近来陆家嘴北滨江可以说抢尽风头，热度满满： 从去年的万科翡翠滨江，到今年的九庐、中企滨江悦府以及塔尖土豪风的恒大滨江华府，论项目数量，一时豪宅圈内无出其右者。

然而，陆家嘴滨江从来不以北滨江为塔尖，一来对边杨浦滨江无景可看，二来源深洋泾城市界面相比小陆逊色太多。 南滨江从90年代末的仁恒滨江园到世茂滨江，再到盛大金磐和财富海景，一直都占据着豪宅IP，汤臣一品和中粮壹号的名号更是响彻上海滩，无人不晓。

说起江景，虹口北外滩不成气候，洋泾北滨江没有江景，黄浦滨江还等着城市界面的全面革新，唯有小陆南滨江才是真正的王者。 西向看外滩的无限风光、楼下滨江大道的一览众山小，这才是我们脑海中陆家嘴滨江该有的豪宅风范。

现在，港资的滨江凯旋门二期即将加推。 其中，更是从135平起步的两房小户型到200+平的三房一应俱全。

市面上关于凯旋门的消息少之又少，即使有，也是官方的楼书或者简单的外立面照片，没什么稀奇； 今天我就来带大家揭开这个神秘新盘的面纱，看看内部的小区和实景样板房到底长什么样。

请大家认真看这篇测评，因为是我好不容易凑齐了1000万资金达到验资门槛，才争取到这样一个看房机会，还冒死拍了不少谍照，只为给大家抢个鲜。

之前观观一直问我，说我们家测评比起别家有什么优势。 兼职踩盘的我一时说不出来。 但这两次测评做完之后我突然发现，全上海踩盘小编里能有我们团队那么专（duo）业（jin）的，能自由进出验资门槛高的豪宅项目的，应该也不多了。 也正是因为这份专业，我们会更加从容和克制，没必要推荐坑子盘给大家，多写一些干货。

和往期一样，先上一下大概情况：

➢ 项目：滨江凯旋门二期

➢ 评定星级：★★★★★（五星为满分）

➢ 地址：浦东新区-小陆家嘴-浦明路688号

➢ 价格：正在取证阶段，预计13-14万

➢ 产品户型：136/137/145平两房，190平三房，2xx平四房（原谅我忘记了）；

➢ 销售动态：售楼处和样板房已经开放，预约制参观。

之所以我们敢给五颗星，是因为 稀缺 。 滨江凯旋门是港资新鸿基开发的陆家嘴一线滨江项目，前排完全无遮挡，真正的直面外滩和董家渡的江景豪宅。

在深入谈产品之前。 我先来给大家说说这个项目的前世今生。

这块地的官方名称是潍坊新村街道245街坊23宗地块，当时的拿地价格31.85亿元，占地面积6.1万方，建筑面积15.35万方，楼板价20745元。

今天看起来，大家对这个价格其实没有什么概念。 但在2005年，这是个超过当时徐汇静安一手新房价格的楼板价，是实实在在的 地王 。

当年，李嘉诚（长江）和郭炳湘（新鸿基）为了这块地竞价惨烈。 在竞价15轮的竞争中，“长江系”整整领先了14轮。 在最后的第15轮，“长江系”在原先基础上再加1亿，报价高达29.7亿。 然而，原本以为到手的成功却在最后被逆转。 尽管浦东新区房地产的最后报价29.2亿并没有超过“长江系”，但先前一直处于相对不利地位的显锐（郭炳湘旗下），一下加上了3.1亿，以31.85亿的最终报价将地块成功揽入怀中。 “长江系”再次落空。 而且，他们更不愿意看到的是，潍坊新村地块最终还是落在了其老对手新鸿基的口袋里。

然而，资本主义的嘴脸在拿地之后逐渐显现。 该地块2005年8月12日拿地，2009年5月31日开工，2013年7月12日竣工。

看出问题了吗？ 这块地花了8年时间才建完，还只是一期！

时间回到2019年，距离拿地已经有十五余载，凯旋门终于舍得把捂了多年的二期（其实就是一栋楼）拿出来卖了。 趁着上班无事，我到现场来了解了一下情况。

项目完全采取预约制，开进来后，访客车位是这样的：

隔着屏幕我都感受到了最右边那辆白色起亚在瑟瑟发抖： 我是谁？ 我在哪？ 我为什么在这里？

把车停在门口的访客车位上，会有高尔夫车来接：

售楼处在一期的保留房源内，拿了一套底复作为办公室和简单的售楼处

简单介绍后，我们到了项目现场：

小区整体容积率2出头，整体绿化率超过35%，小区半人车分流，每一栋的大堂配备了南北双出口，北侧为外围车道，可以让出租车/卡车通过，方便业主出行； 南侧为小区花园，只能人行，设计还是不错的。

外立面采用豪宅标准的干挂石材，本身港资也讲究逼格，日常维护做得很勤快，外观看上去很新：

接着之前发的豪宅篇，滨江凯旋门作为一线豪宅，大堂可不能落了下风： 挑高6米的大堂，24小时常驻的管家，一样都不会缺席。 当然，物业费也交得你心在滴血（15元/平，不包含会所）：

进到样板房，这景色就已经值这个价了，这还只是中低楼层：

前排的联排别墅捂盘到今天都没有动作，据销售主管透露，“老板坚信这里的别墅能涨到20万以上甚至30万，反正拿地成本低，咱们看谁熬过谁！ ”

关于前排的别墅，新鸿基也有个故事，以下新闻来自2010年左右时间段：

「外资开发商新鸿基公关部人士在回应人民网记者采访时证实，公司的确正在陆家嘴地块开发一个名为“滨江凯旋门”的高档住宅小区，该小区主要由高层公寓和连排别墅两部分组成，其中别墅部分紧邻黄浦江。针对外界对于该地块土地性质并非别墅用地的质疑，她表示，联排别墅不是别墅，不需要取得别墅用地许可，在普通住宅用地上即可开发建设。

该人士告诉记者，新鸿基自2005年在黄浦江核心景观区拿下这一地块，期间因为“某些原因”一直搁置开发，在“修改设计方案”后，该楼盘于2009年开工。 目前，项目尚没有进入市场操作阶段，销售方案未上报政府主管部门，新鸿基也没有更多的消息可以透露。 」

看完这段新闻，我心中千言万语，竟一时说不出话来：捂盘就捂 盘，说得那么清新脱俗。

回样板间。 最吸引人的当属此次开盘的小户型了。 小户型门栋在整栋楼的最南侧，整体两梯三户，分为136/137/145三种两房户型。

中间套为三开间朝南的横厅设计，左侧为厨房，右侧为两间卧室，客厅面宽超过6米，加上3.6米的层高，实际观感非常震撼。

主卧的180度落地窗更是一绝，另外配有一个主卧自带的小阳台给男主人抽抽烟。

主卧落地窗东南侧直面世茂滨江：

西南侧可看江景：

要注意的是： 虽然现在的江景无限好，但是前方工地为凯旋门的三期高楼，预计同样为20层左右的设计，会把江景全部挡掉。

预计最靠南的三个小户型均价反而会稍微低一些，估计1800万以下就能拿下。

来看看这次真正的主菜： CEO 200平+的南北通3房户型（别骂了，真的忘记面积多大了）。 整体做到了动静分区（一侧是餐客厅，一侧全部是卧室，主卧自带步入式衣帽间和卫生间）。

话不多说，直接上图：

一进入门内就是一股浓重的TVB富豪风格：

“少爷回来了，我给您盛汤”。

看到上图远处用红色Miele字体的白纸包着的大箱子了吗？ 那是Miele的干衣机+洗衣机组合，市面价格一套8万起步，在这里是赠送的；

正好给大家给大家复习一下之前豪宅文提到的品牌：

保姆间当然也是配置了的：

看到这里也差不多结束了，来给这个盘做个评价吧

大户型没啥好说的，周边一堆竞品，主要来说说这次最吸引人的小户型。

我们拿隔壁的财富海景以及仁恒滨江园两个一线竞品来说（汤臣中粮不在考虑范围内，盛大金磐194平起步直接排除，世茂滨江虽然有140两房但不是一线江景），财富海景最小户型为168平的两房起步，总价已经被面积拖累；仁恒滨江园一期有140平三房，但由于时间久远，虽然物业管理不错，无奈区位和户型设计上短板太多（前排有遮挡，只有小窗，没有飘窗，户型异形）。

而滨江凯旋门135/136平两房户型中，中间套三开间朝南+双阳台，面宽接近10米；边套朝向东南，双开间朝南一南一北卧室，户型方正，朝向和装修都占了优势。总价相同的情况下，新房的优势就显现出来了。

产品力上：

1.滨江凯旋门占据浦明路西侧、黄浦江一线的 钻石位置 ，区位满分；

2.户型上凯旋门竟然做出了135平起步的 三开间 朝西南看江两房，是南滨江甚至整个陆家嘴板块最为 稀缺 的小面积产品，这句话是真心话。周围竞品，只有九庐有90平一房和151平两房，然而90平自持，151平面积大了，位置靠后无景观，总价略高；

3.小区配有6000平米的超级会所，自带天井采光的游泳池丝毫不亚于上海滩上任意一家五星酒店；

4.当前限价大环境下，无责任猜测不会高过天花板上海桃花源（14万/平），对这个地段，不算贵。

5.捂盘港资盘的好处就是把期房熬成了现房。预计上市开盘后小几个月就能交房了。

说完了优点，来说说美中不足的地方：

1.物业费15元/平可以说傲视上海滩，也就九庐的17元/平可以硬刚一波；

2.太贵，我买不起。