来源：柬埔寨房产世通海外官微

《2001土地法》、《2007民法典》和《民法典》实施的2011部法律构成了适用于房地产交易的主要框架。

2001年11月，颁布了一项新的土地法，大大改善了与柬埔寨有关的土地投资的法律基础设施。2001土地法明确了各类有关土地权利，包括所有权、地役权、用益物权、担保物权、国有和私有土地优惠和租赁。它还澄清了土地转让、继承或转让登记的过程。

在执行《2001土地法》时，政府于2002在地方和国家各级设立了地籍委员会。这些权利属于解决未登记的不动产纠纷和承认合法占有权的权力。条例还详细规定了地籍委员会的结构和任务。柬埔寨现在已经建立了统地、零星地在全国登记土地的机制。

在2007，新民法典有助于巩固先前在2001土地法中通过的一系列关于租赁、所有权和土地证券的规定的监管框架。

根据《民法典》（执行法）的执行法，2007年12月颁布的新《民法典》于2011年12月21日生效。

实施法的目的是确保民事事项立法的连续性，并确保适当执行民法典条款和与执行《民法典》有关的任何事项。因此，现行柬埔寨法律中的一些条款已被废止或修订。

为实现法律统一的目的，司法部和土地管理、城市规划和建设部发布的关于30引入新的程序，登记符合物权的民法的规定。

新规简报预计2016年的主要发展：关于沿海地区发展的次级法令;新的投资法;商业合同法;经济特区法律;和建筑法

2010年“外国所有权法”对柬埔寨拥有土地的外国人有一个普遍的限制。然而，对于外资企业的外资所有权，随着“共同所有的外商私人企业所有权法”的颁布，取得了重大进展。

自该法颁布以来，通过了2010年7月29日第82号“关于确定外国人在共有大厦中可以拥有私人单位的比例和方法”的第82号法令，允许外国人拥有高达70％的共有建筑或公寓的私人单位，不包括地面和地下的地板。为了将外国人的权利登记在共同所有的建筑物或共管公寓中，必须采取特定的手续来申请共同所有权。

该法可适用于新建的共有建筑物或拟改建为共有建筑物的现有建筑物。柬埔寨的大部分私营单位都没有在土地注册处登记为“共有”财产，因此根据柬埔寨的法律，只有柬埔寨公民或柬埔寨实体才能合法拥有这些财产。柬埔寨实体的定义是柬埔寨公民或柬埔寨实体拥有51％或以上的有表决权的股份，注册地址位于柬埔寨。因此，外国人在柬埔寨购买土地通常需要设立一个外国人拥有49％有表决权股份的土地持有公司。另外，外国人可以通过抵押（抵押）方式在土地上登记担保权益。

土地投资结构柬埔寨有丰富的土地促进发展。土地可以由拥有柬埔寨国籍的个人或拥有柬埔寨国籍的法人实体私人拥有，不受时间或利益的限制。

柬埔寨几乎所有的投资都涉及对不动产的某种投资。对于外国投资者来说，这种投资通常是长期租赁形式，也称为永久租赁（15年以上），国家特许权或上文所述的少数股权（最高达49％ ）在拥有土地的柬埔寨拥有的公司，加上有抵押的土地贷款。

关于永久租赁，2001年“土地法”作出的一项重大改进是在土地上建立永久租赁权作为物权利（强加一般责任）。这意味着承租人应该拥有比以前将所有租赁作为合同权利而不在土地上创造利益的系统更强大的权利。

永久租赁可以转让，分租，抵押或转让，并可续期。永久租赁也可以作为融资担保。这些租赁的期限必须至少为15年，最长不超过50年，可以续期。

永久租赁可以针对出租土地的所有权进行登记。然而，向有关土地办公室登记永久租赁不是租赁有效性的条件，也没有法定要求登记租赁。尽管如此，为了对抗第三方的可执行性，永久性租赁应与相关的土地办公室进行土地所有权登记。一旦如此登记，相关的国土办公室将向承租人发出永久租赁证书。

外国实体永久租赁的建筑物的外国所有权是法律允许的。但是，除了与使用权有关的权利之外，还没有建立这种所有权可以登记的手段。

“宪法”和2001年“土地法”禁止土地征用土地，只有征用土地符合“公共利益”，才允许征用土地，赔偿“是提前给业主的。新的“征用法”于2010年2月26日颁布。该法规定了柬埔寨国家没收私有财产的第一个监管框架。值得注意的是，它赋权国家为公共或国家利益的公共基础设施的发展征用财产，预先支付公平和公正的赔偿。

如果投资者打算通过51％的柬埔寨公司拥有永久的土地租赁权益或所有权权益，那么对房东或土地所有者拥有的土地所有权进行明确的，没有限制的所有权是非常重要的。鉴于柬埔寨近期的历史，这有时会耗费时间，并可能导致不确定的结果。但是，彻底揭示任何登记的产权负担或其他可能导致土地合法转让的问题。

土地所有权历史概述柬埔寨最近的土地所有权历史使投资者在购买土地权益之前进行适当的土地所有权搜索至关重要。目前，柬埔寨有许多不同的文件可以作为土地所有权或占有权的证据。并非所有这些文件都代表着对土地的不受限制的，不可行的所有权。有的只是所有权的主张，有的则允许政府无偿收回土地。因此，了解柬埔寨的土地所有权历史对于指导和保护新投资者至关重要。

土地所有权改革柬埔寨的私人不动产所有权的地位与柬埔寨的近代史一样动荡不安。1975年以前，私有土地所有权受法律保护。在红色高棉时期，所有在土地上的私人利益都被废除了。从1979年开始，红色高棉沦陷后，一个典型的共产主义式的所有制结构到位，国家作为所有不动产的所有者。在此期间，一个地方和建筑物被占领个人或家庭就足以给居住者一定的“使用权”。这种“职业所有制”在城市地区特别明显，许多家庭在内战后回到城市时，只是占用了他们想要的任何结构。这一使用权是通过柬埔寨国家（“SOC”）政府出于各种人口管制目的发行的“家庭卡”而得到非正式承认的，该家庭的名称和地址。

1989年，土地制度委员会颁布实施了一系列旨在促进国有土地私有化的法律措施。任何占领土地或建筑物的柬埔寨人都可以向当地的农业或土地办事处提出索赔要求，要求对占有物业拥有所有权。

经过调查过程，确定和测量的阴谋的边界和任何不利的索赔，国家承认，申请人是真正的业主，通过颁发土地使用和占有证书。

家庭问题柬埔寨的土地私有化计划规定了以“家庭卡”为基础对家庭进行私有化和永久占领有关土地。因此，土地通常由丈夫和妻子代表的全家拥有。为了使有效头衔通过，夫妻双方以及所有18岁及以上子女的签名必须在所有转让文件上签字。无数的土地案件已经在法庭上结束，因为这个规则往往没有被遵守。

目前的土地所有权状况柬埔寨目前的土地登记制度，土地所有权，土地所有权和土地转让制度和规则正处于转型期。1992年颁布的“土地法”和1989年颁布的各项规定，制定了土地流转登记程序。2001年“土地法”及其执行法令和Prakas进一步澄清了这一过程。

目前有不动产所有权证明的所有权证明，金边地主和其他获得这种称号的城市中心的人数不断增加。土地所有者可以通过零星登记或土地部进行的系统登记获得所有权证书管理，城市规划和建设（“MLMUPC”）。

投资者在购买土地之前存入资金之前，应确保土地所有者拥有在有关部门登记的有效所有权证书。如果没有所有权证书，投资者应通过在有关当地村和社区办公室进行尽职调查，确认所谓的土地所有者是真正的所有者，以及土地注册处，并检讨任何可以反映有关土地的拥有权和拥有权的证明文件。

假设不能对不是假冒者的第三人提出抵押，除非该创造工具经公证或由主管官员公证并在土地注册处登记。抵押权是一切构成抵押物的土地的一部分，构成抵押权的客体时，包括建立抵押权后的土地上的建筑物和物品。债务不履行的，可以向法院申请强制出售所有质物的土地。但是，如果附属于质权土地的建筑物在土地登记处登记永久租赁，使用权或租赁协议，则该规定有例外。在这种情况下，假设不得要求强制销售该建筑物与该质物的土地。根据“民法典”，对不动产的许多假设是允许的。

编辑：Julia