乐居财经研究院 图/陈传希 文/李奕和

近几年，房地产企业依赖资金的高杠杆，规模得以在短时间内快速发展，但随之而来的，房地产开发商债务也在高度推升，债台高筑成为行业离不开的话题。

根据行业机构的一项数据显示，2018年到2021年，是我国房地产企业债务的集中兑付期，当中每个年度需要偿还的债务分别达到2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元以及3.4万亿元。

数据显示，2019年也是房地产开发商还债最多的一年。然而，借了那么多的钱，开发商手头上的资产和现金是否能覆盖所欠下的债务，从而在这些巨额的债务到期前全身而退？

9月9日，乐居财经发布《2019年上半年中国上市房企短期偿债能力排行榜TOP100》，试图通过开发商的流动比率和速动比率两项财务指标，深究房地产企业偿债能力的强弱，探测开发商债务隐忧。

万通地产、首创置业短期偿债能力及资金流动性较强

根据《2019年上半年中国上市房企短期偿债能力排行榜TOP100》，流动比率排名前五的企业分别为格力地产、城投控股、珠江实业、京投发展、京能置业，数值分别为3.74、3.27、3.23、3.13以及3.12，其中格力地产成为唯一一家流动比率超过3.5的企业。

而如果从速动比率一项来看，排名前五的企业则变为珠江实业、万通地产、上置集团、首创置业、时代中国控股，其速动比率数值分别为1.90、1.20、1.16、1.11以及1.10。

从总体的数据来看，排行榜中百强开发商的流动比率均大于1，流动比率排名TOP100的荣盛发展数值则达到1.33，这表明百强房地产企业中，其手头上流动资产还是足以覆盖其流动负债。

在短期偿债能力排行榜中，流动比率在2以上的企业为16家，其中，流动比率大于3的企业有6家。相对其他房企而言，这些企业凭借手握充足的资产和现金，拥有着较好的资金流动性。当然，短期债务的控制也是其保持良好资金流动性的原因之一。

然而，通过比较也可以发现，如果把流动比率替换成速动比率，房地产开发商的资金流动性则要弱很多。根据榜单，企业速动比率一项TOP100的门槛排到了0.45，而行业里面一般认为，企业速动比率如果在0.5以下，则意味的企业现金、短期投资、应收票据、应收账款等可以用于立刻变现用以偿债的项目较少，资金流动性差。

即使以百强企业来看，房地产开发商速动比率大于1的也仅有珠江实业、万通地产、上置集团等6家企业。这也说明，大部分的房地产企业流动资产中存货、待摊费用等一些不能用于快速变现的资产占比较高。

结合双子榜，目前仅4家企业流动比率大于2且速动比率大于1，即珠江实业、首创置业、万通地产、哈高科。这四家短期偿债能力较强且资金流动性较好。

中小房企变现能力较强，头部企业短期偿债压力大

纵观整个榜单，无论是从流动比率或者速动比率的角度来看，头部企业似乎都在承受着更大的偿债压力。以流动比率排行榜为例，在销售规模前20的企业当中，仅有10家企业进入了流动比率TOP100排行榜，并且这部分企业往往排名靠后。

榜单数据显示，规模前20企业中仅有中国海外发展排在了12位，其他进入榜单的前20企业均在40名以后，其中，保利地产、旭辉、阳光城分别排在了44名、47名和54名。

而在碧桂园、万科、恒大这三家头部企业当中，也仅有恒大入榜，其流动比率为1.40，排在了第87位。在速动比率榜中，碧桂园排在了第58名。

值得一提的是，在乐居财经此前发布的《2019年上半年中国上市房企“现金”排行榜TOP50》中，中国恒大、碧桂园于上半年因分别手持现金2880.2亿元以及2228.4亿元，而成为唯二的两家手持现金超过两千亿的房地产企业。当中，万科的手持现金也达到1438.7亿元。

除此以外，在总资产中，中国恒大、碧桂园、万科也以20985.4亿元、17467.3亿元以及15771.31亿元稳居行业前三。由此可以看出，虽然规模在持续增长，但房地产头部企业所欠下的债务也是越滚越大，或者说，为了发展规模，头部企业的负债往往也更高。

当然，房地产企业的流动比率和速动比率也并不是越高越好，二者比率太大，表明企业流动资产占用较多，会影响企业的经营资金周转效率和获利能力，在高周转的房地产行业，这显然也是不现实的。但显然，房地产企业现在普遍面临的问题是如何提升二者的比率。