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福州:以价换量 | 40城楼市备忘录㉓

编者按:在统计口径中国城市化率达60%之际,“房住不炒”引领楼市进入新时代,限价限贷下,自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情,至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折?

成交见行情,政策获空间,土地定供应,家庭收入是购买力,最后多方预测2020,以此为调查基础,乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

福州城市风景

城市综述*福州:纵观2019年,福州房地产市场不温不火,没有往年的“小阳春”,也没有“金九银十”的火爆销售季,新房市场价格处于稳定状态。五区房价大体呈现先跌后涨态势,房价峰值出现在1月份(26805元/㎡),7月份则跌至全年最低(23599元/㎡),下半年逐步反弹。不少房企通过“以价换量”赢得市场。行业内和购房者不太看好2020年楼市。

2020置业福州指数:★★★

不可否认福州价格偏高,有泡沫。福州面临如何挤泡沫,2019年已有区域成交价大跌,2020年走势可能偏难。不建议投资者出手。

1、成交:五区新房均价为25208元/㎡,同比涨6.29%

根据克而瑞统计数据显示,截止2019年11月,福州五区新房均价为25208元/㎡,与去年同期23717元/㎡均价相比,同比上涨6.29%。具体来看,五区有4大板块房价涨幅较大,2个板块跌幅较大。

五区各板块中鼓楼西房价变化最大,同比涨幅达到44.92%。中心区、仓山旧区和东二环板块的房价,相较于去年也有不同程度的上涨。此外,值得一提的是,琅岐板块因均价远远低于其他板块,住宅价格实惠,首付压力小而受认可,2019年房价同比上涨17.45%。反之,马尾快安房价跌幅最大,同比下跌12.23%。五四北、金山和桂湖板块的房价,相较于去年也有不同程度的下跌。

成交面积上看,福州五区+闽侯最受关注的五大板块分别为金山35.74万㎡、五四北35.13万㎡、南通31.22万㎡、仓山旧区28.01万㎡和东二环板块27.08万㎡。而从这五大板块的成交套数来看,五四北板块更具优势,以3705套的成交量排在第一,这可能与之均价低不无关系,且五四北板块近两年的各项配套发展迅速,逐渐成为了购房者们关注的热门板块。

02.政策:

  保持稳定性导向

2019年,福州未出台有关房产调控政策,更多的是以往政策的重申以及对市场的规范、整顿。截至目前,仅5月份,发布《关于进一步整治房地产市场秩序的实施意见》,具体为:5月28日,福州市政府发布《关于进一步整治房地产市场秩序的实施意见》,严厉打击和有效整治房地产市场违法违规行为,持续强化房地产市场监管,确保房地产市场平稳健康发展。

《意见》强调,严厉整治、严肃查处近期群众反映突出的下列房地产市场违法违规行为:房地产企业在商品房备案价格之外,加价销售商品房或违规收取其它费用的行为;房地产企业超出政府规定的装修标准,超额收取装修费用的行为;房地产企业强行搭配车位销售,以及超过备案价格销售车位的行为;房地产企业擅自提高首付款比例,拒绝公积金和商业贷款的行为;房地产企业未取得预售许可证,收取定金及售房款的行为。

《意见》出台,是在福州2019年5月“楼市小阳春”之际,“价外加价”,说明楼市有抬头迹象,而此次针对房地产市场的监管力度再加强,说明政府也在完善市场监管,防止调控措施被悬置,这对于继续稳定楼市预期起到了积极的效果。

 03.土地:出让159幅宅地,1149亿,创纪录

在前所未有的土拍大潮之下,2019年,大福州宅地土拍成交总金额顺利越过千亿大关,创下历年之最!

2019年大福州宅地成功拍出159幅,创下新纪录。宅地数量与体量的陡增,也反应在成交金额方面。据统计,2019年大福州宅地成交总金额高达1149.318亿!成功突破千亿大关!达到历史高位!相较于2018年,同比猛增74.8%!如此巨大的货值,在全国也是位居前列。

而从分区域来看,各区域宅地成交金额排名呈现“两头小中间大”的格局。其中,福州四区贡献737.16亿,占到大福州宅地成交总金额的64.1%,比例更超去年;长乐贡献101.691亿,成为“土拍黑马”,同比增长69.7%。

福清、闽侯、马尾、高新区、连江、平潭、永泰七个区域的宅地成交总额都突破十亿,但未达百亿。其中平潭依靠2019年频繁的土拍推地,成功拍出宅地17幅,成交总额高达70.731亿,同比猛增174.8%,成为大福州土拍金额增长的强劲势力!

福州土地出让面积,出让总金额创历史新高,但整体来看,棚户区改造地块出让占比较大,溢价率并不高,大量出让地块配建安置型商品房,这直接影响房企拿地积极性。总体来看,市场下行,成交数据不容乐观,加之福州限价政策执行较为严格,一定程度上挤压企业利润空间,企业拿地热情不高。

  04.房价收入比偏高:17

我们计算的是单套总房款与家庭可支配收入的比。福州数据是,单套总房款240万元/家庭可支配收入147931元)=17。

据克而瑞的统计,从面积段来看,70-90㎡的刚需小户型成为福州2019年市场成交主力。数据显示,2019年福州最畅销的户型面积为70-90㎡的产品,共成交了10280套,占比将近4成。90-110㎡和110-130㎡的面积段分别排在第二位和第三位。

以100㎡,均价25208元/㎡计算,成交平均总价大约252万左右。从国家统计局福州调查队获悉,2019年上半年,福州市居民人均可支配收入21133元,全年以2倍42266元计算,则家庭收入以人均可支配的3.5倍147931元计算。

 05.市场心态:

  房价平稳,购房观望情绪浓厚

在福州房地产市场,由于炒房成本高,回报预期不稳定,“炒房客”身影已逐渐淡出新房市场,此外,由于大量安置型商品房面市,拆迁货币补偿少了,市场购买力下降。

在二手市场表现和一手房很相似,接盘少了,很多挂牌房源面临有价无市境地,尤其2019年5、6月份以来,房东多次下调房价出售相当普遍。但,总体来看,二手房由于挂牌量大,整体成交量基本趋于稳定,没有出现大幅下滑。

  06.租赁:最高行情出现在毕业季

来自福建省中房建筑经济学研究中心数据,2019年的福州市租赁行情在上半年市场表现较为平稳,套均租金2400元左右。2019年全年的租赁最高行情,出现在三季度的7月、8月,受大学生毕业工作租房刚需的影响,迎来较好市场,在8月份达到2019年前三季度的最高位,即套均租金2612元。

进入9月后,毕业季的需求基本完成,市场迅速恢复正常需求,价格出现较大幅度的跳水。至10月,走出本年最低价格,套均仅2321元。11月又小幅上涨,12月与11月基本持平,套均达到2403元。

  07.市场表现:

  世茂、福晟、阳光城抢眼

2019年福州新房在售量创近几年新高,尤以主城区为甚,竞争也进入白热化阶段。从跻身“2019年大福州房企商品房销售榜TOP10”榜单前茅的房企来看,有的在规模上取胜,业绩一骑绝尘;有的靠前期土储量转化提升业绩;有的则凭借营销策略的先行落地。

大福州销售榜中,世茂蝉联操盘和权益榜金额+面积销冠,也是福州年度榜单中唯一一个权益/操盘销售规模上百亿的房企。全口径榜以近200亿的业绩遥遥领先。业绩屡攀高峰的主要原因是众多项目均有不菲的业绩贡献,稳坐福州房企销售排行榜冠军宝座。

三盛荣膺大福州操盘、权益榜金额+面积亚军,也是在福州大本营取得的年度最好业绩。以操盘为例,业绩同比大幅增长,从2018年度的第十名跃升至第二,主要凭借福州主战场多个主力项目的发力。除此之外,其多年以来在福州以高品质获得客户青睐,共同为业绩爆发奠定了基础。

福晟凭借前两年在福州的土储优势,货值陆续释放,从三季度开始加快备案速度,最终夺得福州主战场操盘、权益榜金额+面积销冠。

阳光城发挥其一直以来的主场优势,继2012-2018年夺得福州七连冠后,本次夺得福州主城区流量榜面积销冠,贡献主力为大都会和长乐花满墅,相比上半年整体表现更为突出。首开进驻福州十年以来,与众房企以共赢的态势多次合作,近年来版图逐渐扩大,一举夺得福州主城区全口径销售金额年度销冠。

 08.2020预测:

  供应量大,不看好2020年

购房者并不认为房价会涨。其一:福州房价已经很高,民怨严重,政策管得严;其二,房子空置率严重,大量二手房在降价出售;其三,之前涨上去的泡沫,挤压还要一定时间。对此,他们觉得不论是投资还是房屋改善,都不着急,房价还有下调空间。

乐居普通员工认为,假如没有重大利好或者利空政策影响,对于2020年房价看法是“稳”,不会大涨,也不会大跌,只会在小幅度变动。

房企员工普遍不看好2020年福州楼市,理由其一:2019年土地出让体量太大;其二:政府对价格“过分”干预;其三:房企竞争激烈,尤其是地方国企和民营房企争食“蛋糕”。甚至有员工表示,2020年将辞职,因为作为销售,薪资待遇已不如往年,尤其受到分销影响。

 调查采写人:郑利香、张元海、潘宇凌

  2020年1月14日

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