【编者按】它们，低调，神秘，家底殷实；它们，顽强，有特色地深耕一方，不追求上市。乐居财经开启“隐贵房企”大起底系列，挖掘它们水下冰山的故事。本期关注起底系列三十一之广州凯源房地产。

策划：陈海保

撰文：梁舒晴

深耕广府二十二载，鲜少有作品问世的凯源房地产，因儒商老板许应裘的慷慨解囊，重现公众视野。

2019年7月24日，福布斯中国发布2019中国慈善榜，广州凯源房地产实业有限公司（以下简称“凯源房地产”）许应裘，以1.5亿元的捐赠总额位列第27位。

许应裘的每一次公开露面，必然伴随“儒商”、“善款”等标签，鲜少有人知悉，凯源房地产背后的故事。

知天命后投身地产界

生于1935年的战乱年代，长于梅州贫苦之家，舞勺之年（14岁）入伍，大学毕业后从事文教事业数十载，知天命后白手起家创业，捐款上亿元......许应裘的经历颇具传奇色彩。

上世纪90年代，广东迎来第二次经商热潮。军人出身的许应裘，凭借前半生积累的良好声誉和资源，在1993年拿到第一块地皮后，一头扎身地产界，彼时的他已经近六十岁。

1996年，许应裘主导开发第一个项目金丰花园开工建设，至2000年开发完毕。这个商住楼综合小区，因配建了完善的商业、景观及教育配套，成为了许应裘最为得意的作品，也是多年来他亲近业主、与人为善的栖身之地。

1997年，年近63岁的许应裘，正式成立广州凯南房地产开发有限公司（以下简称“凯南房地产”），1999年，子公司广州凯源房地产实业有限公司创立，开始在广州地产界获得一席之地。

金丰花园项目获得成功后，许应裘转战深圳。彼时的深圳开放方兴未艾，各方建设如火如荼。凭借商业嗅觉，许应裘相中了布吉这片东接龙岗，南靠罗湖，西连龙华的土地，该片区同时也是“大深圳”城市规划中重要一环，10分钟可抵达CBD，位置颇为优越。

2007年，凯源房地产打造的水景园林社区-东方盛世新盘拔地而起，这是布吉出关后的第一个楼盘，也是凯源房地产进军深圳的第一个项目。开盘当天，800多套房2小时售空，凯源房地产因此获得丰厚的利润。

不愁卖的“老妖盘”

当然，凯源房地产最为人熟知、最受争议的作品莫过于闻名于广州坊间、最不愁卖的“老妖盘”江源半岛。

江源半岛占据天时地利优势，三面临江，东靠珠江新城、金融城起步区，南临琶洲会展国际中心，身段优越。

1993年拿地，2005年开工建设，直至2010年江源半岛才终于开盘。据悉，第一批楼的开盘价格超过2万元/㎡，当时的珠江新城作为亚运会开幕式之地，又拥有CBD“金字招牌”加持，价格也不过3字出头，足见江源半岛一出场便是“霸气侧漏”。

该盘至今仍在开发建设，半数以上新房源“待字闺中”，售价已经高达9~10万元/㎡。小区里靠珠江岸边的一栋更是惜售，建成多年，空无一人。开发十多年，小区的公建配套地皮上却仍是荒芜一片，开发速度之慢令人咂舌。

江源半岛一线望江 对面是琶洲CBD

也因此，一度被外界认为“捂盘待涨”，就连中介也拍着胸脯，用不容置疑的语气说道， “这个开发商是个有钱人， 不愁卖，金融城CBD规划一步步落实，这个盘坐等升值。一个片区总有标杆作为参照物，金融城卖出的地皮越贵，江源半岛升值空间越大。”

许应裘在其自传《许应裘传》曾对“捂盘惜售”的质疑有过回应，江源半岛2005年开工建设，为了配合地铁4号线和5号线车陂南站的施工以及亚运工程的建设，公司推迟开发时间，直至2010年才开盘出售。

不过，房地产界从来不是一潭平静的湖水，而是暗流涌动、险象迭生。在开发江源半岛的时候，2004年，许应裘曾遇到资金紧张问题，楼盘地块需征收一笔数额巨大的土地出让金。后来许应裘忍痛割爱，卖掉广东生物厂东区美心岗花园的一块地皮，才使得江源半岛的开发顺利进行。

现如今，究竟是捂盘升值，还是另有隐情？江源半岛的命运愈加扑朔迷离。

从90年代成立至今，凯源房地产完全开发成熟的只有金丰花园，深圳东方盛世花园和广州江源半岛花园还在建设。世人难免好奇，为什么这么长时间才运作了三个楼盘？

许应裘同样在自传中给出了答案：凯源房地产一直都是用自己的资金运作，因而不能大规模搞开发。那么，凯源房地产背后的资产链条又是怎样的状况？

“钱袋子”并不丰厚

天眼查资料显示，许应裘关联企业有多达9家，包括广州凯南房地产发展有限公司、深圳凯诚管理服务有限公司和深圳凯护投资有限公司，后者经营范围包括投资兴办实业、投资咨询、国内贸易等业务。

其中母公司凯南房地产经营范围包括房地产开发经营、园林绿化工程服务，许应裘与妻子吴宝凤分别持有90%和10%的股份。

凯南房地产旗下93.75%控股子公司广州凯源房地产有限公司，以及90%控股的深圳凯南房地产开发有限公司，旗下均有物业管理公司。

当房企纷纷以高杠杆、高周转的开发模式叱咤广州楼市时，凯源房地产依旧低调，与世无争，按自己的节奏不紧不慢开发楼盘。

2018年，从公开披露的年报看，凯源房地产资产总额106385万元，销售总额11751万元，负债总额94752万元。如此看来，凯源房地产的“钱袋子”有些捉襟见肘。

许应裘的“十六建”

当一批房企巨头轮番登场，纷纷挤进广州房地产30强，凯源房地产却名不见经传。但在慈善大堂里，许应裘的善款从未缺席。

在壕气的房地产江湖，从来不缺出手阔绰的捐款者。谈及捐赠，许应裘曾公开表示，要将企业利润扣除税费和职工福利后的80%的资产捐献给广东省李坚真基金会做慈善，不会给子女留一分钱。

让今年85岁的许应裘跻身“慈善榜”的，要数他的“十六建”项目，即独资捐建李坚真纪念亭、建坚真教学大楼、建坚真科学馆、建独坚真韩江大桥、建站口完全小学……

捐建项目多以“坚真”命名。许应裘曾坦言，今日取得的成功，归功于革命先辈李坚真一言一行、一举一动的影响。这也是许应裘为缅怀曾给予自己无限帮助的李坚真大姐而建，目前总投资金额超过了1.3亿元。

这个数字，甚至超过了凯源房地产2018年的销售额1.18亿元。据人民日报报道，近30年来，许应裘为家乡公益事业建设累计捐款金额超过10亿元。