11月22日，农业农村部管理干部学院在南京农业大学组织的《县级农业农村部门负责人村庄规划管理培训班》上，绿维文旅董事长林峰博士针对《规划引领下的幸福慢村与整村开发模式》的内容，对参会干部进行了培训。从村庄规划到村庄开发，培训内容涉及乡村振兴规划方法论、乡村振兴及国土空间规划下的村庄规划、创新IP—幸福慢村整村开发模式，以及新土地法下的农村土地利用。
以下是演讲内容精要：
一、乡村振兴规划方法论
（一）1本书：《乡村振兴战略规划与实施》
2018年5月，绿维文旅出版了全国首部探索乡村振兴规划方法与落地实施的专著《乡村振兴战略规划与实施》，先于国家《乡村振兴战略规划（2018－2022年）》发布，获领导专家高度评价。该书不仅是一本政策解读，更是一本规划落地与实践操作指南， 基于国家1号文件理论，提出乡村振兴战略规划的模型和体系架构，发布全国首个县域乡村振兴规划标准《县域乡村振兴规划导则（绿维企业标准）》，解读全国首个综合性县域乡村振兴规划项目《四川省开江县域乡村振兴战略规划》案例。（扩展阅读：）
该书于2019年6月进行了修订重印，补充了30％新内容，综合相关领导和专家意见，增加了案例和村庄规划等内容。
（二）1个基本判断：乡村，是我国目前最大的不平衡不充分发展区域
这个是从主要矛盾的架构来讲的不充分，深刻认识这个不充分，才能看到乡村振兴发展的目标。目标是基于问题提出的解决方案，乡村振兴就是对乡村发展滞后提出的解决方案。
城市高速发展，基于土地和产业工业聚集形成发展的同时，不同阶段的工业化和乡村之间也形成了巨大的此消彼长的结构。工业化带动城市化、工业化聚集、工业园区聚集带动的发展，自然和乡村之间形成了背道而驰。集约化的工业发展进入了滞后阶段。
现阶段是后工业发展阶段，工业下乡根本不是乡村发展的方向。乡村发展与城市化、工业化发展的节奏结构和发展阶段密切相关，既矛盾又补充带动。除了农业和农村本身发展存在问题之外，实际上乡村所形成的这些问题，是大规模工业化进入集约化发展阶段以后，乡镇企业、小型工业受到制约，生态化工业发展阶段，制约污染型工业发展、低水平发展，第二产业发展成为一个大问题。
从历史角度、从工业化进程、从城镇化，看乡村是如何被抽空的。乡村生态要素、集约化要素、城镇要素把乡村往出推，而乡村本身基于农业发展的难度在于体制问题、产权经济结构、人口众多等问题。
（三）2大机遇：政府增加投入，逆城市化发展
解决乡村问题两大机遇，第一个是政府增加投入，第二个是逆城市化发展。
大量资金落下去有一个重要的问题是重复建设的问题。重复建设的前提是村庄规划、乡村振兴、全域乡村振兴规划没有完成，基础设施按现有布局铺出来是不科学的，应该根据未来乡村集约化发展结构，从而构建出相对集约化的道路、管网、基础设施的合理化结构。因此，现有基础设施与未来建设存在巨大矛盾，所以规划引领非常重要。区域乡村振兴战略规划是指导落地的前提，村庄规划分两个层次，一个是村庄布局规划，我们称之为乡村振兴战略规划，乡村振兴总体规划；另一个层次它是村庄自身规划问题。
我比较强调逆城市化因素，第一是因为乡村比城市拥有更好的环境，绿色和更好的空气，更好地与自然之间的交流条件。第二是乡村政府的支持，形成乡村的发展机会。第三是老年人、儿童、会议会展度假结构向环境保护区、自然生态区、乡村度假区的延伸，形成了非常好的发展趋势。避寒度假，实际上是中国最大的度假结构，成为中国最大的一个人口度假流动结构，这些都是和逆城市化呼应的发展趋势，给乡村发展提供了巨大的机会。
（四）5个核心观点：三个不等于、两个融合、四个下乡、乡村现代化、就地城镇化
1、三个不等于
乡村产业≠农业：乡村不仅要实施农业现代化，更要推进一二三产融合，形成产业创新融合、产居创新融合，重构乡村产业结构。
乡村居民≠农民：回乡创业者、城市里的乡村创客、流动乡村产业职工、城市乡居客、养老养生客，将重构乡村人口结构，新农人才是乡村发展的栋梁。乡村人口发展的结构、模式和趋势，实际上是乡村发展、乡村振兴的核心和关键。
乡村≠农村：乡村不等于行政村庄和自然村庄，乡村社会不同于农村社会，乡村社区不同于农村村庄；产村融合、产居融合的新型乡村社区，将重构乡村社会及其治理模式。未来的乡村不再仅是农民的乡村，而是所有在乡村生活的新人口结构下的创新治理结构。
2、两个融合
产业融合是乡村振兴的基础，关键在于以现代农业的有效发展为基础，跳出“农”的限制，引导和推动更多的资本、技术、人才等要素向农业农村流动。
产居融合是乡村生活方式的代表，对于农村的巨大重要性在于旅居、养老、居住、休闲、创业等乡村生活方式，与新农人与乡村产业发展之间的密切关系。乡村一定是创新产业发展的区域，而创新产业的发展都是基于土地，因此建设用地承载的新产业，实际上与传统的农民居住结构之间这样一个融合结构、混杂结构，是现在乡村最大的问题，是最重要的创新方向和需要理清的最核心领域。实际上有很多模式，绿维文旅在项目中有几种模式经验：一种就是村民集中上楼，然后腾出地来搞产业；另一种是村民安置搬迁结构形成的新村落，新村落本身成为景区成为民俗休闲区，成为特色小镇，而由拆迁村民形成的特色小镇本身成为产业发展的载体。
3、四个下乡
消费下乡、人才下乡、资本下乡、科技下乡。
消费下乡对乡村是直接带动，但更重要在于人才下乡。没有人才，乡村的产业发展不上去，形不成真正现代发展能力、持续发展能力、高附加值发展能力，而人才下乡带来的是科技下乡和资本下乡。这四个下乡实际上是乡村发展最大的动力。
4、乡村现代化
乡村振兴就是乡村现代化。
乡村振兴的提出，核心在于站在未来发展的前景上，用现代的生活、生产、生态，现代文明的水准，来应对乡村发展的目标而形成的战略目标、战略结构。因此产业现代化、生活现代化、治理现代化、文化现代化，包括生态文明的现代化，都是现代化的核心。
因此围绕着现代化这样一个理解，社会经济的乡村现代化是乡村振兴的本质。
5、就地城镇化
乡村振兴的落点是产居融合的就地城镇化。
现在进入的是一个新的时代，是后工业时代下、生态文明下城市化的新发展，包括了城市群结构的发展，后工业时代消费产业带动了城镇化。我是第一个在全国提出来“消费产业带动新型城镇化”的观点，2012年出版了《旅游引导的新型城镇化》。
消费产业如何带动城镇化？大城市、中小城市、小城镇到乡村发展的四级结构，消费产业带动文旅特色小镇、消费产业带动景区周边的特色聚集，消费产业带动度假区的广泛发展，乡村消费产业带动乡村的特色发展。这些是书中的关键内容。
新型城镇化向产居融合的就地城镇化，不是都集约到大城市街道城市群里面去，而是就地城镇化形成就地区聚集，实际上是我对乡村振兴里边村庄聚集模式的一个诠释。村庄重新布局就是就地城镇化，实现基础设施升级、公共服务能力提升、农村生活水准升级、环境治理升级，达到和城市相同的生活水准、产业支持水平，又拥有村庄的环境和条件。因此我们称就地城镇化为方向的乡村重新布局发展的结构。要和创新产业化相互结合，不能就城镇化做城镇化，关键在于它背后的产业必须用创新的模式去推动。
未来中国乡村的人口并不是只有留守人口，而是有一种新的人口结构，流动型的新人口结构、产业化的新结构。只有基于这样的新人口结构、新产业结构来看待乡村，未来乡村这样一个空间，才和城市空间之间形成了它的发展的余地和可能性。
绿维文旅比较经典的案例有《四川开江县乡村振兴规划》《石家庄市栾城区乡村振兴战略规划（2018-2022年）》等。（扩展阅读：）
二、乡村振兴及国土空间规划下的村庄规划
各地文件有值得大家关注的要点，第一个是国土空间规划的运用。第二个是点状用地。点状供地在乡村发展中意义巨大，在现有政策条件结构下让乡村土地价值发挥最大化的供地模式。利用点状用地有两个方向，第一个方向是整理宅基地以后进行土地漂移，第二个是利用现有村庄布局本身的分散式构架，适当的进行调整，从而形成它的价值。让乡村发展在土地政策支持下，获得更大的活力。
多规合一是基于三区三线结构下、三调结果的基础上、形成土地利用结构的依托核心。点状用地供地模式，宅基地和集体建设用地转换结构，集体建设用地增减挂钩、国有化转换结构，集体建设用地入市流动结构，宅基地进行乡村产业经营使用结构，这几个方面非常关键。一个是转化，一个是产业利用，这两个财富结构是乡村发展的核心支撑。
一方面，如何让农民的生活价值提升，让村庄本身的能力提升，城市化提升，公共设施和服务设施提升，产业发展提升；另一方面，如何让社会资本、农业、生产、资本、市场化发展，形成动力，形成能力，形成升级结构，形成可持续结构。两个领域相匹配，构成发展核心。
（一）就地城镇化的多规合一规划
就地城镇化下的多规合一是规划管理全覆盖，布局村庄规划工作是全面全线布局结构到多规合一的村庄规划。在科学开展资源环境承载能力评价和国土开发适宜性评价的基础上，合理划定“三区三线”，叠加各领域规划，以生态为引领，构建“一张蓝图”。
（二）农村产业融合发展
产业融合发展是重要的基础。以一产为基础和以一产为主导是两个概念，所以形成了不同的发展结构和模式，以一产为主导的发展模式，以二产为主导的发展模式，以三产为主导的发展模式有很大的差异。一产为主导的主要是原材料等形成了一产本身的资源动力、结构、品种结构优势、环境结构。二产为主导的主要是基于物流优势、区域优势、交通优势构建的产业发展优势和资本投资优势；三产发展结构关键在于环境优势、资源优势，要构建它的带动结构。
一二三产业融合的产品体系，以农业为基础，农村产业融合产品主要分为第一产业主导、第二产业主导、泛旅游产业主、商贸物流主导、科技主导融合产品五大类别。
在村庄布局规划的时候，要考虑大的产品结构，在落地做具体每一个村庄规划的时候，更要落地一村一品特色产品，农产品、旅游产品、加工型产品和特色公益型产品等等这些产品结构。
（三）乡村治理结构创新
乡村治理结构，我们提出了“制、居、业、保、生、德、引、增”这7个字的方针来作为村乡村治理的架构。
（四）绿维实践
绿维文旅有大量村庄规划的实践。最新的案例如成都市龙泉驿区某村庄规划，在三调数据基础上，从前期调研到重点问题和解决方案的提出，到目标定位，到村庄的总体规划、环境整治、专项规划设计，落地下来国土空间规划、春御灾害防治规划、空间管制规划、区域公用设施规划，村域土地利用规划等村庄总体规划的内容，形成了规划引导下的产业发展规划、村民住宅建设规划，形成村民全体参与的落实规划的实施和管理、环境整治专项规划设计、落地到道路交通规划与整治、给水工程、排水工程、电力工程、电讯工程、公共服务设施规划、村庄风貌整治、安全防灾设施、环卫系统等做专项指导。总体工作专项指导相结合，村民全程参与，落实规划实施与管理，派专人进村跟村。这个项目绿维参与了从规划到投资与开发运营。
四大基础问题包括村庄用地、产业发展，基础设施与公服设施，村庄环境；四大核心问题包括川西林盘模式如何延续？农村如何宜居？农业如何现代化？农民如何增收？聚焦川西林盘保护下的农村如何构建新型城乡形态。功能定位上以旅游支撑项目、生态保育项目、文化植入项目、休闲引领项目、美丽**项目的相互结合，以项目定实施包括资金筹措、用地落实。
村庄发展的模式是一二三产业融合。第一是改进原有的桃园品种，进行新品种的全面替换。第二是提升林下经营，形成立体农业结构。第三是延伸旅游产业、旅游+康养、结合桃产业的立体生态结构，村民移拆迁集中居住和分散式的点状征地，形成康养旅游用地结构。按照5A景区打造的基础设施和农民社区生活水平提高所形成的基础设施相互融合，构成了产业基础设施、产业公共服务设施与农民居住基础设施与公共服务设施的相互结合。
这个是我们打造的示范引领型村庄，也是幸福慢村的典范村落。农康融合，特色村农业和康养融合。
规划设计方面，三区四线结构，宅基地和集体建设用地，山区城乡建设空间、农村空间、农业空间和生态空间进行了明确的分化。产业发展以川西林盘保护为根本，以农康融合为核心，加强“农业+”发展，以多种服务业态发展配套产业，实现一三产业联动。这个村庄没有二产，主要是一三产业结合，农业加康养、农业加创意、农业加互联网，做农业产业升级、康养产业植入和品牌与电商结合。一产延伸出桃花，桃下中药种植，在这个基础上形成桃的优良品种加工、选育、电商、包装，基于此延伸出旅游产业、康养产业。我称之为半山桃园生活模式。
基于这样一种康养生活结构，形成产业集群化和产业布局结构，带动区域发展，落地下来形成具体布局、项目规划和一系列文化节点、产业节点等。打造慢行系统结构、产业服务设施、生活服务设施，形成生态体系、观光体系、节点体系等等。民宿区民俗建筑做得非常有特色，我们叫新乡土主义建筑结构。土地整治、拆迁全部由我们来投资，进行土地流转拍卖，进行产业开发，包括产业设施开发、农民安置、农民拆迁等，桃产业升级形成商业服务收入，当地老百姓一是参与种桃，二是大量的用劳人员，三是开创一批他们自主投资的项目。
三、创新IP—幸福慢村与整村开发
（一）幸福慢村与整村开发
幸福慢村是我去年提出的一个新的概念，六大幸福产业为引领，三产龙头服务产业带动结构，形成城市下乡的产业服务结构。“慢”，是一种意境，回归自然与传统生活，与生态环境相融合、与生命节奏相呼应，慢生活是对城市快节奏的一种调理，“慢”是从容、“慢”是效率最优化，绿色慢生活，是天人合一的桃源天地、道法自然的调理天堂，让人们享受生活，更好工作。（扩展阅读：）
开发理念是整村开发运营。整村开发的现代运营模式是以行政村为单位，以集体经济和外来资本为投资开发主体的现代运营模式。多层次的投资结构和三层投资结构。
整村开发运营管理体系包含：前期进行整村规划策划、掌控整村开发节奏、整村开发的推进、招商引资、手续办理、项目开发、开发立项、建造控制、老百姓和村集体与投资商的协调和衔接。
构建幸福产业集群。重点是旅游康养。旅游主要是要引导人群进入乡村，康养是留下老年人和家庭能够消费滞留，消费滞留，包括短期滞留、周末滞留、节假日、避暑避寒、夏令营等等。星期一到星期五，通过导入研学、导入学校学生、导入老年银发市场，导入商务型休闲，有效的以旅游和康养为主体，结合养老、文化、体育、教育培训，构建出相互结合的体系。这个体系里最重要的一个是和养老匹配，一个是和研学相结合的旅游，称之为综合实践活动课程。周末和节假日主要解决家庭市场，由这个市场形成快进慢游的交通体系，让游客留下来。快进系统主要是大交通，形成主交通通道的快进结构。慢游系统主要是内部形成慢游网络，包括绿道系统、自行车、步行道系统、营地、慢行风景道、慢行绿道和慢行观光道各种慢行系统。
幸福产业引导的消费带动融合模式，实际上包括了很多具体的产品，包括农业观光园、智慧农业、创意农业、有机农业等农业一产呼应的结构，和二产方面特色手工艺和农产品包装结构，结合到三产旅游观光、亲子乐园、研学教育、课程设置、研学园区、养老园区和养老服务体系等等。
我们形成了轻资产运营模式，由运营公司跟村集体和村民签协议，形成协议是资产归村集体和村民不变，我们只做资产的运营，在资产运营过程实现了升值，实现了导入资金，实现了运营的现金收益和利润收益，进行分配，纳入到分配部分的才是公司的收益，而原有资产的主体收益都归村集体和村民，在这样一个结构下，形成整体运营的一个架构，我们称为轻资产运营公司。要保证对整村规划、设计、运营的整体把控和整体推进能力，从而使得由村民主导的产业基础，村民主导的决策机制与市场化运营和我们专业化运营团队的能力之间的一个匹配，和有效的导入的这些价值，我们叫全要素导入，不仅导入资金，还导入运营商，导入建设商，导入政府的各种支持项目，导入各种的服务支持结构，从而实现对整个村庄发展的一个支持结构。
涉及到资金，形成多元投入，区域综合发展，按照一体化结构和有效管控，那么按照村庄规划的系统，分年度分结构的系统发展构架，形成了这样一套模式。幸福慢村绿维以运营公司身份自身投资农业项目、旅游项目、研学项目以及康养项目等引擎项目。
我们最初有个幸福慢村项目，以5个大型庄园项目+30个中小型庄园项目+300个小型创客乡贤项目的运营模式，形成三层次产业结构，三种商业运作方式的运营模式，打造儿童、老年、中年三代共享的幸福慢村生活目的地。
我们在某幸福慢村项目中，一产围绕青蛙、茉莉花、茶、稻田+等，二产做茉莉花产业链、调味品体验手工坊，带动三产发展。按照“3个核心项目+5个综合体项目+1个村集体安置项目+3个国家项目”，形成了建设用地的规划结构，形成了一系列的项目启动结构。
（二）创新IP：新乡土主义
新乡土主义是我提出来的一个设计要求，建筑设计、景观设计、游乐设计、文创设计的主要一个理念，我们自己形成了一个新乡土艺栈。
我们在重庆市秀山边城，设计了新乡土之三省风情小镇安置房。我们提出把农民安置区变成5A景区，变成休闲街区，变成产业经营区，在这样一个理念下，我们进行了重新设计，称之为新乡土主义的安置房的设计，同时形成新的小镇设计，形成了按自然肌理排布，每一套房子之间是隔开的这样一种设计。第二是商居分流，居住在上边，商业在下面，形成了三区分流、水系交叉、街巷空间丰富。设计全部是按照标准结构设计，形成安置户的不同的安置条件，完全按照政策要求实现，前店后院流线不交叉，下店上居空间不干扰，有天有地，让人生在院子里拥有更多模样。建筑风格结合重庆民居吊脚楼，结合贵州民居穿堂木结构，结合湖南的白墙与砖。
本地材料、乡土风情、现代科学建造、现代艺术这么一个目标，打造的是现代建筑，是符合现代人生活要求的功能建筑，符合现在产业发展的功能建筑，但是尽量用当地材质，尽量吸纳当地民族文化风格和文化元素，打造现代建筑。传承民族文化又非常符合现在的生活需求和产业要求，我们称之为新乡土主义的三省风情街区。
我们强调像村庄这样的改造运营、开发运营、村庄提升，要带产业、带运营结构有效推动。为了实现运营的效果，规划设计落地性、可运作性和实现的效果是完全不一样的，这里边有很多建筑工程技术的问题，文化的问题，运营的问题，结合投资的问题，形成了整体开发与运营一盘棋结构。
（三）田园综合体
田园综合体对于社会资本投资，特别是产业地产开发、土地开发、房产开发和产业开发投资而言非常合适，因为它带来的是资源的综合开发、产业的综合发展、功能的综合配置、配套的综合建设、目标的综合打造和效益的综合体现。
综合开发运营是任何一个投资商追求的一体化结构最合适的架构，所以田园综合体是受到资本欢迎的核心模式。我认为任何区域仍然要把田园综合体作为最重要的社会资本，招商引资的手段和推动发展的重要手法去推进。
四、新土地法下的农村土地利用
（一）农村四块地的开发利用
地产我称为乡村产业地产开发，它不是房地产，不是住宅地产，而是产业地产。2019年6月，中国房地产业协会与绿维文旅达成合作协议共同建设中国房地产业协会商旅文研究中心，全面开展《文旅地产综合评价标准（讨论稿）》编制工作及相关课题研究工作。我受聘为中国房地产业协会·商旅文研究中心主任、标准编制专家组组长，统筹负责相关行业研究、标准编制及实施评价工作。
乡村产业地产是集体建设用地和宅基地上发展产业，特别是文旅康养幸福产业主导的发展模式的非常重要的架构。用产业地产的手法，它的收益不是来自于房地产住宅型地产的销售收入，而是来自于以集体建设用地基础上形成产业的综合收益的发展结构。但是这些综合收益必须要给它不动产结构、升值条件形成资产交易资本化交易结构，才会得到良性发展。所以这次土地法修编以后，如何掌握集体建设用地和宅基地转化为集体建设用地入市，如何进行不动产登记，如何进行土地的不动产流转和交易，如何进行不动产评估，不动产如何实现贷款，贷款去实现融资化，如何实现资产交易话，如何在资产交易的前提下实现资本的流动化，是未来乡村产业地产发展的关键。
因此，四类地是农村土地开发的关键：高标准农田、集体建设用地、增减挂钩用地、四荒地。这四类地能够产出，产业形成资产升值能力，形成产业支持能力和构建未来发展的重要结构。不得占用基本农田，不得超越土地利用规划，严禁随意扩大设施农业地范围的前提下运用好农村土地。通过高标准农田指标获得资金，通过增减挂钩指标获得资金，通过集体建设用地入市获得资金，获得发展结构，获得升值结构或资产结构，通过四荒地的利用形成产业的支持，实际上都是非常重要的手法。
成都市探索的闲置农房使用权流转“三书模式” 是指农交所在办理农村闲置房屋使用权流转中，通过由律师事务所出具《律师法律审查意见及见证书》+公证处出具《公证书》+农交所出具《交易鉴证书》，以确保闲置农房的依法规范流转。“三书模式”不仅用于闲置农房的流转使用，且已扩展至用于集体建设土地及农业项目共建房屋和村民共建房屋的领域，以推动农交所产权交易的法治化建设。但是在资本市场、资产市场和产业发展中间是不够的，这只能说你拥有了使用权，经营权，但他不构成为资产化、资本化，不构成为可流转交易结构、评估结构和抵押结构，所以仍然必须把农业农村涉及到的所有产权问题产权化，产权交易化流转化，才能实现产权市场、实现资产价值、实现交易价值、实现资本价值。
绿维在山西长子县做了高标准农田建设基金，和长子县政府成立了合资公司，做乡村旅游开发、乡村振兴开发、整村开发等。绿维探索全域旅游规划加全域旅游乡村振兴，首先是做顶层设计规划，然后做商业孵化，导入各种投资企业，进行一系列的开发运作，大概做了5个景区，正在申报4A级，同时做了金山银山节活动。提出“整县推进，打造绿色生态农业”的思路，通过对高标准有机农田进行产能指标改良、农业废弃物资源化循环再利用等尝试。（扩展阅读：）
（二）住宿类产业地产的开发运营
乡村涉及到乡村土地要形成大量的度假旅游开发，酒店模式、酒店销售模式、酒店运营模式就非常重要。绿维通过系统梳理与整合，提出8大住宿产业地产开发运营模式：传统售卖客房模式、分时度假模式、共享住宿模式、会员制度假模式、假日房屋租赁模式、产权式酒店经营模式、民宿度假模式、互联网+酒店经营模式。