◎作者 | 查理哥

2019年上半年，中山市GDP 1913.9亿元，实际增速0.9%，排广东省最后一位。低增长原因何在？深入剖析，对于理解中央提出的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”这一最新提法大有益处。

GDP、工业、投资

从GDP数据来看，2012年中山经济进入新常态后，GDP开始减速，2013年名义增速下降到10%以下，2014年下降到7%以下，2017年下降到6%以下，2019年名义增速下降到3%以下。工业增加值从2013年开始下降到10%以下，2016年下降到2.83%，2017年出现负增长，2018年稍微有所回升，为2.80%。工业占GDP比重从2008年的56%下降到2018年的46%，下降10个百分点。

从规模工业数据来看，2011-2018年工业增加值有4个年度都是下降的，其中2017年甚至下降了18.66%，减少近2成；工业总产值从2012年开始减速，2017年减少近1/4；利润总额从2012年开始下降，2012年减少14.39%，2017年甚至减少32%，2011年规模工业利润总额331亿元，目前仅有219亿元，减少110亿元。

工业减速利润下滑的背后，是资金流向了房地产领域。房地产投资在2011年超过工业，此后上升到2014年的1.79倍，2015年中山工业试图加大投资但却在楼市新一轮的刺激繁荣下，资金再次转向楼市。此后中山楼市在2016、2017年在深中通道建设的刺激下迎来高涨，两年的房地产开发投资达到13%、14%，而工业投资回落到1.42%和-0.54%。2018年在固定资产投资总额下降10%的情况下，房地产开发投资仍达到11%以上，但工业投资下降了38%，房地产投资/工业投资达到创纪录的3.43倍。

房产、金融、消费

在楼市持续低迷后，2015年国家启动了新一轮楼市刺激政策，厦门、杭州等强二线城市房价甚至出现翻倍行业。在外部刺激政策和深中通道建设消息的刺激下，楼市迎来一轮迅猛增长的行情。对岸的深圳，房价可是超过6万均价，这给了深中通道对面的中山一个巨大的想象空间！

中山全市房价均价从7000元（2016年）涨到9000元（2017年）再到14000元（2018年中）。但2018年6月之后，纯粹依靠一条深中通道炒概念的中山房地产市场就丧失了增长性，并掉头进入了降价通道。

2015年销售均价下降2.7%，2016年迎来房价高涨，均价从6000元涨到7293元，上涨23.97%，2017年再涨38.64%，2018年9.68%。深中通道的开通，直接使得中山的房价冲破万元大关。中山一“涨”成名，二年半的时间，中山房价上涨到满地都是“万元盘”，这房价上涨速度杀的很多本地人个措手不及，“接受不了”成为中山人普遍的心态。

楼市上涨背后是居民资金杠杆的上升，住户贷款余额/住户存款余额从2015年的63.59%，上升到2018年的82.94%，短短4年，上升了近20个百分点。年度净存款余额从2015年758亿元，下降到2018年的450亿元，下降超300亿元。

买房对应消费，2017年、2018年消费实际增速下降到8.63%和4.50%，尤其是城市消费增速下降到了4%。

房产、刺激、手段

中山的故事其实是中国大部分城市的缩影，无非只是程度的高低深浅区别罢了。2012年进入新常态后，国家吸取了2009年4万亿的教训，不再刺激经济，经济进入中速增长；但工业企业在刺激后遭遇产能过剩，增速回落，利润下跌。2015年，国家不得已再次启动楼市刺激政策，进一步造成了资金从工业到楼市的流动，地产热实业冷的局面愈演愈烈。地产最终受制于居民杠杆，居民杠杆受制于企业利润，形成实体—居民—房产的传递关系，房价越高实体企业利润反而越低，长此以往实体定拖不住房价，这也是所有金融危机的根本原因。

中山经济的低迷，实质是因为实体低迷，中山本来是珠三角代工型基础制造业城市，主要从事服装鞋袜和灯具家私等产品的代工，在贸易冲突背景下，实体经营下滑是首要问题。楼市的回落只是次要问题，只是它更被人们关注而已。放眼全国，如果不靠楼市，我们靠什么来发展地方经济？每个地方目前都在寻找这个答案。

2015年我们曾经靠房地产，但现在哪怕再困难，我们也不能靠房地产了，因为居民杠杆太高、实体利润太薄，再下去就守不住风险底线了。国家也终于定了调子，说出来那句一直不愿意说明白的话：不将房地产作为短期刺激经济的手段。

结合中山经济来看，核心意思如下：

1、经济面临困难，实体企业（主要指工业）面临实际下滑，经营困难。

2、在实体经营困难的情况下，资金会流向房地产谋取高收益，如果刺激房地产，将加速这种流动趋势。

3、资金流向房地产会造成工业投资不足从而进一步导致实体下滑经营困难，造成居民杠杆率过大，消费减少，长期来看这是一个不健康的不可持续的经济运行状。

房价越来越贵，但实业利润越来越少，居民负担越来越重，终有兜不住的那天。为了防止出现兜不住的情况，现在就必须阻止脱实向虚。因为，没有建立在地产之上的持续的健康繁荣的地区经济！