如果10年前你知道今天的房价能涨这么多，相信你会使用各种方式，用足N个钱包去买房子，能多买几套买几套，说不定到现在就能实现财务自由了。世界上没有如果，人也无前后眼。目前房价已经涨到一个阶段性高位，即使如此，还是有不少人担心：未来房价逻辑会不会是往日的重复？如果真是如此，那不又犯同样的错误吗？所以，对未来房价走势一定想弄一个青红皂白。

谁也不是神仙，也不可能把未来N年未发生的事能搞得一清二楚。但有一点我们不得不承认：对于“逻辑清晰，引用的理论数据可靠，可以增加预测成功的概率”，那些比较成功的预测大师，一定不是信口雌黄，他们一定做了很多功课，而且是要深入实际，我们俗话说，真理往往来源于一线，来源于实践。对于房价的预测同样如此，这些年我们见证了不少伪专家，房价朝着自己预测反方向走，但也有一些真专家，这里肯定不是指站台的房产专家，他们十年如一日，对房地产的发展洞察很深，无论环境如何变化，结果却如所言。

今天，我们来看看一位来自一线的民间“专家”，他不是名人，也不是学富五车的高学历人士。这就是一位来自某小区的看门大爷，为什么选择他，因为他看到小区住户来来往往，了解到小区住户情况的方方面面，最重要的是他来自最基础的工作岗位，最能体会大家居住的实际情况。对于未来10年房价走势预测，是”贵还是便宜”？ 小区看门大爷“三点看法”眼前一亮，“四个字”直言不讳。下面我们来看看哪三点看法：

第一，随着二胎政策放开，小区的孩子多了起来

很多人买房子，就是为孩子上学之用，我们这个小区也不例外。由于我们小区对应的中小学就在小区门口，上学非常方便，不少人一入住就把户口迁过来，其目的就是不耽误上学。前些年，我们小区小孩子还不是很多，有入住率方面因素，也有独生子女因素，随着二胎政策放开，现在很多家庭都有了二孩，这跟一些人讲的生活成本高、不敢生养不起的说法形成强烈反差。看到的实际情况就是这样，进出跟我们打招呼的很多家庭都是由一孩到二孩。而且还看到很多第一个小孩子都大几岁，甚至10来岁，第二个小孩才3岁以下。

以前一个家庭只有一个小孩，三口之家只需要2室一厅就凑合了，现在多了一个小孩子，小区不少住户就琢磨着要改善置换，看到的情况是，有的人在小区内部置换，由70-80平米，置换到100平米以上，也有的人等不及小区房源，直接就到周边小区换房了，这样的情况还不少，以前大户型不好卖，现在改善型的大户型单价并不比小户型低多少，这也从侧面说明，家庭人口增加也在一定程度上导致大面积住房需求增加。我们在弱二线城市，相信等级更高的城市居民的这类住房需求应该更大更多。

第二，有房才有家的观念和城市越来越包容趋势，让房子越来越重要

经常可以看到小区很多住户窗户上都贴着一个喜字，这往往是刚结婚不久的家庭。很多人在结婚之前就把房子买了，称为“婚房”，现在小年轻谈婚论嫁，房子往往是基础，也是比较现实的问题，试想，对方没有房子，你也不愿意把自己万般疼爱的姑娘交给居无定所的人，俗称丈母娘经济。如果你没有房子，就不能上我们对面的学校，即使花钱也不一定能上，因为学区房都是优先给有房有户籍的人上的。

自古以来，在国人的观念里，无论住的是茅草屋，还是高楼大厦，有自己的房子才算是家，房子在哪里，家就在那里。过去在城里有房，也不一定能把户籍迁移过来，现在户籍制度放开后，房子显得越来越重要了，现在除了个别大城市，大部分城市只要买房了，户口都可以跟随迁过来，当然，现在城市人观念也跟过去完全不一样，随着大量外来人口市民化，城市排外属性越来越低，只要能买房，说明各方面还是不错的，加之外来人更勤劳，有些人还很成功，往往还是很多城里人学习的榜样，新老居民融合度越来越高。

现在不少年轻人喊着不买房，租房也一样。实际上，肯定还是有差异的，我们不少外来务工人员到城里打工，除了赚钱外，就是还要有家的归属感，如果在工作地没房子，那么只能过年才能回家一次，过完年又着急回到城里赚钱。如果在城里买了房子，回家就是探亲了，我们小区住户有很大一部分家庭就是这样的情况。从这个角度看，我们很多在城里务工的群体都梦想着在能够工作地买一套自己的房子，可以说，只要他们能够得着，他们都愿意去买，我都见到我们小区好几户这样的，开始是租房，后来就直接买下来了，相信其他城市也是这样，这类住房需求量应该还很庞大。

第三，收入提高，自己买了房，还要给父母买房

这些年房价增长快，收入增长也不慢，以前最低工资才几百，现在都2000了，除了钱不值钱外，人们的生活水平确实也提高了，小区很多居民每年都会外出旅游，而且是大人小孩全家出动。对于那些收入高的家庭，他们买了1套房肯定不满足，还会买2套、3套房，我们也不能都把多套房家庭看着是投资炒房，我就跟不少业主聊过，他们在小区里都不止一套房，为什么呢？年轻人由于生活习惯不愿意跟父母老人住一起，父母也希望有自己的生活空间。所以，他们在同一个小区买了房子给老人住。我认为这种方式就挺好，既方便照顾老人，老人也方便照顾带看小孩。如果家庭经济条件允许，相信很多人都愿意这样做。

这就是小区看门大爷总结的3点现象，小区看门大爷认为，虽然我不懂什么经济学，但我相信任何理论都需要建立在实际生活基础上，房子作为生活必需品，都想住好房子，大房子，就跟你有钱了想吃一些好东西一样，人们对美好生活、事物的向往是一直追求的。现在钱不够，买不了房子和好房子，但等你有钱了，你就一定会去实现这个梦想。如果要我谈未来10年房价的话，可以用四个字来形容，那就是“易涨难跌”，房子只会越来越贵，而不是越来越便宜。

那么，小区看门大爷说的这个四个字有道理吗？

从专业的角度看，影响房价涨跌的因素是多方面的，比较关键的都有人口、土地、货币以及政策等多种因素，但决定房价起伏的最直接影响因素就是经济学上的“供需”理论。看门大爷确实是看到了问题的本质，那就是住房需求，只要大量购房需求在，那么房价就易涨难跌。当然，如果我们供应端能够满足的话，那么房价就不可能涨那么快。

从现实情况看，我们的住房供应主要来源于土地供应，有多少土地才能建多少房子，所以，受制于耕地红线保护，总体上，我们可开发建设的土地会越来越少。正如一位名人讲，10年后，最值钱的可能就是土地。前不久，我们有城市已明确要求停止住宅用地建别墅，也就是说以后这种耗费土地的住宅产品会越来越少，这说明我们的土地资源会越来越紧张。土地资源有限，房子岂会便宜？在未来，只是不同城市的土地价值有高低之差，而没有贵贱之分，也没有一块是多余的。看门大爷对楼市的看法，是不是让你眼前一亮？10年后，房子是”贵”还是”便宜”，相信我们购房者心里大概有数了。

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