编者按：大湾区、京津冀、长三角……在新一轮周期浪潮中，每一家企业都是参与者、思考者。

凤凰网房产深莞惠【城势】栏目，将从深耕大湾区的头部企业、重点建设区域、典型楼盘评析三个维度，展现房地产“同城市前行”的力量，探究深莞惠城势发展，激活地产参与者的思考。

中午时分，凤凰网从深圳福田CBD驱车前往东莞京东智谷所在地，距离不过30公里，耗时大约40多分钟，不需要交过路费。

今天我们对话的主角——京东智谷执行副总裁陈昱，和很多居住在凤岗的深圳上班族一样，每天通勤往返于深莞两地。只不过，是他从深圳南山的家出发，到凤岗工作。他认为，这样的通勤距离，和同城工作无异。

正因如此，凤岗成为2019年东莞新房均价唯一一个破3万的区域。然而，其所在的临深片区，也是2019年东莞各个片区里唯一一个供过于求的区域。

数据来源：合富研究院（东莞）

这一切都可以得到解释。深入深圳腹地的凤岗，承接了不少深圳外溢的购房需求，大部分人给它的标签是“睡城”、“深圳里”、“房价东莞最高”、“堵车”……和东莞的另外三个热门区域——中央CBD、滨海湾新区、松山湖新区不一样，提到这三个区域，大家会想到布局其中的产业与名企；而提到凤岗的产业与名企，大部分人都摇摇头，表示不清楚。

这就是以凤岗为首的东莞临深片区面临的困境：随着区域房价上涨以及深圳客需求的逐步消耗，单靠卖住宅，没有产业，“近深吃深”的路子难以为继。

陈昱在接受采访时提到，凤岗镇作为广东省唯一人工智能特色小镇，凭借京东智谷的落地，将在智慧产业领域率先破局，弯道超车，为自身强心，为湾区添动能。

京东智谷执行副总裁陈昱

京东智谷：带着使命而来

陈昱在2019年7月15日京东智谷启动仪式上提到：“京东智谷作为京东在南方很重要的一个布局，京东会把最核心的技术和产业，比如京东云、AI，包括智慧城市方面的研发的成果，放到凤岗来，通过京东智谷作为平台，向整个湾区的企业进行赋能”。一句话，简单扼要地概括了京东智谷的定位，以及要做的事情。

京东智谷效果图

京东智谷的到来，对凤岗的现状带来不少的改变；京东智谷带来的改变，又或许远远不止于凤岗。

京东智谷整体园区建筑面积180万平方米，包含厂房、产业楼及配套。这其中，一部分是京东自身的落地产业使用，一部分是京东在湾区的上下游产业链企业使用，一部分则提供给湾区的高科技企业使用。

鉴于园区投入运营的第二年起，整体年纳税额要达到440万/亩（滨海湾新区及松山湖新区的入驻企业年纳税额要求是300万/亩），因此入驻京东智谷园区的企业，门槛颇高，但与之匹配的是来自京东的“关照”。

陈昱介绍，入驻园区的企业，将享受到京东智谷的“无限赋能”。包括技术、资源、资本、经验、场景、空间和服务7个方面，其中最具亮点的是技术、资源和资本赋能。

“很多中小企业急需发展人工智能而不自知；或者他也知道，但是力不从心。”陈昱在采访中提到。

因此，为了满足中小企业发展人工智能的需求，京东智谷将引入京东AI加速器，加速提升入驻企业的AI能力。京东云、智慧城市等方面的研发成果，也会落地到园区中。这是技术赋能的重要部分。

为了让入驻京东智谷的智能制造企业有更多的产品推广渠道资源，在京东商城的运营也会有更多的资源倾斜。此外，还将通过京东的平台，为企业搭建国际化推广和交流桥梁。

资金方面，京东智谷将协调各类融资渠道和资源，为园区内的企业解决资金上的燃眉之急。与银行相比，通过京东智谷来解决融资问题，速度会更快。陈昱直言：“有些电商企业，用钱很急，可能是为了要造某一款很火的商品，等银行的贷款下来，爆款风口早就过了。关于风控，园区比银行更清楚企业的运营情况，风险控制会很好。”

京东智谷效果图

此外，京东智谷依托京东，又不仅限于京东。例如在2019年9月，为了更好地让入驻企业享受到更多的科技便利，京东智谷与三大运营商合作，不仅让项目成为首个三大运营商全覆盖的5G智慧产业园区，更是联合成立了5G+创新实验室，普惠于园区企业。

立足湾区之心，服务更多企业

赋能与智能并存的京东智谷，将在6年内完全建成。陈昱透露，目前有意向进入园区的企业有很多，包括机器人、半导体和智能智造等产业在内的一大批高科技企业。出于对园区整体产业质量的考虑，京东智谷对入驻企业会有较为严格的考察和筛选；同时，通过打造的“资源流转器”和“京东服务集成商”，也致力于更好的服务更多湾区企业。

京东智谷效果图

陈昱认为，京东智谷选择凤岗，首先，从地理位置上看，凤岗是湾区之心，左手有产业基础和智能智造异常发达的东莞，右手有创新红利和资本资源优渥丰厚的深圳。依托凤岗，京东智谷能很好地承接左右手的资源，成为一个流转器，让“湾区之心”成为“湾区风口”。

助力大湾区发展，首当其冲是助力凤岗的发展。京东智谷凭借京东强大的品牌号召力和强大的资源优势，必将吸引众多智能制造及电商企业入驻，形成一个产业生态圈，进而带来就业人口和更完善的商业、生活和公共配套，让凤岗不再是“睡城”，真正拉平凤岗与深圳的城际差别，真正实现“在凤岗就是在深圳”。

其次，在未来，京东智谷有意识、有选择的逐步落地京东的产业和资源，将自身打造成为京东生态的服务集成商。大湾区的企业对京东有需求，可以到京东智谷来解决，与京东做生意，享受京东的技术。陈昱在接受采访时表示，京东智谷作为京东在产业领域的第一个项目，京东愿意花费大力气、投入大成本、开放核心技术到这里，是希望助力大湾区内的企业和人更好的获得发展助力，锁定未来。这也是京东集团助力大湾区发展的重要形式。

回应质疑：不可能是圈地

任正非此前在接受媒体采访时说：我最应该去搞房地产，不应该搞通信！

随着城市化程度的不断提升，日益高涨的房价，让不少人红了眼。2018年开始，在经济调整期的压力下，不少上市公司纷纷“卖房求生”。

在这样的背景之下，作为互联网新经济轻资产巨头代表的京东，开始产业地产的布局，被人质疑为“圈地”。

作为京东在全国首个落地的产业地产项目，京东智谷选择大湾区一个如此优越的地段，更是勾起不少人对于京东在这里发展产业地产真实目的的遐想。

陈昱给出了一个有底气的答案：京东智谷，不可能是圈地。

他认为，产业地产的重点在于“产业”。而培育和运营产业，需要耐得住寂寞，需要投入大量的资金和时间成本，需要企业“等得起”。

传统的房地产行业出于现金流和高负债率的压力，“等不起”，讲求高周转，快进快出，往往采用“以住养商”的操作模式，这与“产业发展”的规律相悖。

而互联网企业正具备这个“等得起”的特征。一方面，互联网企业作为高新技术企业，出于研发需要，管理团队习惯了“等待”；另一方面，产业地产不是互联网企业的主营业务，互联网企业如京东、阿里等，在主营业务上有巨额的资金流水，完全等得起。

诚然，产业地产的未来，应该如陈昱所说，紧扣“产业”二字。这也就意味着，应该让专业的人去做专业的事，真正把产业园区的产业生态构建起来。目前，东莞市政府一直在大力发展产业地产，引入了不少巨头开发商和高新技术企业打造产业园区并进行招商。希望通过这样的发展模式，升级以往散乱的产业结构，让东莞产业高质量发展。

不可置否，位于广深之间的东莞，在地理位置上有着显著的先天优势，然而，粤港澳大湾区9+2城市群里的各个城市都在向企业秀肌肉——城市间的企业争夺战，不可谓不激烈。陈昱作为产业地产专业操盘手，则有着自己独特的观察与疑问：东莞如何通过提升政府服务质量和效率，抢占企业份额？如何慧眼识珠，让真正有能力发展产业的园区更好的发展？企业来了以后，如何更好地通过政策支撑，应对进驻企业不断变化的需求？这，值得东莞认真思考，也值得众多企业期待。