前面两篇文章之中，我们说到中介公司一旦签署了《房地产买卖合同》，无论是网签版本的《房地产买卖合同》还是非网签版本的《房地产买卖合同》，均可以认定为居间成功。

是否只要签署名为《房地产买卖合同》的合同，都可以认定为居间成功？

答案是否定的，必须是具备房屋买卖合同基本条款、可实际履行的《房地产买卖合同》，方可以认定居间成功。如果是不具备房屋买卖合同基本条款、不可实际履行的合同，则不能认定为居间成功。

如果一旦认定居间不成功，则根据法律规定，无权收取佣金（中介费）。但是可以收取少许的必要劳务费用。

对何为具备房屋买卖的基本条款，何为必要劳务费用，我们就这两个问题简要分析如下：

一、何为具备房屋买卖的基本条款？

对于这个问题，法律并无明文规定。虽然法律并无明文规定，一般而言《房地产买卖合同》应该包括双方当事人信息、房屋具体坐落、交易总价、购房款的具体付款方式和时间、过户时间、交房时间等约定。

一般而言，如果具备上述条件的《房地产买卖合同》，应认定为具备了房屋买卖合同的基本条款。

二、如果《房地产买卖合同》因为欠缺上款所述的基本条件，会产生何种后果？

《合同法》第四百二十七条规定　【未促成合同成立的处理】居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

故如果《房地产买卖合同》被认定欠缺买卖合同的基本条款，则会被法院认定中介公司未促成合同成立（即居间不成功）。如果居间不成功，中介方无权收取约定的中介费用。但是有权利收取必要费用。

需要说明的是，必要费用的金额一般比较低，远低于中介费的金额。

案例分享

案例 闵行区人民法院 （2018）沪0112民初28546号

案件简介：

原告系上海某中介公司，被告赵某系房屋交易的买家。

2018年6月25日，原告上海某中介公司(作为居间方，签约丙方)、被告赵某某(作为买受方，签约乙方)与案外人曹某某(作为出卖方，签约甲方)签订《居间协议》，约定甲、乙双方经丙方居间介绍，就下述房地产的买卖事宜协商一致，达成本协议。佣金支付：佣金为总房价的2%，全部由乙方承担。

同日，被告赵某某(作为买受方，签约乙方)与案外人曹某某(作为出售方，签约甲方)签订《房地产买卖合同》，双方当事人信息、房屋具体坐落、交易总价、交房时间等做出约定。但是未约定具体的支付房款的时间以及过户日期。

后因故未能签署网签版本《房地产买卖合同》，后续未能交易。

2018年9月14日，原告上海某中介公司起诉被告至闵行区人民法院，要求被告向原告支付佣金人民币42,660元（即房屋总价的2%）。

法院观点：

本案的争议焦点在于原告是否已经促成被告与案外人之间的房屋买卖合同成立？

根据查明的事实，被告与案外人签订的《房地产买卖合同》仅约定了房款总价、签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》的时间、首付款及第二期款项的金额，但对过户时间等其余合同基本条款均未作明确具体的约定，故该合同尚不具备房屋买卖合同的基本条款。原告陈述因被告与案外人对涉案房屋的房款价格未达成合意导致双方无法签署《上海市房地产买卖合同》，故原告并未促成被告与案外人之间的房屋买卖合同成立。

《居间协议》虽然约定《房地产买卖合同》的签订即表明原告提供的居间服务已经促成买卖合同成立，但此处的《房地产买卖合同》应是具备房屋买卖合同基本条款、可实际履行的合同，故原告以该约定主张其已经促成买卖双方交易，不能成立。

由此，原告起诉要求被告支付居间佣金费用，于法无据。

但根据合同法的相关规定，原告可以要求被告支付从事居间活动支出的必要费用，根据本案具体情况，本院酌情确定被告支付原告居间活动费用4,000元。

判决内容：

被告赵某某于本判决生效之日起十日内支付原告上海某中介公司居间活动费用人民币4,000元。