来源：微信公众号“经世济用最中南” 作者：钟俊轩
1997年，香港回归元年，举国上下一片欢腾，庆祝这一英属殖民地的回归。与此同时，高涨的并不只是人们的情绪，香港的房价也在九七年达到了令人惊骇的高点。面对如此情景，由中央政府任命的首任行政长官董建华，在《1997年香港施政报告》中对特区政府定下了三个目标：每年兴建的公营和私营房屋单位不少于八万五千个、十年内全港七成的家庭可以自置居所，把轮候租住公屋的时间缩短至三年。这便是“八万五建屋计划”，这一政策的推出、与亚洲金融风暴一道，使香港的楼价一落千丈。这对香港当时的经济形势，以及往后数年的住房政策都产生了极其深远的影响。
回到特区成立以前，我们可以看见，“八万五建屋计划”的提出有着十分深刻的现实背景。土地供求不匹配、岛内物业交易、投资者共识等诸多因素共同导致了香港九十年代的地产的极高价格。
在土地供给方面，1984年签订的《中英联合声明》，中央政府承诺香港五十年不变，经济稳步上扬。但与此同时，为了避免港英政府在主权移交前将香港最具价值的土地资源卖光，带走财政储备，《声明》将香港每年的卖地数量限制在五十公顷以内。随着香港经济的发展，岛内对于房地产的需求有增无减，但土地的供应却未能狗得到增加，造成了供给侧出现缺口。
而在需求侧一方，地产市场上的交易状况使得岛内投资者形成了对房价必将上扬的共识，拉动需求猛烈增加，房价也开始飙升。1995年，受到回归的影响，怡和、置地、太古、嘉道里，代表英资的四大集团开始抛售港岛资产，回到英吉利。这些物业，一部分由港岛本土华人企业接手，而更多的，被一些具有国企背景的内地在港企业拿下。市面上上出现的大笔交易，让主流舆论一致看好房价上涨，地产市场逐渐变得狂热。“1997年在香港，不买房子就是傻子”、“大陆一定会接盘”等口号给了炒房者无穷的信心。甚至有谣言称：“中央政府发文，要求各省在香港为省级干部购置物业。中国三十几个省级行政区，每个区域有十几个省级干部，这将是一个非常巨大的需求。”九铁沿线，一排排“省长楼”联排别墅拔地而起，市价在九七年就超越千万。
1994年第一季度，香港各区域主要大型屋群的成交价在每平方米5万元左右，到1997年巅峰时，普通住宅的价格达到每平方米8万元，豪宅的价格更是高达每平方米20万元。香港整体的房价，从1994年1月至1997年10月的高峰期，3年之间上升了68%。
这样的房价下，哪怕是收入丰厚的香港中产阶级也要工作到退休才能够偿清买房所用的贷款。在1997年的高峰期，香港人把平均月薪的7成以上用于供房。对于收入较为有限的中下层阶级，买房则成为了一个遥不可及的梦想，就算是租房，租金也随着房价的上涨而逐年增加。市民中开始出现声音，要求政府调控房价。
在这样的背景下，八万五建屋计划应运而生。
实际上，这一计划在彭定康任港督时期就早已提出，但受到《中英联合声明》的约束，土地供给受到限制，建屋计划也就未能够施行。回归以后，首届特区政府在董建华的领导下开始逐渐施行这一计划。
1997年，政府拍卖了24公顷的住宅建设用地，批划了21公顷的建屋计划用地，其中5公顷交由私人机构进行公屋的建设。在1998年，政府则拍卖了9公顷的住宅建设用地和23公顷的建屋计划用地。到了1999年，住宅建设用地售出15.35公顷，租屋和公屋建设的批划量增加到了75.21公顷。2000年，有85710个住宅单位建成。在2001年则达到了10万个，2002年大幅减少至67000个单位。
廉价的公屋大量进入市场，导致房地产市场供给的急剧增加，加上亚洲金融危机所带来的影响，香港的楼价开始了跳楼式的下跌，在1997年的最高峰后楼价下跌达到一半，往后的三年都有着每年三成的跌幅。楼价在2003年跌至谷底，较1997年下跌逾七成。
楼价如此下跌，在香港产生了一大批的“负资产”人群。因为大部分的中产阶级购买房屋，主要是通过按揭进行的，首付三成，剩下七成则向银行借贷。某些银行甚至推出“二按”，即再对首付进行贷款，只要付总价的5%左右的资金，就可以拿下一套房产。房价跌逾七成，标的价格甚至低于首付价格。贷款人的净资产便低于其负债，总资产变成负数。香港中产阶级作为社会的中坚力量，努力工作多年，为的就是有一套属于自己的房产，房价的大幅下跌，让他们多年来的辛勤工作成果付诸东流。在负资产期间，如果债务人失业亦或是工资大幅度下跌，无法按时偿还贷款。银行就会收回房产进行拍卖，失去物业后，业主仍要继续清偿剩下的贷款，变成了无依无靠的“无壳蜗牛”。而在金融危机的影响下，这一时期岛内企业绩效下跌，裁员家常便饭，“负资产者”压力巨大、寝食难安，生怕被公司“炒鱿鱼”。据估计，当时岛内的“负资产阶级”数量达到了约十万。
债务人难以偿还贷款，也导致了银行需要承担巨大的金融风险。在2003年6月，负资产按揭达到了105697宗，占所有按揭的两成左右，无抵押按揭价值约360亿港元，意味着银行需要承担360亿的坏账风险。
房价暴跌、经济衰退，全港上下民怨沸腾，32名负资产者自杀的案例让对这一群体的同情成为了一种政治正确。民众、议会都希望政府修改“八万五计划”以遏制房价下跌。
2002年以后，特区政府大量减少住宅供应，2010年新建的住宅单位只有不到两万个，还不足“八万五”的四分之一。而在2011年，香港房价超越了1997年的历史高位，前任特首曾荫权说到：“我们的房价太贵，中产阶级发现自己已经买不了房了。”人们口中价值千万的“千尺豪宅”面积不过一百平米，许多家庭一家六七口人只能够挤在面积四五十平的小户型内，一些靠救济金（综援）生活的穷人被迫居住在只能够容纳一张铺盖的“巢屋”内，一些老人说到：“我们还没死，就已经住进了棺材。”
如果当年的“八万五建屋计划”顺利地实行下去，今日香港的房价恐怕不会是这 样的令人难以接受，那么这一政策为何会带来如此大的负面影响，受人排斥呢？我认为主要有以下三点原因。
首先，受到回归的影响，九七年前后的两任政府人马、风格迥异，施政所处于的背景也完全不同，港英政府难以在恰当的时间内合理、连续地实行公屋建设计划。前文也提到，“八万五”建屋计划早已在彭定康任港督时期就已经提出，早在1987年，港英政府就制定了香港从那时起到2012年的《长远房屋策略》，关注私人房屋的住宅需求。但受制于《中英联合声明》的影响，公屋的建设无法推行。而在九十年代初期，香港房市的交易量合理，价格也未出现泡沫化的迹象，如果在此时就着手合理地推行公屋建设计划，对市场所造成的冲击较小，也能够起到抑制房价的作用。
其次，“八万五”本身的数字目标就存在不合理之处。“八万五”这个数字本身源于九十年代中期对《长远房屋方略》所作出的中期调整，中期调整过程中香港房屋委员会依据当时全港的经济发展状况、借助计算机运行的数学模型，推算出未来的五到六年内，每年需要新建八万五千套住宅才能够满足岛内的居住需求。九十年代中期，香港仍处于高速增长的时期，金融危机尚未发生，岛内经济欣欣向荣，“八万五”这一数字考虑到了大量的投资需求。而特区政府开始实施这项方略已经是九七年以后，受到金融危机的影响，投资买房的需求几乎消失，香港的人口增长率、居民消费负担能力、经济发展状况已经大不如前。特区政府没能够充分考虑到经济条件以及市场供求的的变化，仍将房屋建设目标定在“八万五”，必定难以取得良好的成效。
最后，建屋计划本身操之过急、施行质量较差。政府保证在十年内就完成如此庞大的住宅数量建设，然而现实中，香港面积较小，土地供给和建设速度都难以满足这一目标。规划建设的房屋面积小、密度极大，成为了城市建设的反面教材。为了完成这一目标，甚至出现了将本应当分给下层百姓的廉租房作为公屋进行售卖的现象。而在一些楼盘的建设中，政府监管不力，出现了偷工减料、贪污公款的现象，被发现以后许多楼宇需要重新进行建设，导致这一政策的公共声誉较差，客观上阻碍了它的继续推行。
原本计划施行十年的“八万五建屋计划”，真正进行了两三年就黯然收场。而现在，国内一些城市的房价已经和香港相差无几，有些地区甚至高于香港。各地政府也在着手推行抑制房价的政策，保障性住房的建设是其中重要的组成部分。“八万五”计划虽然失败了，但这一政策本身的理念和初衷仍是可取的，其带来的经验和教训也十分值得我们进行思考。