路，同时开始全国化布局，收购了大量的三四线地块。这一年，中梁的销售额为190亿元，净资产负债率却为1790%，这是中梁真正发力的开始。
在城市布局中，选择布局三四线城市的还有如今位于销售排行榜第一的碧桂园，抓住三四线棚改的契机使得碧桂园坐上了冠军的宝座，同样地，由于布局类似，中梁也被业内称为“小碧桂园”。
在中梁的布局上，杨剑做个一个著名的比喻：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。”
如今，开宝马mini的中梁超过开大奔的同类房企，实现了弯道超车。经过三年积累和发展，中梁销售额超过千亿元，净资产负债率降低到58.1%，实现了“安全着陆”。克而瑞公布的数据显示，今年上半年，中梁实现全口径销售额681亿元，位列排行榜第20位。
上市后三大问题待解
对于上市后的中梁来讲，维持一定的规模增速是基本的市场要求。但是，随着棚改政策的收紧，三四线市场的降温，中梁此前的布局也遭到了市场的降温。
据招股书披露，从2018年下半年开始，中梁已经在着手调整城市布局，从三四线城市转向二线城市，今年一季度，在中梁收购的23地块中有13块位于二线城市。
顺利度过这个市场周期是眼下中梁面临的现实问题：一方面，三四线城市市场疲软使得“快进快出”的策略遇到瓶颈，进而影响周转和回款速度；另一方面，转向布局二线城市需要新的产品和市场策略，中梁能否顺利衔接有待市场验证。
此外，从盈利来看，目前，中梁的盈利能力在同等规模房企中并不突出。从2017年和2018年来看，其净利润率由3.6%增长到8.4%，但是这一水平仍然较低，2018年房企销售额TOP50的平均净利润率17.59%。
对于中梁来讲，此次上市的重要目的就是融资。就近年来的发展来看，中梁的资金成本是较高的，招股书显示，2015年、2016年、2017年、2018年上半年的平均融资成本分别为13.4%、12.4%、9.9%、9%，而依据“债市研究”2018年报告显示，40家典型房企的融资成本在4.3%-8.9%之间。目前，中梁迫切需要借助资本市场来降低资金成本。
对于上市之后的千亿房企中梁来讲，只有提升发展质量才能进一步获得资本市场的青睐。
新京报记者 徐倩 编辑 武新 制图 薛慧敏 图片来源 中梁控股 校对 李项玲