编者按：扎根青龙湖，苦等了十年的燕西华府终于迎来了邻居，不再孤军奋战。对燕西华府而言，来势汹汹的万科、金地、首开并不是竞争对手，而是让区域的配套更加完善，毕竟逾38万平米的超级大盘目前连仅有的“超市”也都已关门歇业，就等着未来万科8万平米的商业配套“解渴”。燕西华府缺乏满足日常生活小而美的社区商业，别墅生活可以远离喧嚣但是也不能不买菜不吃饭。

近日，丰台青龙湖附近的老盘燕西华府将迎来新一批业主收房，北青融媒记者提前赶往现场一探虚实。

提起燕西华府，无论对北京新贵或是土生土长的老炮儿来说应该都不会陌生。2010年，北京市丰台区政府投入500亿巨资规划全球首个“文化会都”——青龙湖，燕西华府则作为此25平方公里蓝图的首个住宅项目启动开工，成为青龙湖第一批“原始土著”。

燕西华府项目位于丰台区王佐镇，占地34万平米、地上建筑面积38万平米，项目包括独栋、双拼、联排和洋房等多种产品。

自2013年5月首批产品交付以来，燕西华府园区已逐渐呈现。记者在现场看到，燕西华府主打“低密”牌，早期的洋房已交付入住，院子里老人和孩子闲散休憩。正值深秋，园内植被错落有致，层林点染，颇有度假墅区的意境。

燕西华府分为A、B、C、D四个区域分期施工。本次交房的为C区燕西院子，交付60套，主力户型为351-467平方米的联排，总价1500万/套起左右。

“联排目前在做园区绿化，还没有正式对外开放。”虽临近交房，销售人员称仍在做最后的绿化施工。

人大附单校划片成最大亮点

据公开的销控信息显示，洋房产品目前已经清盘，在售的产品仅剩下大面积的联排、双拼及独栋，面积在350-850平米不等。

同价位的低密产品在早几年的北京并不算稀缺，记者了解到，燕西华府大部分业主都是冲着人大附中丰台学校而来。人大附中丰台学校于2017年启动招商，目前已开学两年。学校包含小学、初中和高中部，规划小学每年级4个班，初、高中每年级8个教学班，共72个教学班。

据销售人员介绍，人大附中丰台学校附近临近的有万科翡翠西湖、亿城燕西华府及北科建领秀翡翠墅。“燕西华府是单校划片，购房业主符合教委条件的基本可以入学。”销售人员表示，这比“邻居”翡翠西湖多校划片略胜一筹。

除别墅产品外，记者从售楼处获悉，得益于燕西华府拿地早，不受70/90户型限制，在价格上，洋房产品127平米，精装总价680万起，毛坯总价650万元起，是属于目前市面上比较稀缺的四居大户型。而翡翠西湖目前在售90平米三居，总价340万元/套起，价格方面火拼激烈。

根据链家网在线数据显示，9月燕西华府成交均价44087元/平方米，在售房源40套。据此，燕西华府的二手房将与同片区限竞房同台竞争，商业配套上的短板或许会成为后期升值的制约因素。

十年老盘却“坐享”乡村配套 周边商业不足

转完了高大上的低密大盘，记者询问附近老业主和物管人员，均答复周边并无购物消费场所。燕西华府社区占地面积达34万平米，仅规划3000平米的商业街，而记者在现场看到，仅有的商店也已关门停业。

“老人买菜要骑电瓶车到两公里外的村子里去，或是等每天一个班次的云岗物美购物班车。”门口保安介绍。

记者按指引前往最近的村子，沿路均为村落平房，路上重型货车呼啸而过，极其不安全。而从小区驱车到云岗物美大卖场将近6公里。老业主表示，将燕西华府作为第二居所勉强说得过去，而作为纯粹的学区房还存在诸多不便，周边配套几乎为零，老人带孩子出行也成最大问题。

“燕西华府早期以住宅立项，商业要等后期万科翡翠西湖交付才能起来。”链家的二手房经纪人这样介绍。

突围青龙湖 仍有待时日

从区位来看，青龙湖板块位于房山区及丰台区交界处，由湖划分，以东为丰台，以西为房山。数据显示，近两年青龙湖区域新增6个项目87万平方米，将供应约6000套以上房源。业内人士分析称，这对于房地产市场可以说是“灾难级”的。

今年4月，青龙湖板块内首开·熙悦观湖、熙悦湖著以及金地·大湖风华三个项目集中亮相，一方面，新入市三个项目均为限竞房，低单价、低总价对刚需客群产生了较大吸引。然而，有待完善的周边配套、交通、教育及医疗资源，或成为影响购房者选择青龙湖的最大掣肘。

另外，因区位临近，同样受“70/90”限制，青龙湖板块的项目在产品上均以90平方米以下小三居洋房以及叠拼/跃层为主，竞争尤为激烈。

从这个角度来看，老盘燕西华府算是早期入市的“幸运儿”，但是项目中存在的配套短板，也让后来者引以为鉴。由此，若要在青龙湖突围而出，建议开发商们不仅要在产品质量及营销上下狠功夫，完善相关配套也是关键。