◆施工中的中海天府里

2017年11月，中海举着123号牌和77号牌开发商轮番叫价，先是将土地拍到最高限价1600万元/亩后，第二轮以商业自持比例叫到自持100%。

最后采用抽签方式，中海幸运抽中天府新区有超高层建筑规划地块后，便在天府新区中央商务区C位出道。

当时该地块规划将打造中国第一、世界第二高楼，总高度约677米，虽然现在有传言说超高层高度降到488米，但依然不妨碍它建成后是中国西部第一高楼的地位。

地块被中海地产拿下后，不似绿地一样早就有超高层专业户名声，首次触及超高层让不少人对中海超高层打造能力持有怀疑的态度。虽然我们都很期待成都能有中国第一高楼出现，但大家仿佛更理性的在关注中海超高层打造能力和后期全部持有要求对于开发商的考验。

毕竟在这之前有着成都第一、西部第一、中国第四、世界第七身份的绿地468在超高层专业户绿地的手里也屡次被传出停止施工，超高层移主，调整高度等诸多有些让大家看不到468明朗未来的新闻出现。

说了这么多超高层，我们今天的主角不是写它，而是披着超高层外衣高调亮相并计划于本月获取预售许可证的中海天府里住宅，这个项目从土地拍卖，到项目规划可以说是全身镀满了金，项目具体如何，值得我们综合对比分析。

基本信息：

物业类别：写字楼、住宅、商业

占地面积：299.39(亩)

容积率：6.49

绿化率：30%

物业公司：中海物业

产品面积段：108㎡、110㎡、130㎡、140㎡、180㎡

预计拿证时间：10月

预计拿证价格：2万元/㎡—2.3万元/㎡

产品：容积率6.49 外面很美 里面很挤

中海天府里占地面积为299.39亩，宗地分为1到14号地块。中海天府里将整个地块分为三个功能区，核心功能区、公园生活区、都市会客区。

◆中海天府里沙盘图

功能核心区为1—4号地块，公园生活区为5、6、10、12号地块，都市会客区为7、8、9、11、13、14号地块。核心功能区和公园生活区实际都是住宅组团，中间五角星的地方就是未来的超高层。

◆中海天府里土地规划图

根据置业顾问介绍今年会推出3、4、7、9号地块住宅产品，户型面积区间为110—180㎡之间，全部为精装修。

本月预计拿证的是3、4号地块其中几栋楼，从距离上来看，3号地块是距离超高层最远的，3、4号地块容积率也是最高的。

3号楼为33—45层，梯户比为3梯6户，车位比为0.87:1，容积率为6.73； 4号地块39层，同样是3梯6户，车位比0.88:1，容积率为5.28。

这几组数据对比来看，3号地块的住宅组团除了面积不是很刚需外，其他配置都很“刚需”，容积率高，楼层高，梯户比大，更重要是车位配比1:1都没能保证。

◆中海天府里沙盘图

后期要开出的7、9号地块虽然容积率也高，但其他配置相对3、4要好一些，7号地块层高最高33层，最低22层，梯户比分3梯4户，和2梯2户，车位配比达到1.16:1，容积率4.02；9号地块层高33层，3梯4户，车位比1.22:1，容积率4.48。

户型面积来看，3号地块这次主要推T7—1和T7-2，户型为110㎡三房和130㎡四房；110㎡朝外，每层2套。130㎡朝内，每层4套。两个户型个人觉得除了130㎡厨房有点小以外，都没有明显瑕疵，户型方正，动静分区。

◆ 中海天府里部分户型图

价格方面，据置业顾问透露一批次预计价格为2万元/㎡——2.3万元/㎡之间，精装修标准暂不知道。根据这次最小预售面积和最大预售面积计算，入手中海天府里总价在220万元——300万元之间。

目前片区亮相的新房项目有中铁卓越中心、中粮天府祥云、秦皇帝锦、万达一号、首开龙湖云著、蔚蓝卡地亚花园城、保利和光峪湖、万科天府锦绣、保利天空之城。 这些项目中只有蔚蓝卡地亚花园城和保利天空之城有销售信息。

蔚蓝卡地亚花园城去年5月拿过一次预售证，清水价格在17100—17700元/㎡之间； 保利天空之城今年3月精装修预售价格为13727元/㎡—16749元/㎡。 目前片区暂无二手房出售，无法做对比。

区域：天府中央商务区规划高大上 现在靠想象

◆中海天府里周边实景图

中海天府里所处在的位置为天府新区规划的天府中央商务区域内，一说到天府新区都是各种高大上，作为天府新区中央商务区更高大上。

中央商务区按照产业生态建设理念，主要发展总部经济与会展博览两大主导产业，培育创新型金融与体验式文创两大生态产业。 反正最后就是要打造成一个高端酒店、写字楼、住宅等业态于一体的区域。 目前片区引进的企业有中铁、中建、中海、中粮、保利、万科、广汇、传化等。

四川天府新区管委会副主任、天府中央商务区管委会主任李昂之前接受媒体采访时对外解释，天府中央商务区规划商业用地占比10.70%，住宅用地占比25.3%，住宅建筑面积达314.7万平方米。 如果按套均100平米左右，预计天府中央商务区这个成都未来城市中心，将提供3万套左右的住宅。 在建设规划中，天府中央商务区的居住人口约10万人，就业人口约30万人。

如果未来天府中央商务区真的能够按照规划实现，还是不错的。 不过对于购买该片区的购房者除了看大背景，更要看实实在在的生活配套。

商业： 中海天府里自身规划有商业，大型商业配套规划有大悦城，特色商业有对外免税店。 当然不得不提的还有西博城，距离项目不远。

地铁： 最近的地铁站为一号线天府公园站，距离项目1.4公里。 除外规划地铁站还有天府商务区地铁站，未来投入使用后，应该是距离项目最近的一个地铁站。

教育： 目前片区规划学校有成都市实验小区（天府校区）、成都市天府新区兴隆小学、成都市天府新区兴隆中学、天府第七小学等。

开发商：中海上半年业绩完成率高 集团资产负债率60.07%

中海地产是香港中国海外集团有限公司控股的下属企业，其前身中海地产股份有限公司成立于2002年，属于中外合资企业。

今年上半年中海地产中期业绩披露显示，集团经营收入同比上升5.4%至港币933.8亿元； 经营溢利同比上升2.4%至港币366.1亿元。

销售方面，集团物业合约销售额增长28.7%至港币1,942.0亿元，对应销售面积为922万平方米，增长8.9%。 期内集团在内地18个城市和香港新增24幅土地，新增总楼面面积为464万平方米。 于六月底，集团土地储备为9,175万平方米。

同时，于六月底，中海地产总负债4709.39亿港元，较去年同期的4317.34亿港元增长约9.08%，集团资产总计7840.01亿港元，资产负债率约为60.07%。 去年房企负债率排行榜中，海外发展负债率为59.52%，排名99。 2017年负债率为57.94%。 负债率呈现连年上涨的态势。

在成都，前面提到中海拿下天府新区超高层项目地块的坚持和幸运，这块地在中海花费了47.9亿元。

去年12月，中海在天府新区华阳街道拿下90低容积率地块。

今年7月，中海在天府新区华阳片区拿下约109亩住宅用地。 从近三年中海在成都拿地的情况来看，地块基本上都处于较为热门的区域且地块面积都较大。

物业销售方面，在成都中海目前有三个项目在售，分别为中海万锦熙岸、中海云麓世家、中海御湖世家。 万锦熙岸为高层洋房，后面两个项目主打高层和叠拼别墅。

过往业主维权方面，目前搜索到最近的是去年10月锦江城业主精装修维权，除外还有中海桐梓林一号等项目爆出业主维权新闻。

文軒优选提示

1、中海天府里位于天府新区天府商务区核心区域内，根据目前天府新区规划来看，位置不错。 只是现阶段我们只能想象未来呈现样子，就看你有没有那个信心愿意用两三百万去等天府新区的未来。 现阶段都在打造中，至于未来物业是否能够达到预期价值，相当于一场对赌。

2、关于产品，户型不错， 很难找到瑕疵，且能满足各个功能区的居住使用需求，实属难得。 但是容积率确实一言难尽，现场沙盘呈现还ok，但那样的容积率是实实在在的验收标准，交房后朝内的房子说不准还没有朝外的房子视野好。 更重要是车位配比，能够拿出两三百万买房子的人，我想应该都有车，但是车位1:1的配比都没有达到。 综合项目各项数据指标，如果你是因为买位置而选择天府里，不妨可以多看看旁边的项目。

综合得分：70分