陕西省住房和城乡建设厅转发西安市住房保障和房屋管理局

关于《西安市业主大会和业主委员会指导规则》的通知

陕建房发〔2017〕1号

各设区市住房和城乡建设局（建委、房管局，房管办），杨凌示范区住房和城乡规划建设局，西咸新区规划建设局，韩城市住房和城乡规划建设局，神木市、府谷县住房和城乡建设局：

为进一步规范业主大会、业主委员会活动，依法、有序引导广大业主进行自我管理，西安市住房保障和房屋管理局制定了《西安市业主大会和业主委员会指导规则》，现转发你们，请学习借鉴，进一步破解物业服务发展难题，切实维护业主权益，协助指导业主行使好共同管理权。

陕西省住房和城乡建设厅

2017年11月17日

西安市业主大会和业主委员会指导规则

第一章 总 则

第一条 为了协助、指导业主共同管理活动，为业主行使共同管理权提供倡导性意见，依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》、《西安市物业管理条例》等法律法规，制定本规则。

第二条 本市物业管理区域内业主成立业主大会、选举业主委员会及其活动适用本规则。

第三条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

第四条 业主大会自全体业主表决通过《业主管理规约》、《业主大会议事规则》之日起成立 。

业主委员会自业主大会表决通过业主委员会委员选举之日起设立 。

本市提倡根据住宅小区专项维修资金列支范围，按幢、单元或若干建筑物组成的组团等设立业主小组。

第五条 逐步建立物业管理活动公共决策平台，法律、法规、规章规定需要业主共同决定的事项，提倡通过公共决策平台表决。

第六条 区、县人民政府、开发区管理委员会应当加强对业主大会、业主委员会活动监督管理，有序引导业主依法进行自治活动。

第七条 区、县物业管理行政主管部门具体负责辖区内业主大会指导工作。

街道办事处、镇人民政府对业主大会、业主委员会的成立及活动提供业务指导，将业主大会活动纳入社区活动范畴，

第八条 推动社区居民党组织领导下，社区居民委员会、人民纠纷调解室、社区警务室、业主委员会、物业服务企业，共同参与、协调决策的制度建设。

第九条 鼓励党员、律师业主参选业主委员会，鼓励业主委员会委员参选社区居民委员会委员。

第二章 业主大会的设立

第十条 一个物业管理区域成立一个业主大会 。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第十一条 物业管理区域 符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议 ：

（一）物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域 建筑物总面积 50% 以上的；

（二）首套物业出售并交付使用 满两年 且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域 建筑物总面积20% 以上的。

物业管理区域符合前款条件的，建设单位应当在15日内书面告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会，并报送筹备首次业主大会会议所需资料。建设单位未及时履行告知义务和报送资料的，已售物业业主人数 5%以上联名 可以书面告知。

街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应核查成立业主大会条件是否满足，并在 7个工作日 内书面回复申请人。

第十二条 建设单位应当报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料 ：

（一）业主名册；

（二）物业管理区域划分证明；

（三）房屋及建筑面积清册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）共用设施设备交付使用备案证明；

（六）物业服务用房配置资料；

（七）成立业主大会必需的其他资料。

第十三条 符合成立业主大会条件的，街道办事处或者开发区管理委员会应在收到筹备申请 30日 内，按照以下要求和程序指导、协助筹备申请人组织成立业主大会筹备组。

（一）业主大会筹备组由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会 工作人员1名，居民委员会代表1名，建设单位代表1名，业主代表4至6名组成 。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当书面通知建设单位参加筹备工作；

（二） 筹备组组长由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员担任 ；

（三）街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当 制定业主代表推选办法 ，明确任职条件、名额分配方式、推选程序，并组织推选业主代表；

（四）在物业管理区域内显著位置公示筹备组成立情况，公示内容应包括筹备组成立时间、筹备组和筹备志愿组组成、报名参加筹备组业主成员的得票情况、筹备组组长和业主成员的姓名、分工和联系方式，公示期不少于7日。筹备组自公告之日起成立；

（五）筹备组正式开展筹备工作前，区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训；

（六）聘请业主自治活动辅导专家，对筹备组成员进行专项业务培训；

（七）筹备组发布公示、公告等书面决定的，应经筹备组组长签发；

（八）筹备组会议应形成书面记录，并经参加会议的筹备组成员签字确认；

（九）筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或其他组织的除外；

（十）筹备组成立后，5日内街道办应向区县物业行政主管部门书面报告。

第十四条 筹备组组长履行以下职责 ：

（一）召集和主持筹备组会议，在筹备组首次会议上确立筹备组的基本议事规范、程序和分工；

（二）对筹备组会议的会议记录予以签字确认；

（三）根据筹备组会议决定签发筹备组公示、公告；

（四）对筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况签署确认意见；

（五）筹备组赋予筹备组组长的其他职责。

第十五条 筹备组成员 应当具有完全民事行为能力，且 本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业任职 。

筹备组成员中的业主代表还应当 遵守临时管理规约，及时交纳物业服务费，不得有侵犯本建筑区划其他业主合法权益和公共利益的行为；不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为 。

第十六条 筹备组应自成立之日起 60日 内，完成以下筹备工作：

（一）拟定 管理规约草案 和 业主大会议事规则草案 ；

（二）制定 首次业主大会会议召开方案 ，确定首次业主大会会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、表决事项、表决规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会委员及候补委员产生办法、业主代表推选产生办法、筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案等；

（三）统计小区专有部分建筑面积和业主人数，并据此制作小区表决权构成清单。确认业主身份，并确定业主表决权数；

（四）确定业主小组划分；

（五）将上述（一）至（四）项所列内容在物业管理区域内的显著位置公示，公示期不少于15日。公示中应明确征集业主意见的征集期以及意见汇总方式。业主在征集期内书面提交意见建议的，筹备组应予签收；

（六）汇总征集的书面建议，经筹备组会议形成拟提交表决的议案表决稿和建议采纳情况说明。

第十七条 　 管理规约应当对下列主要事项作出规定 ：

（一）物业的使用、维护、管理；

（二）住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）物业共用部分的经营与收益分配；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任。

第十八条 　 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定 ：

（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；

（二）业主委员会的职责；

（三）业主委员会议事规则；

（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（五）业主投票权数的确定方法；

（六）业主代表的产生方式；

（七）业主大会会议的表决程序；

（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；

（九）业主委员会换届程序、补选办法等；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

第十九条 首次业主大会会议应当按照以下程序进行 ：

（一）表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（二）选举产生业主委员会；

（三）表决通过其他需要业主大会会议议决的事项。

第二十条 业主大会筹备组应当自成立之日起 60日内，组织召开首次业主大会会议 。筹备组应当做好业主大会的会议记录。

首次业主大会召开前5日，街道办事处应将首次业主大会会议情况书面报告区县物业行政主管部门。

业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起7日内，向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。

第二十一条 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合本条例第十一条第一款规定条件的，可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会组成人员的办法。

第二十二条 业主大会确定业主投票权数，可以 按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积 ：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第二十三条 业主大会确定业主投票权数，可以 按照下列方法认定业主人数和总人数 ：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但 建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算 ；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

（三）业主大会应当在 业主大会议事规则中约定 车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

第二十四条 一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，所代表的业主人数为一人。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

第三章 业主委员会的产生

第二十五条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

第二十六条 业主委员会由 5至11人单数 组成，任期 3至5年 ，可以连选连任。业主委员会组成人员的具体人数和任期由业主大会议事规则规定。

业主委员会组成人员应当具备法律、法规规定的任职条件，并符合本条例第十五条的规定。

业主委员会应当自选举产生之日起 7日 内召开首次会议，在全体有表决权的组成人员中推选业主委员会主任、副主任。

第二十七条 业主委员会应当自选举产生之日起 30日内 ，持下列资料向物业所在地街道办事处、镇人民政府及区、县物业管理行政主管部门备案；开发区范围内的，向开发区管理委员会 备案 ：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会会议记录和会议决定；

（三）业主委员会组成人员的基本情况。

区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自收到上述材料后 5个工作日内发出备案回执 。

备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告备案单位，并在物业管理区域内显著位置公告。

第二十八条 业主委员会 应当建立印章管理制度 ，业主大会印章、业主委员会印章应当指定专人保管。

业主大会印章的使用，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会的决定；业主委员会印章的使用，应当根据业主委员会的决定。

第二十九条 提倡在业主委员会选举或换届选举前，业主大会会议召集方组织召开业主委员会委员候选人见面会。由候选人向广大业主介绍本人基本情况、竞选优势和管理服务理念。

第四章 业主大会的日常活动

第三十条 业主大会是物业管理权利和管理责任主体 ，业主大会会议的种类、形式、程序和表决方式由业主大会议事规则规定。业主大会的决定由全体业主共同形成。

第三十一条 业主大会会议可以采用 集体讨论 或者 书面征求意见 的形式召开，并应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主参加。

业主可以委托他人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，并载明委托事项。

业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档，首次业主大会会议由业主大会筹备组记录。

第三十二条 采用集体讨论形式召开业主大会会议的，可以全体业主参加，也可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需业主投票表决的，表决票应当经本人签名，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主代表出席业主大会会议不得委托他人。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加。

第三十三条 采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当将征求意见书 送交每一位业主 ，由业主本人或者其委托的代理人 实名签署意见 ；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告不少于 7日 。需投票表决的，表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名。

街道办事处、镇人民政府、开发区管理委员会或者其委托的居民委员会应当对采用书面征求意见形式召开业主大会会议的情况进行监督指导。

第三十四条 业主大会会议分为 定期会议 和 临时会议 ，由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。

召开业主大会会议，业主委员会应当于会议召开 15日前 将会议内容书面告知街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会及居民委员会。

符合以下条件之一的，业主委员会应在收到提议30日内组织召开业主大会临时会议：

（一）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（二）经专有部分占建筑物总面积 20% 以上且占总人数20%上的业主提议的；

提议召开业主大会临时会议的，提议人应将议题、提议人签名和提议人票权构成清单书面送达业主委员会，并在物业管理区域内的显著位置公示，公示期不少于7日。临时会议的议题，应当符合议事规则约定的议事范围。

第三十五条 业主委员会或其它业主大会会议召集人应 按以下程序组织召开业主大会会议 ：

（一）公告会议提案和议案，并书面征集修改建议，公告期不少于7日；

（二）业主在征集期内提交建议，建议内容应符合议事规则约定的议事范围，应包括修改建议、理由和实名落款；

（三）综合征集到的书面建议，向提议业主书面反馈采纳或不采纳建议的理由，并接受业主质询；

（四）完成议题征集和调整修改后，将会议通知业主，同时在物业管理区域的显著位置公告，通知和公告的内容应包括会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、会议议题、表决票回收起止日期等，公告期不少于15日；

（五）完成会议表决和结果统计后，将公示表决统计结果进行公示，公示期不少于7日。会议结果应同时书面告知当地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会及居民委员会。

第三十六条 业主委员会未按议事规则规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会责令其限期组织召开；逾期仍未组织召开的，由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织召开。

第三十七条 业主大会 监督业主委员会工作，听取和审查业主委员会的工作报告、财务报告，并 决定下列事项 ：

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会组成人员；

（三）物业管理模式；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）续筹和使用住宅专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会组成人员工作津贴的开支范围、标准；

（八）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（九）利用共用部位、共用设施设备进行经营及收益分配等事项；

（十）对物业管理区域内的相关财务收支情况进行审计；

（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第（五）项、第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意 。 决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意 。

第三十八条 业主大会会议表决采用纸质方式实名投票；在确保业主意思表示真实、有效的前提下，也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。

业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公示。

第三十九条 业主大会、业主委员会工作经费经业主大会审议通过后，由全体业主承担。业主委员会应对工作经费的收支情况、有关依据及明细摘要，至少每半年在小区公告一次，并接受业主核查。

第五章 业主委员会活动

第四十条 业主委员会履行下列职责 ：

（一）执行业主大会的决定；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理业主共有收益；

（六）监督管理规约、物业管理制度的实施；

（七）审核需要业主分摊的费用；

（八）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（九）组织续筹和监督使用住宅专项维修资金；

（十）调解物业使用纠纷；

（十一）受业主委托代表业主提起或者参与涉及业主共同利益的仲裁和诉讼；

（十二）业主大会赋予的其他职责。

第四十一条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则召开。

经 1/3 以上业主委员会委员提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

业主委员会的会议形式、召集主持和参会人员的规定由业主大会议事规则约定。

第四十二条 业主委员会应当于会议召开前，就业主委员会会议内容和议程，听取业主的意见和建议。

业主委员会会议做出的决定应符合国家有关法律、法规、规章和业主大会议事规则，业主委员会应当自做出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。业主委员会做出的决定，应当书面告知当地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会及社区居民委员会。

业主委员会做出的决定 ， 自公告之日起 对 全体业主 具有约束力。

第四十三条 业主委员会会议应当作书面记录并存档。业主委员会会议作出的决定，应当经出席会议的组成人员签名后加盖业主委员会印章，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告。

业主委员会主任、副主任无正当理由不依法召集业主委员会会议的，由物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指定其他委员召集业主委员会会议。

业主委员会组成人员 不得委托 他人出席业主委员会会议。

第四十四条 业主委员会不得有下列行为 ：

（一）拒不执行业主大会决定；

（二）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；

（三）擅自使用业主大会印章；

（四）打击、报复、诽谤、陷害投诉人、举报人；

（五） 未经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意，与物业服务企业签订物业服务合同 ；

（六）擅自动用住宅专项维修资金、业主共有收益，侵占业主共有财产；

（七）违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。

第四十五条 业主委员会应当 向业主公开下列资料，随时接受业主查询 ：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）业主大会自主管理的住宅专项维修资金的筹集、使用明细；

（五）共用部位、共用设施设备的使用和经营收支情况；

（六）占用业主共有道路、场地设置车位、车库的使用和经营收支情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支明细；

（八）其他应当向业主公开的资料。

前款第（五）项至第（七）项规定的事项至少 每半年 在物业管理区域内显著位置公布一次。 业主 有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第四十六条 业主委员会任期届满 3个月前 ，应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会，并依法开展换届选举工作。

换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会委员人选。业主委员会任期届满未完成换届选举的，物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当组织换届选举。

第四十七条 业主委员会应当自任期届满之日起 10日 内，在街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导和监督下，将保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会。

未完成换届选举的，移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会代管。

业主委员会组成人员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列档案资料、印章及财物。业主委员会组成人员决定集体辞职的，应当将其保管的前款所列档案资料、印章及财物移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会代管。罢免业主委员会委员应经业主大会决定。

不按时移交档案资料、印章及财物的，街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当责令交回；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十八条 业主委员会委员任期内出现空缺的，应当符合本规则第三十七条及业主大会议事规则约定的候补制度递补并办理变更备案，递补的委员任期为缺额委员余下的任期。

候补委员递补后人数仍不足的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

第六章 业主监督与行政指导

第四十九条 业主可以就业主大会运行情况和业主委员会履行职责情况，行使下列权利 ：

（一）按议事规则约定发起业主联名，召开业主大会临时会议；

（二）对业主大会会议表决前的议题草案提出书面修正建议；

（三）参加业主大会会议，就小区共同管理事项行使表决权；

（四）参加业主小组议事，就小组共同管理事项行使表决权；

（五）选举业主委员会成员和本小组业主代表，并享有被选举权；

（六）旁听业主委员会会议；

（七）监督业主委员会的日常工作，并提出建议；

（八）通过诉讼，对侵害共同利益和专有利益的决定行使撤销权；

（九）根据管理规约和议事规则的约定，查询与小区共同管理事项有关的资料；

（十）法律、法规规定的其它权利。

第五十条 物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，接受居民委员会的指导和监督，共同做好物业管理区域内社区建设等相关工作。

第五十一条 物业管理区域内召开业主大会、业主委员会会议，应当告知街道办事处、镇人民政府或开发区管理委员，并听取其意见。

第五十二条 街道办事处、镇人民政府负责组织、指导成立业主大会、选举业主委员会，指导监督业主大会、业主委员会履行职责，备案业主委员会，调解业主大会活动中的矛盾纠纷。

街道办事处、镇人民政府应当建立由社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、建设单位、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理中遇到的问题。

第五十三条 区、县物业行政主管部门负责指导街道办事处履行监督业主大会活动，备案业主委员会，定期培训街道办事处、镇人民政府、居民委员会物业管理相关工作人员和业主委员会组成人员。

第五十四条 开发区管理委员会应当履行本规则第五十二条、第五十三条规定的职责。

第五十五条 市物业行政主管部门负责指导各区县、开发区做好辖区内业主大会工作。

第五十六条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会撤销其决定，并通告全体业主。

业主委员会不能正常开展工作，不履行职责，或未按规定及时召开业主大会会议的，由物业所在地街道办事处责令其限期改正。业主委员会逾期仍不履行职责，拒不改正的，街道办事处应当协助业主召开业主大会临时会议，共同决定有关事项。

第七章 附 则

第五十七条 本规则所称业主是指，房屋所有权证上记载的房屋所有权人，或尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人。

第五十八条 本规则自2017年11月1日起施行。

消息来源：网络

本期编辑：唐军