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成都楼市“玄学”:剪刀差

成都新楼市 文|曾霖 视觉|琪妹 本文为行业资讯,非广告 “人类对于博彩的喜爱历史几乎与人类自身的历

“人类对于博彩的喜爱历史几乎与人类自身的历史一样长。”

这句话,被写在了世界彩票协会章程的开篇。

这个被行为主义学派定义的“间歇性强化”刺激,其实也在更多的领域出现:股市、楼市、微商、区块链、炒鞋等等。对于动辄百万买房而言,尽管眼下的多重政策、规定多方面约束,亦有人还在贪恋市场价差而产生的“剪刀差”。

我们甚至不时收到这样的消息:

▌拜托,其实我们也有同样的疑问啊 o(╥﹏╥)o

就成都楼市而言,由于“限价”与“面粉”的价差,也确乎存在着这样的可能性,新旧楼盘在一定时段内价格倒挂的现象,被形象的称为:剪刀差。

成都新楼市统计的数据显示,截止今年6月,成都新政以来摇号人数TOP10,一共有86168人通过摇号复核,其中四项目摇号人数破万,而这10处房源的共同点就是和附近二手房的“高价差”。

无疑,这些深受购房者热捧的楼盘有三大共同点:“剪刀差”明显、区域热熟、品牌开发商。

10月23日,成都七盘取证入市,其中就包括备受关注的: 仁恒滨河湾、华润悦玺再度入市。

据成都房协网数据显示,仁恒滨河湾推出的448套房源,均价20187-22193元/㎡,较上次略有上浮。而链家网数据,滨河湾二手房均价目前已达到3.5万元/㎡左右,与新房价"剪刀差"达到1.3万-1.5万元/㎡。

▌2018年5月-2019年6月成都新盘摇号人数TOP10

而华润悦玺推出的2、3、4号楼,均价为11696-17618元/㎡,部分楼层单价较上批次更低。

链家网数据,该新盘周边二手房价格普遍在20000元/㎡以上,华润二十四城一期10月参考均价为21814元/㎡,其他建成时间更近的几期住宅项目均价达到23062元/㎡+。

如此推算下来,购房者如摇号购房成功,相较二手房,大多数房源的剪刀差……就不用给大家细算了。

但是,摇中+购买到预算内房源的机会,概率并不大。

并且,随着一城一策的实施和“万元地”的集中入市,成都新盘的房价与二手房的平衡点正在到来。

政策层面,今年1月23日,成都住建局局长张樵曾对媒体表示,市住建局正研究“一城一策”的具体方案,此后将制定“因地制宜”的政策,精准调控房地产市场。

首开金茂府、绿城凤起朝鸣等项目已经突破3万元/㎡的预售价。

▌2016年-2019年万元地数量和成交楼面价变化情况。锐理数据

据锐理数据提供的报告显示,2019年1-8月,全成都共成交22宗万元地块,加上建安成本等,按照正常市场定价走向,15000元/㎡+的新房价格,在未来或将成为市场价格的基准线。

对于已经具有相对成熟的二手市场的成都主城而言,这样的剪刀差不仅要靠运气,随着地价的走高,新房与二手房之间的剪刀还在进一步缩小。

那么,成都楼市还存在下一个剪刀差窗口期吗?

答案是肯定的。

相比主城,“白纸画图”的天府新区,则基本上是新房之间的博弈。

区域认同和地价成本形成的新房价值基础,房企品质与产品造诣则是新房价格基准线,因此形成剪刀差。

以备受市场关注的天府中央商务区西区为例。作为天府大道西侧,整个区域西至锦江、南至毛家湾森林公园以南的科学城北路、北至武汉路区域,最初是省委省政府原行政办公预留地块。

▌天府中央商务区西区

日前,据经济观察网最新报道,“四川原预留省委省政府新办公地将改建为新希望等企业总部”,意味着6月18日集中签约的正大集团东方电气、神马专车等30家企业的总部项目已确认落址,天府中央商务区西区,已经开始擘画新的天府蓝图。

据业内人士分析,天府中央商务区西区虽然稍晚,但规格更高,以总部经济为主的大型基地偏多,提前的集中签约与土地的腾挪,可以预见西区的发展进度更快,呈现度也就更高。

▌天府中央商务区西区效果图

值得一提的是,东区的住宅区,囊括了刚需、刚改、改善型产品,而西区目前呈现的住宅,主要集中在杭州西路南北,保利、万科、首开等项目均为改善级住宅项目,生活品质更纯粹,这一点从拿地数据上便可略知一二。

不难发现,根据配建的成本折算下来,首开地产在地价上有着一定优势,然而双方在价格和未来场景搭建上存在着差异。

▌杭州西路典型项目拿地数据

万科祭出了西区的灯塔级项目——天府锦绣,以大平层产品为主,预期总价在500万起;而保利则是和光系产品——和光屿湖,以叠院产品为主,9月首次预售均价在 30182元/m²,总价也在400万以上。

▌首开龙湖·云著效果图

而首开龙湖·云著,是首开地产与 龙湖 同塑 成都多个 网红产品, 联手金茂打造科技住宅, 蛰伏三年之后首度单独操盘的项目,以小高层、高层产品为主,预计总价在400万左右。

区域配套相同、地价成本的优势,就预售总价而言,在杭州西路的高品质社区的定义上,首开龙湖·云著在购房成本上有着鲜明的优势。

那么,首开龙湖·云著的产品能否支撑杭州西路的剪刀差出现呢?

这个问题的答案也是肯定的。

无论是“一部首开史,半座北京城”的行业标签,还是“双奥”开发商的全球布局,首开地产均为业界深知。

从社区规划而言,首开龙湖·云著的均好性更为突出。项目地块由北向南分为三个独立的区域,纯四房设计,建筑整体呈阵列式排布,北高南低,既保证了采光和景观,也成就了社区的纯粹性。

作为成都同时获得德国DGNB和中国绿建二星认证住宅项目,代表着国内六大绿建指标和国际建筑可持续性的综合评估的加持。

▌首开龙湖·云著外立面效果图

云著外立面采用了更具美感的现代国际风格,采用大量的玻璃幕墙,以来自于莫比乌斯环的项目园林设计,中庭呈三环三庭五景,外立面与园林呈现的几何线条运用,以现代曲线美学营造出建筑整体的大气简洁之感。

▌首开龙湖·云著园林效果图

值得一提的是,首开龙湖·云著在社区配备了六大社区科技系统,智能的照明系统,卡路里的计算系统,智能的安防系统,天使之眼系统,高空坠物监控系统,以及包括物业安保系统,搭配龙湖物业一直以来在行业中的口碑,社区硬件设施与软件服务形成了良好的生活场。

从首批次产品而言,首开龙湖·云著首批次推出的则是位于中间的二号地块,占地约58亩,包括1栋超高层、5栋高层、2栋小高层和5栋低层商业,主推175㎡、195㎡两款四房三卫户型。

▌首开龙湖·云著二号地块效果图

首批次户型均为双套房、双阳台设计,采用三厅规划,包括客厅、餐厅和HAB空间,其中HAB空间可以作为家庭的自由空间自由切换,户型方正,动静分区明显,在空间尺度的掌握上,在同级别产品中难遇对手。

同时,首开龙湖·云著更加关注空间功能性的使用。以195㎡户型为例,主卧面积约41㎡,男女独立衣帽间、酒店式五件套卫浴布局,充分彰显了主卧的生活质感;主卧旁便是两个次卧,可以作为儿童房或是书房设计;兼顾老年人的作息时间,客厅另一侧22㎡的单独套房设计,确保代际之间的动线分明,也互不干扰。

建筑面积约195㎡四房三卫

建筑面积约175㎡四房三卫

在装修配置上,除威能地暖,大金空调以及霍尼韦尔新风系统品质三大件外,三星SDS指纹密码锁、科勒橱柜、博世厨具、飞利浦净水器、铂浪高水槽、高仪、杜拉维特等五金及洁具,细数下来,都是当下高质住宅的配置。

▌首开龙湖·云著样板间实景图

同时,首开龙湖·云著还引进海格智能,可与手机连接,远程一键控制空调、地暖、新风,以调整室内光线、温度、空气质量等,其有线的链接模,可保证几十年的延续使用,一如云著对于社区生活品质的承诺。

于成都楼市而言,新房与二手房之间剪刀差缩小,而新房间的剪刀差却依旧存在。

天府新区中央商务区西区,首开龙湖·云著颇值关注。

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