在过去，商铺一直是房地产投资的重点。有些人只要有钱，就会选择买商铺。大多数商铺确实给投资者带来了很高的投资回报。经过15年左右的综合计算，他们可以收回资金，在那时是一项非常好的投资。

同时城市的核心商业区很小，人流相对集中。 在这些核心区域，商铺基本上是稳定的，并且赚钱。 有些人已经通过投资商铺实现了财务自由。 “一铺传三代”自然不是问题。

随着经济水平的提高，近年来很多人都购买了自己的商铺，高回报率却很难实现，很多商铺陷入了“租不出去、卖不出去”的僵局。那么为什么会出现这种情况？

一方面随着城市的不断扩展，无论是住宅楼，办公楼还是工业园区都有商铺，一些开发商注意到住宅楼附近已建起商业广场。 结果，商铺变得越来越多。

到目前为止，商铺的市场已经发生了很大的变化。可以说，两极分化相当严重，核心区的商铺仍然很受欢迎。但是，居民楼下面的商铺大多不暖不热，甚至有些商铺也不能出租出售。结果，这些商铺成了“受损商铺”。外加城市化的推进，城市面积不断扩大，核心商业区数量不断增加，开发商不断增加商业超市，社区商店等的建设，因此商铺逐渐供大于求，同质化趋势很明显。

商铺出现总数过剩，商铺的风险越来越大。 如今，无论是一线或二线城市还是三线和四线城市，都已经建立了无数商铺，因为每个商业住宅房地产项目都必须建立许多商铺。同时，各种商业综合体在大中小城市中兴起，许多商铺蜂拥而至，导致零售市场供过于求。

另一方面，在过去的两年中，随着时代的发展，互联网变得越来越流行，这在很大程度上压缩了实体店的市场份额。网上购物极大地影响了商铺的市场需求，中国已成为全球第一大网络零售大国。

与实体店相比，电子商务的最大优势是成本低。 最重要的一点是，它不需要像商铺那样大的零售租金。加上现在的年轻人们，大都会去采用网购的形势。在这种情况下，商铺减值就能够理解了。

目前，商铺人数过多。 位置优越的商铺除了具有很高的商业价值和投资价值外，在偏僻边远地段的商铺出现无法出售和出租，导致商铺的空置率越来越高。

综上所述，当前的商铺生意不好，不是因为管理不善，而是因为产能过剩，以及网络购物挤压市场。