南宋初年，因为连年战乱，许多农民或死于兵火或弃家逃亡，在两淮及江南许多地区，出现了许多无主土地。这些无主土地都被作为“逃绝户”田没收为“官田”。许多参加农民起义的农民，在起义被镇压下去后，他们的土地也被作为“贼徒田舍”没收充当“官田”。当时由官府组织围垦的圩田也划入“官田”的范围。仅江南西路的吉州(今江西吉安)，这样的官田就达三千六百五十余顷。在两淮地区，“官田”的数量就更多了。
皇室对土地的兼并
南宋朝廷把这些“官田”的一部分作为“赐田”，赏给那些官僚权贵，每次赏赐的田地都在数十顷以上。建康的永丰圩，四至相距皆五六十里，有田九百五十余顷。这个有名的大圩田，最初赐给大将韩世忠，后来又转赐给专权擅国的汉奸秦桧。有许多“官田”则进行“屯田”，或设置“营田官庄”，进行耕垦。
“屯田”主要是组织军队屯种，也有招募农民耕垦。“营田”主要是招募客户佃种，也有许多是强迫“官庄”所在州县的民户附种”，直接向官府交纳田租。还有许多“没官田”被客户及豪强地主用“请佃”的方式占据，或被势官豪强与州县官吏勾结“诡名占”。南宋政府为了填补财政亏空，多次下今把“官田”投标出卖。为鼓励那些“有力之人”，即那些官僚地主投状购买官田，官府还规定买官田的人户分别在三年、五年、十年内免除“物力”增加应负担的那一部分田赋，不变更作为科敛征取依据的门户等级。当时的投标，名义上说是让人户把“投状”封严，到期限日拆封，卖给出价最高的人，实际上这些出卖的官田都被豪强依倚势力用贱价买去，一般农户是无法问津的。
南宋王朝对数额巨大的“官田”的种种处置，无一不是对当时已经十分激烈的土地兼并起推波助澜的作用。
文官武将对土地的兼并
随宋室南渡而迁移到南方的大批文官武将，为了重建他们在北方丧失的家园，对土地的兼并特别疯狂。许多兵权在握的武将，都竭力利用权势掠夺土地。被称为“四大将”之一的刘光世，驻守淮东时总是一闻金兵打到就仓皇逃跑，平时却派遣许多“干当使臣”，到处相视肥沃的土地，替他霸占土地。
绍兴五年(公元1135年)，当他调驻淮西时，竟然公开要求朝廷允许他用所兼并的淮东田土在淮西对换。另一个大将张俊，更是以“喜殖产”而著名。他在南宋初的十几年间，所掠夺的田产，每年所收的租米多达六十万斛，占据土地当达数十万亩。韩世忠所占田产，每年也可以收租数万石。岳飞在南宋初的大将中，算是个最不以殖私产为意的人，可是他在江州(江西九江)仅仅驻扎了不长的时间，在那里就有水田七顷多，陆地十二顷，可见占地也不很少。
继“四大将”之后长期掌握兵权的杨存中，一次就献他在楚州的私田三万九千多亩充屯田之用。他的女儿生子，他一高兴，就“拨吴门良田千南以为粥米”。他的亲家向氏就以这千亩田设了一个“粥来庄”。杨存中占地之多也可想而知。川陕方面的将领，也把蜀口剑门外面诸州的田土大部分占为己有。吴玠的孙子吴曦谋反被杀后被没收的土地，每年收租四万多斛，租钱十三万文，可见吴玠及其后代占田也很多。襄阳府境内的多数土地，也被驻军诸将强占为私田。
权臣贵戚对土地的兼并
那些权臣贵戚掠夺土地的狂热，也不比握兵的武将稍为逊色。秦桧不仅在建康府(今南京)霸占许多田业，在平江府(今苏州)、秀州(今浙江嘉兴)等地也都有他的庄产。秦桧的亲党历，在江西当官时凭借秦桧的权势，“凌存百姓田宅，其于寇盗”。
作为宋高宗的御医而得到特别宠信的王继先，田庄“别业”遍布杭州周围各县。宦官王鉴派人以置“御庄”的名义购买王安石家在宣城、芜湖的土地，乘机冒占大量肥沃的良田，因此被人告发，宋高宗不得不把他降官处罚。宋高宗统治末年当了同知枢密院事的周麟之，其父原来贫困，借常州一姓邵人家一块基地安葬。他当了执政后，竟强占邵家坟边地二十余里。周麟之还用高利贷手段，强占一姓强的人家田四百亩。这虽然是官僚与地主间的相互兼并，但也反映了当时官僚兼并土地之猖狂。
土豪地主对土地的兼并
在文官武将大肆兼并土地的同时，各地的土豪地主，也继续贪婪地兼并贫民的土地。淮东有个土豪张拐腿，每年租谷收入达七十万斛，占地之广可以想见。在南宋的文献中，势家豪强强贫民土地的记载俯拾皆是。许多土豪地主都同贪官污吏勾结侵占民田。
1980年，在四川广元发现南宋中期一个豪强地主的墓葬，出土文物中有用黄沙石制作的买地券两方，反映了豪强地主不仅生前兼并土地，还想在死后继续在阴间兼并土地的贪梦欲望。
五、富商对土地的兼并
南宋商业活动的发展所造成的大批富商大贾，也以巨额商业利润参加土地兼并活动。新安吴十郎在舒州(安徽安庆)卖油致富，就用巨万资财广置田土。有个叫张勰的商人，数次航海到交趾(今越南南方)、渤泥(今印尼苏里曼丹)诸国，获得大量资产，就不再经商，而在婺州(今浙江金华)城外购置田产，从富商变成了大地主。泉州有个姓杨的海商，在经商十余年获得四十万缗财富后，也表示要把资产都带回泉南置田业，不再出海经商了。这几个事例充分说明，当时各种大商人都参加土地兼并。
寺观对土地的兼并
寺院也是一股不可忽视的兼并势力。南宋时，为弥补财政亏空，政府一再出卖剃度僧道的“度牒”。这就使得南宋寺院的势力大增，许多寺院都占有数十顷的土地。宋宁宗嘉定年间(公元1208——122年)，台州(今浙江临安)的寺观共占水田十三万五千余亩，占全境水田总面积的二十分之一。寺观所占山林达十三万一千多亩，更占全境山林的十分之一。从台州寺观占有水田、山林的比例，可以看出当时寺观兼并土地也是很猖狂的。
皇室、贵族、官僚、地主、富商、寺观这六种兼并势力，像虎狼一样鯨吞掉许多农民的土地。在南宋初的绍兴二十六年(公元1156年)，有个叫汤鹏举的官员就说：“富贵之家，连阡跨陌，兼并贫民之产”。
土地兼并造成的影响
在南宋中后期，土地兼并愈演愈烈。南宋中期的陆九渊说，他家乡(江西抚州)的农民，“非佃客庄，明细官庄。其为下户自有田者亦无几”。多数农民的土地都已为兼并势力所鯨吞。那些势官及豪强地主凭借雄厚的资力，侵夺别人之田以为己业，田地弥望千里，装租谷的困仓多如星斗那样成排成列。地主大则可以横行州县小则可以武断乡曲，不仅那些肥沃的土地被兼并，连近市的山头和可以种植菱藕的河湖水面也都被霸占。建安(福建建瓯)人朱继芳有一首诗说：
腰镰上到白云边，惆怅长松不尽年。
近市山山皆有主，远山高峭步难行。
因为近市的山头都被霸占，使得那些靠砍柴卖茶为生的农民不得不到难以步行的高峻远山去砍柴。范成大《四时田园杂兴六十首》中，有一首咏道：
采菱辛苦废犁鉏，血指流丹鬼质枯。
无力买田聊种水，近来湖面亦收租。
农民没有土地，连“种水”也要交租。兼并者把山头、水面都霸占了，可见当时土地兼并之严重已到何等程度了。据刘克庄在宋理宗端平元年(公元1234年)说，豪强地主“吞噬千家之膏腴，连亘数路之阡陌，岁入号百万斛”。淳祐六年(公元1246年)，谢方叔更说，“豪强兼并之息，至今日而极”，“今百姓膏腴皆归贵势之家，租米有及百万石者”，“弱之肉，强之食，兼并浸盛，民无以遂其生”。这些话，都反映了当时兼并势力恶性发展的事实。
南宋土地兼并的发展，使得从唐朝中期以后发展起来的地主田庄更加大规模地发展。除了政府设置许多“官庄”外，官僚地主为了经营他们遍布各州县的地产，也设置许多田庄。张浚在江浙的湖州(浙江吴兴)、秀州(浙江嘉兴)、常州、太平州(安徵当涂)、平江府(苏州市)、镇江府各地，就遍布着许多田庄。绍兴十九年(公元1149年)，张浚的几个儿子向朝廷献十一万石粮米，自己开出的停米田庄就有十五个之多。
陆九渊说：“所谓客庄亦多侨寄官户”。“客庄”就是指官僚地主在外地州郡设置的田庄。当时的官、私庄田，都有一些茅房屋舍及牛具，以招募那些丧失土地、流离失所的农民佃种。官府在官庄上设置“监庄”，官僚地主即派“干人”“干仆”之类的爪牙充当“管田人”，替他们收索地租，管理田庄的产业。
官僚、势家地主兼并土地，把大多数土地集中到他们手中，却凭借权势隐漏土地应交的二税，这就使得南宋王朝的税源受到越来越大的威胁。
以平江府(苏州)为例，原来的两税每年达七十万斜以上，因为豪强隐漏赋税，绍兴十二年(公元1142年)，二税的实际收入仅仅二十万斛。福建路的漳(今漳州)、泉(今泉州)、汀（今长汀)三州，也因为豪民漏税，使政府的常赋十分失去五、六分。这种情况不能不引起南宋政府同地方兼并势力发生尖锐的矛盾。因此，从绍兴十二年起，就不断有人建议实行所谓“经界法”，即对土地进行重新丈量，确认土地的有者及其应负担的田赋，使民有定产，产有定税，税有定籍，以保证政府的二税收入。这种“经界法”虽然曾在一些地方推行过，但是，由于豪强势力的极力抵制，各级官吏也从中舞弊，“经界法”一直没能认真推行。
土地兼并恶性发展在南宋所造成的最严重后果，就是迫使许多农民丧失自己赖以生存的小块土地，沦为地主的佃客或去佃种“官庄”，遭受官府和地主更加残酷的榨取，因而激起了农民对豪强地主的极大仇恨。卫博《定庵类稿・与人论民兵书》说，因为“富家大室擅兼并之利，诛倍称之息”，“贫民下户，仇之到骨”。可见，土地兼并恶性发展，是南宋阶级矛盾更加尖锐、阶级斗争异常激烈的重要原因之一。