千呼万唤，
罗边村旧村改造拆迁补偿方案终于出炉！
罗边村的街坊真有福气，
一大批千万级的富豪就要诞生了！
具体如何实施，
一起来看看吧！
旧村改造整体规划
旧村改造范围约46公顷，规划建设量约101.44万平⽅⽶,其中：复建安置住宅约33.97万㎡，公共配套3.74万㎡；融资建筑总量25.09万㎡；物业复建量为36.61万㎡；国有⼟地⾮住宅物业复建2.03万㎡。
复建集体物业及留用地开发和分配
旧村复建集体物业与留⽤地统筹开发，确保村集体分配合计31.15万平⽅⽶建筑⾯积，其中建筑⾯积21.15万平⽅⽶⽤于改造后确保每位股东分配建筑⾯积100㎡物业以及地下停⻋位⼀个；同时保障本社分配建筑⾯积10万㎡的商业物业⽤于集体收益。村分配建筑⾯积31.15万平⽅⽶商业物业为国有划拨建设⽤地，以村名义统⼀办理不动产权证，没有使⽤年份，⻓期使⽤。
股东每⼈分配共建筑⾯积21.15万平⽅⽶物业位于科创组团内时代倾城社区东⾯，约113亩地块上（⻅图⽰），本社分配的建筑⾯积10万平⽅⽶集体物业分别位于上述 113亩地块内约建筑⾯积5万平⽅⽶，余下建筑⾯积5万平⽅⽶位于旧村范围内分配。
为确保每位股东能及时取得分配物业，由合作企业承诺：在拆迁补偿协议整体签约⽐例达到80%且旧改合作企业通过公开招商成为留⽤地合作企业后3年内，按照留⽤地招商⽂件的要求将应分配给村集体的留⽤地商业物业建成并交付给村集体，由村集体进⾏内部分配，确保每个股东可分得建筑⾯积100平⽅⽶商业物业及地下停⻋位⼀个；否则，由留⽤地合作企业⽀付每位股东每⽉3000元租⾦补偿，直⾄留⽤地商业物业建成并交付给村集体之⽇为⽌。
街坊最关心的拆迁补偿方案来啦
罗边村旧改村民拆迁方案分三种：
1、回迁安置补偿；
2、货币补偿（弃产）；
3、回迁安置补偿与货币补偿两者结合。
-- 拆补方案解答 --
1、村民回迁房面积如何计算？
答：按不同情况选择以下方式计算：
2、什么是回迁安置权益建筑面积指标？
答：现状房屋实测建筑面积小于按补偿方案计算的回迁安置总建筑面积的，其差额部分作为回迁安置权益建筑面积指标，由被拆迁人按照成本优惠价1500元/平方米购买，但按时签约的，免除被拆迁人该购买费用。
3、超建面积如何补偿？
答：现状房屋实际建筑面积大于按补偿方案计算的回迁安置总建筑面积的，其相差部分 就是超建面积，根据不同的建筑结构给予材料损失补偿。
4、货币补偿(弃产)标准是多少？
答：选择货币补偿的，其现状实测建筑面积按照10000元/m2的标准计算货币补偿，而属 于回迁安置权益建筑面积指标的，则按照8500元/m2的标准计算补偿。
5、有“住改商”的如何补贴？
答：在补偿方案表决通过前有营业执照和税务登记且正在营业的住改商商铺，按首层实际营业的建筑面积确定，根据不同位置一次性给予18个月的货币补贴。
6、在选择回迁户型总建筑面积与复建安置总建筑面积存在差异时如何解决？
答：分为两种情况处理：
1. 选择户型超出回迁安置总建筑面积在5m2以内(含5m2)的，由被拆迁人按10000元/m2 的价格购买。超出回迁安置总建筑面积在5m2以上的部分，需按回迁时的市场价格购买。
2. 选择回迁户型总建筑面积小于回迁安置总建筑面积的，差额部分允许在本村村民之间买流转。
7、一般附属物、构筑物等如何补偿？
答：房屋主体外的一般附属物、构筑物等按照方案确定的标准获得损失补偿。
8、临迁费怎么计算?
答：临迁费按照被拆迁房屋现状合法建筑面积30元/m2/月计付，不足2000元/月的，按2000元/月/栋计算。被拆迁人签约后且移交房屋之日起15日内将一次性发放18个月，之 后每季度首月10日前发放。
如果选择货币补偿的，一次性获得3个月临迁费。
9、搬迁费、签约奖励及搬迁奖励怎样计算？
答：被拆迁人可获得搬迁费、按时签约及搬迁奖励现金三项合计共15000元。
10、按时签约还有什么奖励吗？
答：按时签约的，还可免除被拆迁人回迁安置权益建筑面积指标1500元/m2的购买费用。超过期限的不予奖励。
11、回迁房的房产证是集体证还是国有证？
答:回迁房将统一办理国有性质《不动产权证》，土地性质为国有划拨建设用地，没有使用年限，房屋价值同周边看齐。
12、回迁房建设期间村民如何安置？
答:本项目原则采用“先复建、后安置”，优先建设回迁房，保证被拆迁人按时回迁。在拆迁补偿协议签约比例及房屋移交栋数同时达到80%后，开始组织拆除工作,签约比例及房 屋移交栋数不足80%的，不启动拆除工作。
如政府批复的改造实施方案规定应分期实施拆除改造的，则在当期改造范围内的拆迁 补偿协议签约比例及房屋移交栋数同时达到80%后，启动当期改造范围内的房屋拆除工作。
13、回迁安置房的装修标准是什么？
答:回迁房屋为住宅性质，享受不少于800元/m2装修。
14、回迁房停车位如何分配？
答:建筑面积100平方米回迁房获得1个地下停车位，如此类推;若按栋计算回迁房总建筑 面积不足100平方米的，也可获得1个地下停车位。
如剩余不足建筑面积100平方米的，由村集体统筹安排处理(包有车位)。
15、日后物业管理由谁管理？
答：本社获得建筑面积31.15万平方米物业及回迁房的物业管理由村自主安排经三资平台招标确定，统一管理。
16、村内祠堂将怎么安置？
答：培兰书院、育清罗公祠和侯王古庙将会原址修复，其他祠堂将整合迁建，形成历史文 化街区，传承罗边村历史文化。
17、改造后村内有什么公共配套？
答：改造后公共配套完善，包括1所36班小学，2所幼儿园(18班及12班)，派出所、管理中心、社区卫生站、社区商业配套、文化室、老年活动中心、少年宫、肉菜市场、生鲜超市、居 民健身场所等，公共配套设施配套完善。
18、改造资金如何保障？
答：目前合作企业星河集团已缴存3亿元保证金在专用账户中，在实施方案批复后，根据政府批复全部改造资金将进行监管统筹，由镇政府、本社、银行及合作企业四方共同监督，保证专款专用，开拆前保证有10亿元以上资金进行监管，确保旧村改造顺利完成。
19、星河集团和创益公司是什么关系？
答：深圳星河集团系本社经广州市公共资源交易平台招商确定的合作企业，按照旧村改造政策要求，星河集团已经在南村镇成立了广州创益房地产开发有限公司，作为项目具体实施单位，每个项目都有一个独立公司，不存在股东变更及项目买卖，创益公司已在 镇、区政府部门报备，为当地政府创造税收，改造期间政府部门会监管星河集团不能进行 股权买卖。
案例1：罗先生的房屋现状为2层，框架结构，有证，证载1层，证载用地面积67 m2, 证载建筑面积67 m2,现状建筑面积207 m2，居住股东人数1个
案例2：罗先生的房屋现状为3.5层，框架结构，有证，证载3.5层，证载用地面积60 m2, 证载 建筑面积210m2，现状建筑面积227.5m2, 居住股东人数3个。
案例3：罗先生的房屋现状为1层，框架结构，无证，实测建基面积42m2, 现状建筑面积51.2m2, 居住股东人数2个。
案例4：罗先生的房屋位置在市新路段临街位置，现状为4层，框架结构，无证，实测建基面积95.82m2, 现状建筑面积401.74m2, 楼下一层住改商，面积有50m2, 居住股东人数5个。
案例5、罗先生的房屋现状为2层，框架结构，有证，证载用地面积85m2, 证载建筑面积170m2, 现状建筑面积200m2, 居住股东人数3个。
改 造 效 益
01
人居环境显著改善
现代花园式居住社区，绿化率⾼，管理安全；⼈⻋分流，出⾏安⼼；配套完善，2所 幼⼉园、⼀所36班⼩学，⼀站式⼊读；复建区设置⽼⼈活动中⼼、卫⽣院、架空层等， ⽅便村⺠⽇常喜庆摆酒及聚会交流；河涌整洁，环境优美，休闲娱乐⼼旷神怡；⼈居 环境显著改善，⽣活品质⼤⼤提升。
02
物业价值大幅提升
现状村⺠房屋价值低，租⾦⽔平约15元/㎡的，与周边商品房价格存在巨⼤差异；改造后，物业升级，村⺠房屋价值与周边商品房看⻬，价值⼤幅提升⾄约4万/㎡，资产 价值⼤幅提升，租⾦收益⾄少翻⼀番。
03
集体经济腾飞，分红大幅提升
现状村集体物业产业低端、发展落后，集体经济收益低，年收益约1600万元；改 造后，村产业转型升级，除了每个股东分配100平⽅⽶商业物业外，还有10万平⽅⽶ 物业⽤于集体经济收⼊，集体经济收⼊翻番。
04
文化传承
育清罗公祠、侯王古庙及培兰书院等历史建筑原址修缮保护，复建罗⽒⼤宗祠， 其他祠堂建筑将集中迁建，建成历史⽂化街区，传承本村历史⽂化。