昨日（7月16日），广州市规划和自然资源局、 广州市住房和城乡建设局联合发布《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》的通知。

通知指出，已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。

No.1 : 商改住政策简单解读

文件适用范围

可以从文件了解到：已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。

意见中并没有其他附加说明，那么也就是说，只要符合相关标准，写字楼、公寓等商业项目都可以按照规定改建为租赁住房。

不过，应该要注意的是：改建租赁住房，项目办理初始登记时应当整体确权登记（只办理一个权属证）、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售，原土地使用年限、用地性质和建设量不变。

也就是说，你想要改建，那只能整体改， 不可进行拆分。

同时，改建后的租赁住房应当具备良好的卫生、通风和采光等居住条件，符合环保、卫生部门的专业要求。

体现两点政策导向

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，已建成或办理相关登记手续的商业办公等存量物业允许改造为租赁住房体现了政策的两点导向。其一，发展租赁市场是当前各地政府的重要工作，积极增加租赁住房的房源供给较为关键。其次，商业办公等方面存在库存积压及部分违规改造的可能，通过政策因势利导有助于化解库存、增加新用途。

严跃进指出，项目改造强调“整体确权，性质不变”的导向，实际上是为防范分拆分割等做法。比如部分物业可能存在既销售又出租的情况，容易分散出租房源，会增加租赁管理难度。

值得大家注意的是，在《意见》中，市住建部门将房屋租赁情况、改建信息统一纳入“阳光租房”平台，建立项目库统筹监管。

严跃进对此表示，此政策有助于此类房源未来的统一管理，有助于政府后续对于此类房源在获取、经营、退出等方面的监管，有利于租赁市场取得更好发展。同时，对于弄虚作假，或在改造过程中没有真正用于租赁用途的也会纳入限期整改的范围，这其实主要针对以出售为目的的商住房，防范“明租实售”等现象的出现。

No.2 :以往部分“商改住”政策回顾

广州

2017年7月17日，广州市政府官网发布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，提出允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

深圳

2017年10月17日，深圳市人民政府办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，加大租赁住房建设和供应力度，完善公共租赁住房，允许商改住，城中村开展规模化租赁。

其中，《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》的第四条（十一）点提到：“允许商业用房按规定改建为租赁住房”

其实，早在2017年8月，深圳市规划国土委就发布关于征求《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（征求意见稿）及《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）的通知。

意见也已经指出深圳筹建3-5家国有住房租赁企业需收储10万套房源；从城中村中收储100万套房源；鼓励300家地产相关企业及300家各类产业企业等开展规模化租赁经营；部分区供应一宗地块用于全部建设自持租赁住房或商务公寓；商业住房和现有住房可改为租赁住房等。

上海

2017年8月11日，上海市住建委明确表态，上海将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。

“商改住”缓解城市的租赁需求

可见，早在几年前，商改住就有了，而广州商改住新政的推出，或者更说明了官方对住房租赁市场的执着。

商改租政策赋予了商业住房两类属性切换的便利性。“从实际情况来看，商业项目转变为可租赁型的住宅项目，在一些广州、深圳等这些人口密度高的城市实行起来，能够缓解相应的租赁需求。不过未来如何发展，目前尚未可知。

No.3 :广州商改住政策全文

部分资料来源：新浪乐居