从年初的凉意阵阵，到新年后的“小阳春”，再到“双限”后的新拐点，2019年的土地市场虽不如前些年那般跌宕起伏，行情还是走出了一条“倒V”曲线。

多卖出1个西湖的土地

平均溢价率下降近1成

据凤凰网房产统计，杭州市区（不含建德、桐庐、淳安，下同）成功出让土地275宗，宗成交面积2218万㎡，相当于3.5个西湖大小，相较于2018年增长32%。

总成交金额2672亿元，同比2018年上涨9.37%。其中，涉宅地成交总额2259亿元，同比2018年上涨约11.8%。

2018、2019年成交数据对比

在土地总量、总价上，2019年延续近两年的高增长。但经历过2018年市场的大起大落，理性拿地、不追求高溢价成了大多数开发商的共识，尤其体现在土地楼面价和溢价率上。

今年全杭州涉宅地平均楼面价15892元/㎡，同比2018年（17262元/㎡）下降了约8%；平均溢价率15.9%，同比减少9.7个百分点。

土地构成上，涉宅地118宗，商地116宗，加油站、停车场等地块21宗。

2019年成交地块类型分布

值得注意的是，在租售并举的大背景下，今年杭州出让了20宗租赁用房地块，总建筑面积共计达94.3万㎡，约是去年的2.6倍。这说明杭州对租赁市场发展的决心，预计后续类似全自持型的用地会增加。

贰|月度与区域

4月、9月卖地金额最多

西湖区土地最贵

分月度来看，全年土地成交量在9月达到巅峰，共成交了40宗地块，成交面积335万㎡；出让金方面，4月与9月分庭抗礼，均超过375亿元。

2019年土地成交月度情况

涉宅地区域成交情况上，余杭区以466万㎡的出让面积排在全杭州第一；萧山、江干、余杭3区分列土地出让金榜单的前三甲，分别吸金623亿、523亿、431亿元。

2019年土地成交区域情况

从涉宅地成交楼面价来看，排行前两名的是西湖区、上城区，均在3万元/㎡以上，但这两区今年仅出让两宗土地。

而成交量较高的萧山区、江干区、余杭区，楼面价分别为17337、21300、13777元/㎡。

各区域成交楼面价一览（单位：元/㎡）

叁|突破

18板块地价刷新纪录

22宗地块现自持

今年有54个板块有涉宅地供应， 随着供地量加大， 18 个板块迎来了土地价格体系的全面重塑。

2018年市场行情冰点时，滨江以底价拿下望江新城第一宗宅地，而今年“小阳春”来临，望江新城第二宗宅地价格增长51%，并成为了年度地王。

有的板块地价未能突破2017年那一波高岗，在今年内实现3连涨。

比如祥符，先是金地4月2日竞得杭政储出[2019]10号地块，成交楼面价22277元/㎡，1个月后荣安、禹洲又分别以20023、24814元/㎡拿地，几乎与历史最高点持平。

断供近多年板块也有土地出让。 金沙湖、下沙沿江、拱宸桥等板块已经超过5年没有宅地上新，地价已经翻了一番。

杭州2019年地价突破板块

但地价重塑也无法掩盖市场逐渐趋稳的迹象。4月，杭州国土局土地新政开始实施，将土地市场最高溢价率由之前的50%调整至30%。7月第一批“双限”地挂出，预示着杭州土地市场走入了一个新阶段。

因此今年一季度、二季度和下半年，土地溢价率与自持情况截然不同。

据统计，1—3月涉宅地平均溢价率28.32%（50%封顶），共3宗地块出现自持，其中绿城市北西项目自持比例22%；4—6月涉宅地平均溢价率19.28%，15宗地块出现自持。

最高自持纪录为26%，先后由荣盛青山湖地块和电建丁桥地块创造；下半年涉宅地平均溢价率14.1%，3宗地块自持，均出现在新街、瓜沥等边缘板块。

肆|房企

滨江绿城拿地额列前二

9家房企首次入杭

据克而瑞浙江区域数据，融创中国、滨江集团、中国金茂分获2019年杭州市区拿地体量榜单前三甲。

滨江集团有13宗地块入账（含联合拿地项目），拿地数量上排在杭州第一。

融创中国出现在招拍挂市场上的次数不多，凭借融创城和森与海（收购）两宗大体量项目，成为2019年杭州的拿地体量第一名。

中国金茂竞得体量76万㎡的富阳秦望项目，排名第三。

2019年杭州房企土地投拓建筑面积排行榜

拿地金额上，滨江、绿城斩获全年度冠亚军，体现了在市场新规则下，老本土房企深耕本地的自信和决心。

上半年绿城先后进军萧山市北西、三里亭、笕桥板块，又在“双限”后竞得金沙湖、萧山市北宝地。

2019年杭州房企土地投拓金额排行榜（数据来源：克而瑞浙江）

在“双限”的禁锢下，虽然开发商的利润空间越来越低，但基于杭州强大的竞争力、较好的城市前景和充足的土地供应，吸引了众多房企进入布局，杭州的“大鳄池”里出现了越来越多新角色。

从涉宅土地市场来看，杭州全年迎来9家新面孔，分别为甘肃建投、广州时代、荣盛、美的置业、新鸥鹏、新世界、新鸿基、伟业控股、聚佳融。

值得注意的是，新世界、新鸿基两家港企“高调”入杭，前者以总价近百亿元竞得望江新城商住地块，后者则是与平安联手，取得江河汇流区“巨无霸”的锻造权。

从拿地板块来看，大多数新入杭房企都追求稳健，选择从地价较低、离主城区较远的板块布局。

本段落榜单 数据来源： 克而瑞浙江。 统计口径： 包含住宅、商业、办公等经营性用地； 包含招拍挂土地和收并购项目； 联合拿地各算一半，后期入股不计入。 统计时间2019.1.1—12.25。

伍|写在最后

总体来说，土地市场温度较前几年出现了下降，但2019年依然是一个不折不扣的土地大年，土地供应量、成交金额、成交面积均达到了历史新高。

2019年也是“稳地价、稳房价、稳预期”的第一年。随着政策基本面的从严，杭州调整了封顶溢价率，又施行了比限价更严酷的“土地双限”，这意味着在未来一段时间内房价都将被控制在一个稳定可见的范围内。

就像从“大江大河”走向了“大航海时代”，全新的市场环境和政策中有机遇也有暗礁，这对房企提出了更高的要求。

注：数据来源浙报传媒地产研究院、克而瑞浙江等