为科学统筹南湾街道的城市更新，8月15日，龙岗区城市更新和土地整备局特发布《龙岗区南湾街道更新单元范围划定规划研究》，落实规划后，各更新单元和土地整备单元开发总量约为943.18万㎡，提供学位21540个。

南湾街道位于龙岗版图中部位置，辖区人口众多，公共基础设施配套不足、尤其是交通建设的短板，成为片区崛起的掣肘。 迫切需要通过城市更新加快片区建设，改善片区交通环境。 目前南湾街道的更新单元范围划定工作尚未开展，难以指引片 区城市更新单元计划申报，面对着众多的更新申请，有必要启动更新单元范围划定规划，以科学、合理的方式推进南湾街道城市更新工作开展。

本次规划研究范围为南湾街道辖区，共25.06平方公里。

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发展环境

南湾街道位于深圳市龙岗区中西部，是原特区与龙岗中心城的主要衔接区域。

产业用地面积为5.4平方公里，占建设用地的37.2%，主要处于街道北侧； 居住用地面积为4.71平方公里，占建设用地的32.5%，主要处于街道南侧。

南湾街道总计面积约25.06平方公里，其中城乡建设用地面积为14.61平方公里，占比为58.3%。 南湾街道范围内拆除重建面积为1.35平方公里，占街道范围的5.4%； 综合整治面积为4.86平方公里，占街道范围的 19.4%。

南湾街道共涉及7个片区法定图则，仅有南岭地区-求水山地区法定图则划定了9个更新单元。

南湾街道涉及的法定图则

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片区分析

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交通特征

外部通达，内部不畅。 需通过城市更新落实： 田心路、李朗路、联 李东路西段、三联东路、铁西路、南环东路、 香叶东路； 落实上述道路共涉及14.34万㎡建筑拆迁量。

公交首末站缺乏，停车困难独立占地交通设施现状基本为空地，后续可在更新单元中配置社会停车场及公交首末站。

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公共配套设施

教育设施： 需落实3所小学及一所规划初中。

医疗设施： 需落实800床综合医院； 落实17处社区健康服务中心。

医院落实情况

文体设施： 需落实7处文体设施用地； 新增1-2万平方米文体设施用地。

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三大片区

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规划指导思想

激发活力——水源保护区范围调整后激活南湾街道城市发展潜力，结合地铁站点建设发挥片区，土地经济价值及产业活力，带动片区更新启动，促进南湾街道城市综合发展；

统筹发展——针对南湾街道诸多现状城中村、旧工业区权属不足等无法进行城市更新的现实条件，规划以“城市更新+土地整备”联动方式统筹解决城市建设问题；

落实公配——对改造更新的利益进行统筹分配，争取通过城市更新解决道路、教育、医疗等重大公共配套设施落实，同时避免“零星敲打”改造对交通和市政造成的压力，保证旧改对民生的稳定作用；

提升品质——提升空间品质，改善慢行及公共开放空间，维护低碳生态环境。

规划策略

已列入更新计划及完成规划审批区域

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范围划定：21个城市更新单元+3处土地整备单元

结合城市更新意愿、公共配套设施落实紧迫度，本次共划定21个城市更新单元。结合街道自身土地整备意愿情 况，共划定3处土地整备单元。

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三大城市功能片区

北部产业功能片区：恒大、宝能等入驻

片区更新现状

（注： 信息来源更新局、上李朗股份合作公司及现状数据）

核算留用地3.37公顷，政府收储可建设用地13.18公顷。

北部片区更新单元重大公共配套设施情况

中部产城融合片区

核算留用地6.13公顷，政府收储可建设用地13.44公顷

中部片区更新单元重大公共配套设施情况

南部居住功能片区

核算留用地26.91公顷，政府收储可建设用地25.25公顷。

南部区更新单元重大公共配套设施情况

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整体单元划定情况

经统计，各更新单元开发总量约为767.5万㎡（其中，居住总量317.7万㎡），平均容积率为6.09。

经计算，各土地整备单元开发总量约为175.68万㎡（其中，居住总量约为109万平方米）。

教育设施规划（新增教育设施可有效满足新增人口需求）：

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实施策略

根据道路及公配实施的紧迫性，综合意愿及实施难易确定实施时序：

对法定图则提出部分调整建议：

来源：合一城市更新