艳姐说

住宅项目里，我们曾见过称得上奢华的配套是什么？

看过出自设计名手的景观公园；看过设施齐全的高端会所；看过一整条欧式风情的商业街区；也见识过直升机送医的专业医疗服务体系。

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直到艳姐听说，龙湖给自己项目版块内配置了两座天街。

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再算上项目一公里范围内的南桥中央公园和上海之鱼的顶级生态配套。这样的资源组团配置，足以让龙湖的两个项目坐在价值链的顶端。

可能有人会说，这只是一般城市综合体的操作手法，商业地产和住宅项目联合来提升住宅产品溢价。华润的橡树湾和万达广场已经把这个版本演绎了很多遍。

龙湖有没有跳脱出这个逻辑我们暂且不谈，但有一个重要变量却不能忽视，也就是我们今天讨论的：

天街为什么和普通的商业业态不那么一样？

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华润万达做透的城市综合体

龙湖天街有4组不一样的数字

有关天街，我们从4组不一样的数字来看。

第一个数字是：3年

这是一座龙湖天街投入开业到激活一板块的商业格局，所能用到的平均时间。

举几个例子：在龙湖发轫的重庆，2003年在北城诞生了第一座天街，2005年时北城天街已经成了重庆新地标。三年之后，北城天街助推观音桥商圈超 百亿 的社零总额，一跃而成重庆第一商圈。

（长楹天街实景图）

2014年，龙湖在北京的第一座商业综合体长楹天街入市，到2017年，三年时间里不仅一改常营的落后面貌，将其变成了朝阳区极具新兴活力的商圈；而且也联动了住宅和联合办公空间，对整个板块完成了重塑和升级。同样的手法，龙湖在北京南城又玩儿了一遍。大兴天街一举盘活了北京南城，为其洗去了“睡城”标签。

上海虹桥天街投入运营的时间是2016年底，区位在大虹桥核心商务区。开业当天虹桥天街就吸引了将近 18万人次 的客流。大虹桥板块崛起的三年里，不断有商业项目亮相，竞争激烈不言而喻。龙湖天街通过打造超级IP集群的思路，一举重构了“人与空间”的概念。这其实是另一个维度对商业业态的重塑。

三年时间，有可能是一些住宅项目交付的周期，也可以是龙湖撬动或重塑一个版块商业格局的时间。

如果一些改变有极大的概率发生，我们为什么不给他机会拭目以待？

第二个数字是：40-60万

这是一座天街项目辐射的人口数量。

商业项目辐射的概念，和项目体方、定位、消费习惯、主力消费人群、交通等等因素相关联。不是根据经验，在图上用圆规画圈的事情。

所以我们看到龙湖天街的选址，都预判准了政策风向，和这座城市未来发展方向一致。

北城天街，乘上了“重庆向北”的城市发展战略；上海虹桥天街也提前布局了大虹桥战略崛起的机遇。

时政风口自然带来人群涌入，正因如此，每一座天街的开放，都能获得市场的认可。

第三个数字是：100万和10场

100万这个数字，来源于今年初虹桥天街的一个主题展活动。在名为奥特曼英雄“魂”展为期一个月展期中， 总观展人次突破100万 ，虹桥天街日均客流同比提升50%；商场营业额同比提升60%。

类似这样的强IP展出，在2017年虹桥天街开业的第一年，共举办了10场，平均下来，几乎每个月都有一个主题鲜明的大型IP活动在天街举办。

这个频率，至少能让很多一个展览摆半年的商场汗颜。

虹桥天街这种IP化运营的思路，生生把辐射半径延伸覆盖到了5-8公里内的消费客群，无形之中，还把上海各区多种圈层，但爱好一致的人吸引于此。

当下很多时候，我们消费的目的不再仅仅是产品本身，而是产品所处的场景，以及场景中自己浸润的情感。龙湖天街的IP化运营，是场景塑造的一种高阶模式。

每当我们谈到这个概念，我们就特别理解龙湖天街的那句slogan： 转念即达的欢乐入口。

第四组数字：80万人

这是沪苏龙湖，在上海、苏州三座天街的会员总人数。这个数字还在天街不断的“造节”运动中滚动增长。

至于龙湖在国内落子的29座天街的总会员数究竟有多少，尚没有一个权威数字，或者说这个数字本身不那么重要。

一个实体商业中心的“会员思维”，这背后本就意味着 “比消费者更懂他们自己” 的理念。通过对消费者的行为、动态、喜好进行仔细研究，不断升级空间、服务、活动的质量来增加消费者黏性。

我们常说，龙湖是家“互联网公司”。龙湖最像互联网的地方，倒不是“触网”有多深，而是这家公司反复在思考客群的属性特征、消费需求和发展趋势。

我们现在似乎可以这样定义龙湖天街了：一个有重塑区域板块价值能力的、精细化运营管理、悉心客户消费体验、最大限度利用IP资源的商业综合体。

坐落在天街旁的住宅项目，顺利成章就成为了—— 天街旁的生活样本 。

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两个住宅项目

配置两个天街？

很多时候，造好房子让人来买当然是最简单直接的做法，但是让住户过得好，愿意在这边停留，可能要花费不少功夫。

最直接的问题，一个待开发的板块，用户住进来后日常生活怎么满足？

很多置业顾问需要花心思去解释商业配套体量如何，规划有多远。或者指定一块区域，说这就是未来规划的商业。

至于真实情况如何，会不会有水分，等交房之后随便应付好了。必须承认这可能是很多房企拿地时的真实想法。

这个问题在奉贤新城，太有思考和回答的价值和必要了。

龙湖这个板块有两个住宅项目： 春江天玺和春江天越。

在春江天玺项目门口近在咫尺的地方，一块规划11万方的商业用地被龙湖拿下，艳姐在上一篇介绍天玺项目的文章里大胆猜测，

现在有了石锤！春江天玺门口，就是龙湖未来规划的天街！

而且不止一座，直线6公里之外，龙湖还规划了另一座规模相当的奉贤天街！正位于奉贤新城地铁站，这是标准意义的 TOD项目 。

龙湖奉贤天街效果图

你可以把它视作龙湖商业住宅联动的操盘路径，也可以换个思路：

龙湖为了给自己奉贤的两个项目做配套，顺手盖了两座天街。

这也就意味着龙湖从开发这块地开始就有了深思熟虑的布局。

如果你逛过虹桥天街和宝山天街，最大的感受是龙湖非常重视体验式商业运营。

换句话来说，未来这里不仅仅是一个商业，更确切的定义应该是一个区域生活体验中心。

双住宅双天街的规划，可以看出龙湖对待这个项目的决心，本质上就是希望盘活整个奉贤新城的城市面貌。

几乎可以预见这样一幅景象：整个奉贤新城的天际线，因为天街的存在开始快速提升，整个城市面貌也融入城市。

作为春江天玺这样一个单纯的项目来说，也开始对外输出生活模式，周围项目开发也越来越深入地依赖龙湖天街的整体商业内核。

你可以想象下：

步行三分钟，水还没烧开，想买的潮流时尚都已买回来；或者穿着拖鞋睡衣，在晚饭后和家人一起在楼下影院内欣赏最新的大片上映；或者下班再晚，也能和小孩一起在家楼下，选择一个小孩最喜欢的卡通店、亲子娱乐场所，度过一个有意义的生日；或者周末不用去徐家汇或者新天地，也能和最好的朋友，在家楼下的商业街里，闲适时光、享受生活。

按照龙湖熟悉的操盘路径 “商业→住宅→办公” ，未来旁边还将会有一个甲级写字楼拔地而起，一跃而成为整个奉贤新城的高端商务区核心。

商业项目的开发和运营周期，都相当漫长。时间这个元素对于任何一个开发商来说都是宝贵的，幸运的是龙湖都把时间投入到了产品和项目上。

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上海向南，奉贤向北

如果按照天街预判政策走向的择址逻辑，龙湖在奉贤新城放置两个天街的举动，太高调了。

似乎就在告诉我们，奉贤新城或许是上海这座城市轮动的下一个机遇。

随着上海东、西、北三支趋于饱和，向南拓进成了必然。

上海各新城中，松江发展最早，十几年的建设下已成为以旅游和文化为主的远郊大城；嘉定，在11号线通车后迎来腾飞，各板块均衡成熟；青浦，依托“大虹桥”概念辐射，已成为上海新地标。

城市轮动的机遇，下一站就在奉贤新城。

从城市红利的角度来看，南上海是自贸区新片区的最佳择址选择，而奉贤新城是离上海主城区最近的自贸区新片区。

作为奉贤区的政治、经济、文化中心，奉贤新城将建设成为上海杭州湾北岸地区的综合性服务型核心新城，上海服务长三角南翼以及大浦东开发的重要门户枢纽。

双重政策给奉贤新城带来了一剂强心针， 上海向南、奉贤向北 成为时代发展的必然。

龙湖春江天玺鸟瞰图

从交通的角度来说，虹梅南路隧道+高架，最大受益者是奉贤新城。

此外，该板块内汇聚了国际大型研发中心、总部办公，及东方美谷小镇等产业规划。这其中，东方美谷覆盖3000多个品牌门类，成为上海最大化妆品聚集区。到2020年，东方美谷规划的产业园将超过十个，预计引进企业将超过一百家。

东方美谷

我们可以这么理解，天街对龙湖两个住宅项目提供了综合配套，满足城市化需求，增加住宅的综合价值。

同时，天街也在拉升奉贤新城的经济发展潜力，催生该地段价值的自我实现，从根本上加强两个住宅项目的区位价值。

而奉贤新城的历史机遇，也成为了龙湖在此落下的四颗棋子腾飞与崛起的重要助推剂！

结语

从本质上看，龙湖交付的不仅仅是简单的房子或一个小区，呈现给业主的更多是一种生活氛围和方式。

这就是龙湖交付给用户的样本，对待这个城市，对待外部环境尚且如此，更别说对待自己内部的产品了，未来交付给业主的产品，从任何角度看都诚意十足。

产品也超越了项目本身，赋予区域和城市更多的意义。