本文是广州淘房志踩盘评级：第三十一篇
2019年进入下半场，楼市政策趋严的态势继续维持，房企融资渠道继续收紧，很明显，这对于负债承压、急冲业绩的房企来说，接下来如何突围，这无疑是一种巨大的挑战。
我们今天聊的主角——新力，就是处于这一队列的房企。招股书显示，2016—2018年间，新力的净负债率（(有息负债-货币资金)/净资产）为300%、205%、285%。
新力成立于2010年，2012年第一个项目面世，2019年5月24日新力控股向港交所递交了招股书。算下时间，对于九年就冲击上市的新力来说，俨然是一匹“地产黑马”。
如今“地产黑马”新力即将广州首秀——新力琥珀园，能够成功突围吗？
首先，我们先来聊聊开发商的故事。
新力发家于江西，属于赣系房企，据克而瑞公布的“2018年中国房地产企业销售TOP200榜”，新力地产以877.3亿元的销售总额排名全国第33位。
从增速来，新力连续4年业绩增速超100%，这个“配速”与短跑冲刺无异。从2014年的8亿，到2018年的877亿，新力经历了5年超百倍的成长。 （数据来源：搜狐）
按照新力地产官宣说法，为了冲击千亿房企阵营，公司采用“120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转开发模式。
但是高周转模式之下，新力打造的项目不乏购房者的维权和投诉。
譬如2019年3月，惠州大亚湾信访局部门对新力东园项目的业主进行了回复，新力大亚湾的胜源香山居为并购项目，新力将该楼盘包装为自身修建的东园项目内的二期，甚至把两个楼盘放在同个沙盘内进行展示和销售，最终二期业主发现，因两个项目实为完全分开的两个小区，而二期质量不佳。 （内容来源：地产江湖）
不过，目前除了在广州拥有19.5万平方米土地外（新力琥珀园），新力较少进入其它一线城市，缺少对标的项目，产品具体的质量如何，还没有一个明确的定性。
下面淘房志结合踩盘的情况，整理了项目相关的信息，供大家参考。
出了地铁9号线花都汽车城站，步行大概15分钟，就可以来到新力琥珀园简单而朴素的营销中心了，对于旁边一排排的村民楼，我们就先忽视吧，先来看下项目的产品。
95、117平两种户型，适合刚需家庭，但户型空间浪费严重
户型评级：☆☆☆
新力琥珀园的格局非常简单，两梯四户，只有95平方、117平方两种面积户型，其中95平的户型为3房2厅1卫，117平的户型为3房2厅2卫。
据 销售介绍，项目价格预计是在2万/平左右。所以，从户型布局、价格来看，新力琥珀园适合刚需家庭。
户型实用率方面，销售介绍说是78%，实用率较低，毕竟有些好的公寓的实用率也能达到75%、77%，而且，很重要的一点就是，样板间并不位于实际现场，只是一个示范区，所以户型真实的情况还有待考究。
新力琥珀园准备推出的一期产品，户型都是西南朝向， 楼盘就位于垃圾回收站旁边，亲切观望 。
下面我们来具体看下两个户型的具体情况。
95平户型，典型中规中矩的竖厅设计，3房2厅1卫，优点很明显，户型是很方正的，功能空间布局合理。
但缺点也很明显：
1）95平户型只做了1个卫生间，空间浪费严重。须知道，这个户型明显是针对三口之家的，1个卫生间就显得很不方便了；
2）卧室朝向是西南，下午的西晒严重；
3）95平户型，客厅的开间只有3.3米，这样的话，摆放完家具后，过道就太窄了；
4）只有一个阳台，房子不对流。
家具再大点，过道就更窄了
——95平样板间实拍图
117平的户型，同样是典型的竖厅设计，3房2厅2卫，优点和96平户型一样，这里就不再赘述。
缺点同样很明显：
1） 117平只做了三房，这个面积段做四房是绰绰有余的，显然空间浪费很严重；
2）卧室朝向是西南，下午的西晒严重；
3）117平户型，客厅的开间只有3.7米，同样，摆放完家具后，过道就太窄了。
关于户型的分析就到此为止。
当然，户型其实只是其中很基本的因素之一，我知道你们对于新力琥珀园的地段、配套如何，也是十分关心的。
位于北站新城，周边都是一排排的村民楼，附近没什么人气
地段评级：☆☆☆
新力琥珀园的加分项，离地铁比较近是一个（前面已经讲过），位于北站新城也是一个。
按照规划，北站新城东起建设路、西至天马河、北起迎宾大道、南至沿江路；面积约10平方公里。
北站新城主要是依托广州北站这个综合交通枢纽。 广州北站规划与白云国际机场构成空铁联运交通枢纽，定位为一体化客运综合体。广州北站枢纽工程建设期为2016-2020年，将在原有基础上新增建设广清城际站房、地铁站房、国铁站房、市政广场、公交客运场等。
▲ 广州北站总体规划 图源：今日花都
改造后的广州北站将有广汕、广湛、广梅、贵广等高铁线路和广佛环城际、广清城际线路，还将接入地铁9号线和8号线，集普铁、高铁、城轨于一体。
目前广州北站已经引入京广线、武广高铁等多条铁路。而且从7月10日开始，广州北站开行往返深圳北站始发、终到动车组列车，通行时间约为1小时。
新力琥珀园距离北站只有一个地铁站的距离，交通还是十分方便的，当然，地段潜力也是有的，不过目前项目周边情况有些糟糕。
最直观的体验就是，项目旁边就是一排排的村民楼，不多说，直接上图。
此外，项目周边都是一些五金、塑料的加工作坊，没有高端产业。
还有很重要的一点就是，踩盘的时候发现周边没有什么人气，除了楼盘那边传来的声音，基本上四周都是静悄悄的。
旁边的餐馆也在转让。
项目配套不行，缺乏大型商业，都是一些比较村镇化的服务配套
配套评级：☆
配套方面，首先交通是比较可以的，步行15分钟左右可以到9号线花都汽车城站；开车的话，周边道路也还比较畅通；但是，项目门口的公交站，只有一条公交路线，这方面是不到位的。
下面我们来看下项目的规划信息，项目周边的教育、医疗、景观资源都不错，但是需要注意一点的是，如果大家的孩有上学的需求，买房的时候一定要再三确认学位的问题。
此外还有一点就是，项目周边缺乏大型商业，这对于楼盘来说是一个扣分项。我们发现，项目周边都是一些比较村镇化的服务配套，小餐馆、小超市、隆江猪脚饭等。
项目自身配套的话，也不是很理想，在公布的设计方案中，比较重要的是要建设幼儿园以及肉菜市场，但没有大型商业中心的规划。
值得注意的是，项目以新力地产“园”系精奢豪宅产品线为标准，打造一个宜居宜业的中高端住宅项目，23栋，由7栋高层和16栋叠墅组成。
但目前的配套水平，对标项目的定位，显然是不达标的。
最后再说两句，新力琥珀园预计10月份开盘，价格方面，预计在2万/平左右，感兴趣的可以了解下，但是整体看来，项目不足的地方还是比较多的，建议大家结合自身需求多加考虑。
