在楼市调控的政策基调下，“房子是用来住的，不是用来炒的”定位不断被强化，加快培育和发展住房租赁市场成为深化住房制度改革的重要内容，“开发商自持物业”顺势而生。

根据政策规定，企业自持商品房屋应全部用于对外租赁，不得销售或转让。

然而，“只租不售”的开发模式虽为市场培育了大量的租赁房屋，但对开发商的资金实力也提出了巨大挑战。

为快速回笼资金，不少开发商在竞买自持商品房土地后，采用打包数十年的“长期租赁合同”等方式进行以租代售、变相销售。

若购房者（或称“承租方”）与开发商就自持商品房签订租赁合同，可否要求过户？何种情况下可以单方解除合同？本文仅在杭州市出台的相关政策下展开讨论。

  一、何为“开发商自持商品房屋”？

根据相关规定，企业自持商品房屋是指在土地出让过程中，根据出让要求或通过竞投自持比例确定的、由房地产开发企业自行持有的、不得销售转让、只能用于出租的住宅。

具体而言，开发商自持商品房屋具有以下几个特征：

1.用地性质：住宅。竞地单位通过竞投自持比例取得的涉宅用地上建设的项目，自持商品房屋应全部为住宅。

2.登记方式及自持年限：企业自持商品房屋应凭市住保房管部门出具的《自持商品房屋验收确认书》作为单一产权办理不动产登记，且明确注记“不得分割、销售、转让”；企业自持年限与土地出让年限一致。

3.严禁转让或以租代售：不得分割、销售、转让；严禁以租代售、变相销售自持商品房屋使用权。

4.租赁期限及租金收取方式：企业自持商品房屋应全部用于公开对外出租，且对外出租单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年。

  二、“以租代售”模式举例说明

如开篇提及，“以租代售”模式通常为：开发商与购房者签订房屋租赁合同，约定数十年租期，第一阶段租期届满后自动续期，总租期与开发商自持年限一致；同时要求购房者一次性支付第一阶段租期的全部租金（相当于首付款），剩余租金由购房者办理银行贷款。

笔者就近期寻求法律咨询的张女士案件举例说明：

2017年11月，张女士看中杭州市余杭区某楼盘，按照开发商要求与其签订《房屋租赁合同》一份。

合同约定：租赁标的为开发商自持商品房；

第一阶段的租赁期限自2017年12月1日起至2037年11月30日止，期限为20年；

上述租赁期限届满时，双方按照租赁合同约定的租赁条件自动续订租赁合同，且同意不再另行签订租赁合同；续订租赁合同期限至2057年11月30日止；

之后租期同上约定，总租赁期限自动延续至国有土地使用权届满之日。

第一阶段租金为人民币35万，张女士应于租赁合同生效后当日支付；剩余总租金70万，由开发商协助张女士办理贷款。

租赁合同同时约定：如房屋经政府部门批准，具备办理分户房产证登记条件的，开发商配合张女士办理房屋过户手续；

在合同租赁期限内，若遇政府相关部门对租赁物进行征收的，双方约定租赁物相对应的征收补偿款或者相对应的征收权益归张女士所有，同时开发商放弃要求张女士返还剩余年限租金的权利。

租赁合同订立后，张女士与开发商指定的装修公司订立装修合同，在完成装修交付后正式入住。

后张女士发现房屋隔墙质量不好，隔音效果非常差，无法实现正常居住的目的，因此要求开发商退房，遭到开发商拒绝。

  三、开发商自持商品房屋“以租代售”模式的相关问题说明

（一）“以租代售”模式下开发商与购房者/承租方法律关系厘清

笔者认为，虽然双方签订的是《房屋租赁合同》，但在《房屋租赁合同》中约定租赁期限内房屋被征收的利益归属于承租方、租赁期限届满后自动免费续期、在未来政策允许下交付房屋等约定均不符合房屋租赁合同的特征。

实际上双方系就买卖租赁标的设定权利义务，体现了双方转移房屋所有权的真实意思表示，因此双方之间成立房屋买卖合同关系。

（二）《房屋租赁合同》法律效力分析

杭州市开发商自持商品房不得转让的规定见于《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》（杭土资发〔2017〕15号）、《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》（杭房市场〔2017〕4号）《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》（杭房市场小组〔2018〕4号）等规范性文件文件（北京、上海、广州、天津、青岛、佛山、南京等地均有相关地方性文件规定），暂未见其他上位法作出规定。

另外，上述文件仅规定了开发商违规“以租代售”的后果是由住保房管部门责令整改、作为不良行为计入企业诚信档案，并由国土部门取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格，但未认定开发商与购房者订立的合同无效。

根据《合同法》规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，“强制性规定”限定于“效力性强制性规定”；

违反“管理性强制性规定”的合同需根据具体情形认定合同效力。

上述文件并非法律法规或规章，仅为地方性规范文件，且属于“管理性规定”；若张女士与开发商签订的《房屋租赁合同》不存在其他导致合同无效情形的，该合同应当认定为有效，对双方均具有法律约束力。

（三）张女士可否单方解除租赁合同或要求过户？

1. 张女士可否单方解除租赁合同？

合同解除权包括约定解除权与法定解除权。

对张女士而言，若因房屋隔音问题拟单方解除合同的，首先审查该合同有无约定单方解除情形或相应违约责任。

笔者认为，若租赁合同未做约定的，在张女士确能证明房屋存在严重质量问题，影响正常居住使用的，基于“承租”房屋用于居住的目的不能实现，张女士可以行使法定解除权。

2. 张女士可否要求过户？

如上分析，笔者认为，张女士与开发商虽签订《房屋租赁合同》，但双方实际成立房屋买卖合同关系。

在现有法律框架下，仅有相关地方性政策文件规定开发商自持商品房屋不得进行转让，在该等自持商品房屋不存在其他限制转让的情况下，承租方/购房者有权依据《房屋租赁合同》要求开发商配合过户。

然而，开发商自持商品房屋在初始登记时已将相关房屋以单一产权申请办理不动产登记，不动产证书中注记“不得分割、销售、转让”。

因此若实际要求配合过户，存在诸多操作上的难点，如：住保房管部门同时作为上述规范性文件的制订者、开发商自持商品房屋租赁行为的监督管理者及不动产权证的办理机构，若在认定开发商“以租代售”的情况下又为购房者办理过户登记，显然进退失据；

同时，一旦住保房管部门为个别购房者办理过户登记，无异于打开泄洪闸口，个例将变成通判，开发商自持商品房屋模式也就失去了设立初衷。

  四、购房者风险识别及救济方式建议

开发商自持商品房屋相关法律规定的阙如、地方政策的不完善和实际过户的操作难度均要求购房者充分识别风险，对特定楼盘用地性质、权属、限制交易障碍等因素进行全面审查。

笔者就审查方式和救济途径做如下说明：

（一）查阅市规划和自然资源局官方平台及房屋租赁信息服务与监管平台

《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》规定，自持商品房屋的开发商，需在本市房屋租赁信息服务与监管平台完成企业开户；

开发商自持商品房屋应于项目办理不动产登记后1个月内，向市住保房管局申报纳入本市房屋租赁信息服务与监管平台管理，并在平台录入有关信息。

另外，自持商品房屋租赁合同应进行网签，并按规定办理租赁房屋登记备案。

因此，建议杭州市购房者可先登陆杭州市规划和自然资源局（gtj.hangzhou.gov.cn）查看特定地块招拍挂出让公告，确认该地块的用途和使用年限；另可登陆杭州市住房租赁监管服务平台（zl.hzfc.gov.cn)查看特定楼盘是否属于开发商自持商品房屋，是否仅可用于出租。

（二）审查不动产权证

如上所述，开发商自持商品房屋作为单一产权申请办理不动产登记，不动产登记证书中注记“不得分割、销售、转让”，且注记持有年限与土地出让年限一致。

因此，为避免购入自持商品房屋而无法办理过户的风险，建议购房者在与开发商（甚至是二手房东）订立合同前，审慎查阅拟购房屋的不动产权证书，确定该房产是否存在过户障碍。

（三）向住保房管部门投诉

住保房管部门作为开发商自持商品房屋的监督管理部门，有权对开发商“以租代售”的行为进行认定，并要求开发商整改；

情节严重的，由国土部门取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。

因此，若购房者与开发商就自持商品房屋产生纠纷的，可向住保房管部门进行投诉。但需注意：该等投诉与向人民法院提起诉讼一样，均存在风险。

这是因为购房者作为完全民事行为能力人，在与开发商订立合同前应尽合理审查义务，要求开发商出示相应产权证件以判断特定房屋是否可以转让过户。

若购房者明知特定房屋是自持房屋而与开发商订立合同的，其亦存在一定过错，应当自行承担相应的责任。

综上，关于开发商自持商品房屋是否值得投资，笔者建议：

1. 若为刚需，不建议入手自持商品房。

基于政策限制，尚无法实现过户目的；

且在“以租代售”模式下，租赁外观导致开发商仍掌握房屋处分权，若开发商擅自将房屋抵押或转让的，购房者/承租方需要付出一定维权成本。

另外，因未获得产权登记，更无法实现置换目的。

2. 若为承租自住的，在充分比价基础上可以谨慎选择。

自持商品房之初具备一定的价格优势，后因政策缩紧，如杭州市规定单次收取租金的期限不得超过1年，该等优势目前亦不明显。

3. 若已入手自持商品房并签订相应房屋租赁协议的，建议与开发商另作约定，要求在政策允许过户前不得将房屋进行处置（包括转让、抵押、转租等），并时刻关注政策动态，在条件允许时要求开发商无条件配合过户。

另外，建议购房者/承租方严格按照约定履行合同义务，避免开发商单方解除合同。