武汉刚需入手三环的“及格线”是多少？

三环内，曾经白沙洲、四新都是武汉刚需角逐的主战场，如今购房门槛已悄然提高。

白沙洲均价普遍15000元/平左右，最高价超过18000元/平米；后湖，新盘均价18000元/平左右，天花板抬高至23000元/平米；汉阳四新墨水湖，新盘均价基本都过了17000元/平；至于武昌光谷东，靠近四环的新房均价也过了18000元/米，毛坯还一房难求。

这里，我们可以反推一下。如果均价18000-20000，一套100平左右的刚需户型，首付3成就是54万-60万，最低月供6700-7400元，这几乎是一个家庭中某1个或2个成员的全部工资。

所以，对于武汉刚需而言，首付50万、月供5000元左右，基本已是极限。按照限购区首套房最低首付3成来计算，50万首付可以购买到的总价约170万的房子，100平的小三房，可选均价应该在17000元/平以内。

经老欢不完全统计，目前武汉三环内首付50万左右还可以买到的项目仅有9个，其中武昌主要集中在白沙洲，汉阳可选楼盘最多，汉口在年末增加了几个低总价毛坯项目。而“宇宙中心”光谷已全军覆没，环线位置早已不能拿来做参考。

13000-14000档共有4盘可选

不难发现，如果三环内出了个13000元/平左右的价格，简直是引得市场“一片惊呼”。为什么？价格太美丽！四环的价买三环的房，不要太划算。

这里，低总价就是性价比，如果还有100平以下的小户型，哪怕没有园林、没有环境、品质只要不是太差，基本都会成为抢手货。

》》》东原乐见城——铁路夹击是硬伤 精装改毛坯单价暗涨650

东原乐见城即将推出K1地块1号楼建面约94-130平毛坯房源，备案均价13650元/平，预计1月8日刚需摇号。

这也是项目最后1栋楼。此前开盘均价为15500元/平，含2500元/平，所以现在毛坯备案价虽然实际上是涨了650元/平，但去掉精装价格后性价比陡增。

项目近三环，但仍属于南湖片区。作为一个已经发展了十多年的成熟住区，区域内的各项生活配套还是比较齐全的。

需要注意的是，价差如此之大，硬伤还是存在的。

1号楼位于K1地块东南角，该栋南面为建设中的巡司河运动公园，北面为武大铁路南环线，并且距离三环线约1公里。这对以后的居住环境和舒适度还是有一定的影响。

另外，虽然南湖的地铁7号线已经通车，但项目距离最近的板桥站步行距离超过了1公里，需要15分钟左右，是一个比较尴尬的距离。

同时项目所在的南李路属于南湖的边缘地带了。周围街道建设较为老旧，基础建设还有待完善，目前主要依靠旁边保利心语的配套商业。

》》》富强天惠园——最低首付约25万起 无奈体量太小机会少

该项目已于12月19日首次开盘，推出1号楼95-123平毛坯房源，均价约13800元/平，开盘售罄。预计2020年4-5月加2号楼建面约59-120平房源，放风毛坯销售。

项目共5栋楼，其中只有1、2号楼是住宅，两栋单独形成一个组团，中间由一条公共通道隔开。

项目距离杨泗港快速路约1公里，距离南三环线约1.7公里，且靠近长江。而且项目距离规划中的地铁12号线凌吴村站约500米，也算是近地铁盘，位置很不错。

从以上几点和近期价格来看，富强天惠园应该是比较火爆的新盘项目。但奇怪的是，虽然比旁边的中建铂公馆便宜了近2700元/平，热度却远不如隔壁。

最主要的原因还是在于，整个项目体量太小，且开发商知名度一般。所以，无论是在自身配套、园林、绿化还是品牌保障上，都对购房者缺乏吸引力。

同时项目南边就是大片的还建房，旁边还有拆迁小区和工地，导致周边环境一般，整体面貌毫无档次可言。

》》》美好香域花境——买房省下的钱 可能都要花在通勤上

美好香域花境项目总共有两期，一期地块房源虽被团购，但是也有毛坯备案价出炉。第一次房源备案时间为2018年4月，毛坯价约12500元/平。因为有前期备案价参照，对房价将有所控制，所以后期入市价格约13650元/平。

最小户型面积是101平，也就是说首付41万左右可以入手三环毛坯房。对于刚需购房者来说，性价比还是比较高的。

项目位于硚口区古田二路与广华路交汇处，距离三环线约800左右，自驾5分钟可到达。

但是周边1公里内无轨道交通，是项目最大的硬伤。

目前该区域内已通车的轨道交通有轻轨1号线和地铁7号线，该项目距离1号线古田二路站约2.4公里，距离7号线园博园站约2.8公里，都不在步行可接受范围内，需要换乘才能到达。

而和项目仅园博大道之隔的铁路轨道对项目的整体品质有影响，临近铁路的一期地块房源或将有噪声影响。

还需要注意的是，在售的5号楼南面是一期和二期中间的商业街地块，低楼层或将有光线遮挡及噪声影响。

》》》保利星耀——坟景房改头换面 表达了满满的求生欲

保利星耀即保利星河九洲的新推组团，位于地铁4号线永安堂站正出口，距离王家湾商圈地铁2站路，约2.1公里距离，可享受商圈的完善配套。

小区自带有12万方的花海公园、城市绿道、4000㎡双层游泳池。在寸土寸金的中心区域，很少有开发商花这大功夫在小区内部上。

精装改毛坯，片区第一低价盘，再加上地铁口及保利品牌的溢价能力，按理说，这个项目应该是非常好卖的。但是事实却是大相径庭，该项目从第一次开盘就卖的艰难，只能不断推出折扣优惠、特价房活动来促销。

归根结底，原因在于项目周边的垃圾焚烧厂、公墓、变电站三大硬伤。

作为武汉两大坑爹垃圾焚烧厂之一，锅顶山从来就是众矢之的。正因为其影响，钟家村房价能到2万4，王家湾还在1万9徘徊。

通过老欢的实地调查，焚烧厂和保利星河九洲项目的直线距约500米，且仙女山路上经常有来往的垃圾运输车，垃圾臭味刺鼻。

14000-15000档基本绝迹 仅有1盘还将售罄

目前三环内均价15000元的新盘仅剩一个，位于汉阳四新。而这个盘也是有名的“眼子”盘。临到末了，加推还跳涨900元/平。

》》》城投四新之光——一代神盘即将清盘 单价跳涨900谢幕

城投四新之光三期1-4号楼毛坯均价14500元/平，相比前期上涨900元/平，该已于项目12月30日开盘，刚需房源447套，非刚需房源137套，目前还有少量顶天立地户型。

项目位于汉阳区四新南路与连通港西路交汇处，临近三环线，属于汉阳四新片。

相比中心区，四新片由于发展较晚，相关交通、商业及学校配套还并完全成型，片区目前最多的就是房子，整体片区居住氛围还没形成。

该项目距离四新片唯一通车的地铁6号线约1.6公里，并不在步行可接受范围内。如选用公交出行，去汉阳钟家村或王家湾等中心区域需要约40分钟左右，去汉口及武昌区域时间将更长，出行时间成本需要考虑。

离项目最近的是凤凰湖环路四新中路站，只有306一趟公交车。另外，步行500米以内还有四新南路梅林东路站，约有7辆公交车，但全是在汉阳内部往返。

由于是三环低价毛坯房，该项目由于一直顶着神盘的光环。但细研究下来，还是有劣势存在，比如交通不便、学校资源比较普通等。另外，由于汉阳四新片是新发展区域，片区一些大型规

划都还未成型，需要等待时间较长。

15000-17000档 汉口也有新选择

去年曾有统计，三环内房价16000元左右，若是放在武昌和汉阳，能选的区域还比较多，如洪山的白沙洲、汉阳四新及墨水湖，但是在汉口真是寥寥无几。可就在年底，汉口又冒出来了几个低价毛坯项目，而且甚至还有90平以下的小户型。

》》》幸福时代大家——距离地铁约860米 楼栋噪音问题需考虑

幸福时代大家属于三环内后湖片，临近主干道后湖大道，距离阳逻线百步亭花园路站约860米，一街之隔就是华林广场和新生活摩尔城，周边交通及商业优势比较明显，居住氛围浓厚，但噪音问题需要注意。

项目周边有星河2049和城开云悦邸项目。星河2049在售99-137平装修房源，均价约18200元/平；城开云悦邸在售少量约145-182平装修房，均价约18000元/平。幸福时代大家毛坯房16200元/平，比周边楼盘便宜约2000元/平。

该项目周边的主干道较多，有武汉大道、后湖大道及解放大道，区位优势还是很明显的。

另外，幸福时代大家周边轨道交通有阳逻线、轻轨1号线及地铁3号线，其中离项目最近的是阳逻线百步亭花园路站，距离约860米，步行10分钟内到达。另外两条地铁线路离项目均在1公里外，步行在15分钟以上。

项目虽然自带小学，但是具体是什么学校还没确定。如果是一所普通小学，楼盘价值将大打折扣。另外，该学校竣工时间还不能确定，这就意味着前期业主交房后，能否顺利入读本小区内学校，还是个未知数。

首推的是K4地块7号楼和8号楼，该地块北面三栋楼是公租房，居住品质略显不足，后期K1、K2、K3地块情况会略好，但价格估计会有上涨。

首付33万起即可购买到三环内房源，对较多刚需购房者吸引力较大。户型虽然偏小，但是因为是一室结构，并不适合刚需购房者。若是作为刚需首套房，未来必将需要换大房，所花精力和成本都较高。

》》》龙湖春江郦城——虽然定位改善，但外部环境比较欠缺

龙湖春江郦城位于长丰大道和古田二路交汇处，出门100米即可上长丰大道，有高架连通二环和三环线。

不足的是，项目距离地铁较远。从项目到1号线古田二路站直线距离约1.3公里；距离7号线常码头站约3公里；6号线金银湖站约3公里，都需要依靠其他交通工具进行换乘，并不算正地铁盘。

虽然整体上来看，小区位置还不错，但周边环境非常一般。特别是四周围着的几个厂区、物流园区和大型的劳保市场，短期内都没有拆迁或搬迁的规划，对项目外部展示面的影响还是非常大的。

同时项目最靠近南面的5号楼，距离长丰高架太近，目测直线距离仅50米左右。后期高楼层的噪声影响也是无法避免的。

》》》保利星宸——2.5环+1万6+近商圈+小高层≠神盘

保利星宸临近王家湾片，目前在售1号楼、3号楼、3A号楼95-125平精装小高层，均价约16000元/平。而王家湾房价约19000-20000元/平。

2.5环，精装1万6的价格、近商圈、小高层，这样的楼盘会不会认为是神盘，抢房肯定靠手速，上车难度大。

但是实际情况是，该项目首次开盘不仅没卖完，而且到目前仍有不少房源在售。

项目位于琴台大道，距离最近的轨道交通是地铁4号线永安堂站，约1.5公里。业主去地铁站，可以选择步行约20分钟，或骑车约10分钟左右到达。对于老人和孩子来说，这个地铁距离偏远。

另外，项目步行去地铁站需要经过仙女山路，锅顶山垃圾焚烧厂分布在该条路上，夏天或将有垃圾气味传出，步行或骑车体验感较差。

项目推出了95-125平小高层产品，且面积段偏小，这在三环内是比较稀缺的产品。若是锅顶山垃圾焚烧厂未来能搬迁，还是有升值空间的，但是目前并没有搬迁计划。

》》》保利香颂——首付40万可买小三房 奈何户型不通透

保利香颂位于汉阳龙阳大道和四新大道交汇处，该项目住宅共分五期开发，前面四期地块房源已经售罄，目前主推的是五期K10地块，也是该项目住宅最后一期。

地块位于最西边，远离主干道龙阳大道，也就意味离配套的距离比前期地块更远，居住舒适度并不如之前房源，这也暴露出大体量社区的不足。

在对外宣传中，保利香颂一直打着地铁房的口号，临近地铁3号线四新大道站，那么五期地块离该地铁站到底有多远呢？百度测距离地铁站约1.3公里，步行需要15-20分钟左右，还是有一定距离的。

就汉阳内部区域来说，保利香颂区位优于四新区域，但是相比汉阳中心王家湾及钟家村区域，还是有差距。

项目推出的G18号楼93平、118平、124平精装房，均价约17000元/平，含2500元/平精装修，最低首付约40万起。

但是需要注意的是，不论是90平的中间户，还是118平和124平的边户，都无法做到完全通透，是产品的又一大硬伤。

老欢综合点评：

据相关统计，首付50万，2019年上半年在武汉主城区还有20个左右楼盘可以挑选，大部分位于中心区价格洼地。但至今年年初，经梳理我们可以发现，40-50万首付预算在武汉可选的区域主要集中在远城区了。

武汉三环的入手门槛越来越高，而大部分刚需只能以通勤时间和距离来换价格。

目前三环内还有部分项目可选，其中不乏性价比较高的毛坯房，但没有十全十美的房子，而价格不再是唯一参考标准。建议购房者综合项目各项优劣，充分权衡利弊后再做出选择。