当所有的人都以为8月30日那场土拍的好戏已经结束，就在今天（9月3日）好戏继续上演，今日武湖两宗地最终买家终于揭晓，同时，还有五宗地于今日入市。

9月3日所有土拍最终结果

不到最后，永远不知道赢家是谁。

武湖P(2019)098号、P(2019)099号两地块，在8月30日引得多家房企争抢，据了解，当天参与的名单中有：电建、万科、华润、香港置地、城投、金茂、南山、天纵等房企。讲道理，这个阵容也算是大牌齐聚了，中小型房企要在这个队伍里面突出重围，也是太难了！

恰恰相反，经历竞配建后，最后银泰嘉园置业、南德&恒泰天纵分获P(2019)098号、P(2019)099号两地块，颇有黑马成色。不过，付出的代价也是昂贵的：P(2019)098号地块需配建公租房17%比例，P(2019)099号地块需无偿代建一所36班小学、配建公租房4.5%比例。成交楼面价均突破了6000元/平，若算上后期竞配建成本，实际楼面地价可能接近7000元/㎡！

1

竞配建是个什么鬼？

竞配建是指当竞买人报价达到最高限制地价后，竞价转为竞配建建筑体的建筑面积或比例，这个建筑体有多种形式，可能是保障性住房，也可能是公租房等，报出配建面积或比例最大者为竞得人。

简单来说，竞拍到达最高限价后，就是比谁建得多，地就给谁。

而今日土拍中，P(2019)099号地块的“竞配建”包含“竞无偿代建小学”和“竞配建公共租赁住房”两个程序，先后次序为：先竞无偿代建小学，若竞无偿代建小学后仍有竞争的，则转为竟配建公共租赁房来确定竞得人。

2

武汉土拍竞配建主流玩法

自武汉土拍开始“竞配建”后，配建公租房一直也是主流。如：奥山以12%的公租房配建比例拿下蔡甸奓山项目、金茂14%的公租房配建比例拿下阳逻地块。

而在某些土拍中，也可以了解到，对商业服务有明确的硬性要求：必须配建一定比例的商业服务设施或明确引进大型的商业体。

可以说，现在的主流是配建公租房、保障房、商业体，更多的是从满足人的最最基本的需求着手。而事实上，历经了一段时间发展后，武汉目前市场的住房库存、商业体量是能够大大满足市场需求，甚至呈现了较为饱和的状态。

从城市发展的角度来看，继续此前一刀切的配建方式，可能不太适合未来的城市发展趋势，以及市民的需求。

3

因区施策？竞配建将更接地气

此次，武湖地块开启了武汉竞配建的一个新纪元——武汉土拍史上首次竞无偿代建小学。在P(2019)099号地块中拿地企业被要求无偿代建一所36班的小学，净用地面积33040.60平方米，规划总建筑面积26000平方米，投资估算9800万元。

以往的土拍要求中，学校多由开发商配建，而无偿代建意味着验收后学校将无偿移交给教育部门，学校的服务对象整个片区，而不是仅仅是该小区或优先该小区。

要知道，教育一直是武湖的短板。结合近期的一些土拍要求上看，武汉土拍要求的风向标在向完善区域配套上转变。

如在P（2019）104号江岸中心地块的竞拍条件中，还明确的规定新建一处不小于1500㎡的标准化菜市场。

稍早一些时期，P(2018)069号地块土拍，需配建一座用地面积不小于4567平方米的社区公园，公园须作为公共空间对公众免费开放。

不难看出，城市的发展策略已然有所改变，针对不同的区域，从现实情况出发，补足短板，个性化的提出促进发展方案。

从土拍里，我们发现武汉这座城市，也在由过往大踏步式的野蛮生长，逐渐走向精细化发展的道路，不只有大刀阔斧的城市面貌改进，更有细致入微的人文洞察。

未来，相信随着城市发展的进程不断更新，土拍的各种“玩法”也将层出不穷，不断变化。