聊城市在山东省，基本相当于中国的新疆、西藏。对比其落后的经济发展水平，其在全省仅次于鲁东烟威青和省会济南的房价，着实让聊城人万分迷惑。因此，多年以来，无数聊城人像专家唱衰中国房价一样，一直认为聊城房价下一秒马上就会下跌。但远的不提，自2016年下半年到2018年这一年多时间包括聊城在内全国翻了一番以上的房价，在狠狠打了专家的耳光以后，也狠狠抚摸了等待聊城房价下跌的朋友的FACE。

一个城市房价的高低，当然受诸多因素影响。暂且抛却其他因素不提，从我们最朴素的感知来看，（市区）人口越多，那么需要的住房就越多，房价自然也就越高。而市区人口的多寡，一般可以用城市化（率）这个概念的相关知识进行解读。笔者不才，下面将从城市化（率）的角度分析聊城房价高于省内多数地市的原因，并以此预测聊城未来房价仍将呈上涨趋势且高于省内多数地市。

一、何为城市化（率）

从最通俗的说法上来谈城市化，其实就是农村人口到市区定居转变为城镇人口的过程。此时就有一个新的概念——城市化率。城市化率（也叫城镇化率）是城市化的度量指标，一般采用人口统计学指标，即城镇人口占总人口（包括农业与非农业）的比重。

截止到2018年年底，中国的人口总数已经达到了13.95亿。城镇人口约83137万人，城镇化率为60%。而同期，美国、德国、法国、英国、意大利、加拿大等发达国家的城镇化率都超过了70%，有些都超过了80%。

从我国当下的城市化率来看，城市化的第二个演进过程尚未走完，我国的城市化率将会继续快速上升。2019年6月24日，中国社会科学院财经院创新工程重大成果——《中国城市竞争力第17次报告》正式发布。报告认为，近些年中国城镇化率将持续增长，而且由于“人口政策放松”，城镇化有加快的趋势。预计到2035年，中国城镇化比例将达到70%以上。

二、山东省、聊城市城市化率

2019年9月16日，山东省人民政府新闻办公室召开山东省庆祝新中国成立70周年主题系列新闻发布会，省发展改革委负责同志介绍新中国成立70年来山东经济社会发展成就。记者从发布会上了解到，山东省常住人口城镇化率由1953年的7.3%提高到2018年的61.18%。

2019年6月20日，聊城市住房和城乡建设局公布的数据显示，聊城市2018年城市化率为51.77%。

聊城市2018年城市化率

聊城市住建局对城市化率的统计是将开发区、高新区、旅游度假区这三个功能区分离出东昌府区计算的，这样一来，东昌府区城市化率已高达68.69%。但事实上，如依据民政局的行政区划，计算东昌府区（包括开发区、高新区、旅游度假区在内）城市人口81.43万和常住人口132.40万比率，东昌府区城市化率约为61.50%。

三、基于城市化（率）对聊城房价的分析

1、长期单区市导致聊城房价高于省内多数地市

市区面积大小，也是城市化衡量标准之一。至2019年8月茌平县撤县设区，聊城市辖区才增至两个。但就整个聊城市交通现状来看，从包括茌平区在内的其他七个县、市、区至市中心城区东昌府区无论是乘坐火车、汽车，都得花费1个小时，再加上从家里出发至车站、车站至单位等车时间，至少得2个小时。因为交通原因，再加上过去聊城长期作为单区市，整个地级市跟老百姓生活相关的教育、医疗等资源都集中设置在市政府驻地——东昌府区。其他县、市、区想追求聊城市最好、最便利的生活条件、发展前途，只能通过买房迁移至东昌府区居住来实现，东昌府区的人口越来越多，这就使得东昌府区房价、城市化率远高于其他县、市、区。

对比而言，山东省内其他地级市早就有多个市辖区且相互间交通方便程度足够使其各市辖区有效联系起来，因而能使中心城区人口的聚集压力平均分散到多个市辖区，这就导致山东省内多个地市房价都低于东昌府区房价为代表的聊城房价。

2、低城市化率预示聊城未来房价将继续呈上涨趋势且高于省内多数地市

从发达国家城市化演进进程来看，城市化率达到70%才能完成城市化发展第二阶段。山东省61.18%的城市化率表明其正处于城市化发展第二阶段，即人口城市化快速发展时期。那么，未来一定时间内，山东省城市人口仍将持续增长，房价亦将继续呈上涨趋势。

聊城市51.77%的城市化率远低于山东省61.18%的城市化率，具体而言，除东昌府区61.50%、临清市60.44%的城市化率与山东省的城市化率持平，其他县、市、区城市化率则远低于山东省的城市化率。根据上述对山东省城市化率和房价未来发展的分析，聊城市的低城市化率预示着其未来房价将继续呈上涨趋势。同时，因聊城市城市化率远低于山东省城市化率，聊城市各县、市、区城区人口增长速率将高于山东省内多数地市，再加上短期内东昌府区在聊城市仍将处于绝对中心城区地位，这两点导致聊城未来房价仍将高于省内多数地市。