新世界发展董事局副主席郑志刚

乐居财经 李奕和 发自香港

粤港澳大湾区正在成为郑志刚的“主战场”。

9月25日，新世界发展有限公司（HK:00017，以下简称新世界发展）公布2018/2019全年业绩显示，该集团于2019财政年度录得综合收入767.64亿港元，同比上升26%，其中，物业发展分部的收入上升65%。

于回顾期内，集团的EBITDA录得276.56亿港元，其中，EBITDA来自于香港及物业有关的分部分别占62%及93%，相对2018财政年度，分别提升3个百分点以及7个百分点。

与此同时，新世界发展于期内实现基本溢利88.14亿港元，上升10%；集团基本业务的每股核心溢利为0.86港元，上升8%。截至2019年6月30日，集团净负债比率为32.1%。

值得一提的是，新世界发展在香港的销售收入大幅增长，重新超过内地市场，成为最大贡献区域，同时加大了整个大湾区的投资布局速度。

“自2016年以来，新世界在大湾区大概已经买了150万平米的土地。”在9月25日的业绩会上，新世界发展的董事局副主席郑志刚透露。

香港夺回“主场”

2019财年度，新世界发展实现营业收入767.64亿港元，同比2018财年的606.89亿港元，实现26.49%的增长。其中，物业销售收入大幅增长64.71%至385.12亿港元，成为该公司增长最高的业务。

此外，新世界发展物业投资业务收入也由2018财年的31.09亿港元，增长18.01%至36.69亿港元。酒店运营业务也微曾至14.91亿港元。

新世界发展在业绩公告中表示，物业销售分部收入实现大增，主要受惠2018年第二季度于香港的前瞻性销售策略，大幅增加了入账贡献。

业绩报告显示，该公司香港、中国内地物业发展收入分别实现231.89亿港元以及153.22亿港元。其中，香港区域物业销售收入增长达224.73%，成功超越内地，成为该年度新世界发展贡献最多销售的地区。

据了解，期内，该集团香港的柏傲湾、傲泷、瑧蓺、柏逸、名铸、柏傲山、THE PARKVILLE、迎海系列及柏峦带动了物业销售分部的表现，入账住宅项目数目较2018财政年度有较大的增长。

截至2019年8月31日，该集团香港物业发展的未入账应占销售收入112.33亿港元，其中，预计2020、2021财政年度分别确认40.4亿港元、60.46亿港元。

此外，中国内地物业发展的未入账总销售收入为人民币35.51亿元，其中，预计2020、2021财政年度分别确认人民币31.79亿元和人民币3.35亿元。

盈利下降、短期债务陡增

虽然得益于香港项目的结转入账增加，新世界发展营收取得了较好增长，但该集团在盈利上面却出现了较大的下滑。

数据显示，新世界发展2019财年度溢利216.39亿港元，相比2018财年度的270.81亿港元，下跌逾20%。其中，公司股东应占溢利下降22.19%至181.6亿港元，非控股股东权益应占26.76亿港元，下降16.56%。

究其原因，新世界发展该年度销售及推广费用、行政及其他运营费、财务费用都有了一定程度的增长，至109.32亿港元。而投资物业公平值变动及转至投资物业收益则减少超过50亿港元至103.06亿港元。

业绩报告显示，新世界发展总资产5032.85亿港元，总负债2279.2亿港元，资产负债率45.29%。即使资产负债率不高，新世界发展的短期负债却出现陡增，短期还债压力有一定程度增大。

于2019年6月30日，该集团长期银行借贷、其他借贷和固定利率债券及应付票据为1370.43亿港元，短期银行和其他借贷为149.77亿港元。

具体而言，新世界发展的银行借贷、其他借贷和固定利率债券及应付票据1年内到期、第2年到期、第3-5年到期以及第5年后到期的数额分别为408.98亿港元、430.07亿港元、518.17亿港元以及162.98亿港元。

其中，1年内到期债务相比2018财年增长达118.56%，第2年到期债务增长亦达51.14%。

数据显示，该集团于2019年6月30日，现金及银行存款（包括有限制银行存款）637.32亿港元，与1年内到期债务之比为1.56，相对比2018财年的3.39，短期还债压力有所增大。

新世界发展在业绩报告中指出，于2019年9月16日，该集团已完成2020财政年度约80%的贷款再融资，连同截至2019年6月30日的现金及银行结余约637亿港元及随后已发行债券，于2020年财政年度到期的贷款已全面兼顾。

大湾区布局加速

值得一提的是，随着香港与大湾区内其他城市联系的日益紧密，大湾区内城市也为新世界发展贡献更多的销售业绩。

于回顾年内，该公司中国内地整体物业合同销售面积约67万平方米，总销售金额为人民币198亿元，突破了2019财政年度人民币160亿元销售目标。

当中，区域分布上以大湾区为核心的南部地区贡献最大，达到60%；其次为东北部地区及东部地区，分别达18%及10%。

事实上，新世界发展在大湾区内城市的投资布局也在加速。

资料显示，2018年11月，新世界中国成功购入广州地铁集团旗下持有广州汉溪长隆地块的子公司65%股权，项目总楼面面积逾30万平方米；2019年9月，新世界中国以人民币34亿元底价夺得广州市增城区永宁街塔岗村地块，总建筑面积超过32万平方米。

除此以外，新世界发展也在积极参与和推动大湾区内广州等城市的旧城改造项目。

目前，在土地储备方面，截至2019年6月30日，新世界发展在中国内地持有不包括车库的土地储备总楼面面积约650万平方米可作即时发展，其中约390万平方米为住宅用途。

当中，新世界发展核心物业发展项目主要分布于广州、佛山、深圳、武汉、宁波、北京及渖阳等城市，不包括车库的土地储备总楼面面积约530万平方米，而51%的土储集中在了大湾区，住宅占290万平方米。